Чтобы изучить ценовую ситуацию на рынке офисной недвижимости была подсчитана статистика по 945 предложениям. Летнее снижение деловой активности выразилось в постепенном уменьшении объема предложения. Вот и в августе он снизился ещё на 2,8%, а за все летние месяцы – на 7,4%.
На начало сентября 2011 года средняя по Нижнему Новгороду цена предложения к продаже составила 59 900 руб./кв.м. За месяц она не изменилась – повысилась всего лишь на 0,03%. За 12 месяцев, то есть по отношению к августу 2010 года, цены продажи также практически не изменились – понизились в среднем на 160 рублей, то есть на 0,3%. Таким образом, ценовая стагнация, начавшаяся весной 2010 года, продолжается. Цены уже полтора года колеблются на уровне 60 000 руб./кв.м ± 1,5%.
Анализ территориальной структуры цен показывает, что они максимально высоки в центральной части Нижегородского района – в среднем 86 400 руб. за кв. метр. Самые же «дешёвые» офисы продаются сейчас в Ленинском районе. В августе цены здесь были дешевле в 1,8 раза, чем в центре города.
Если на рынке продаж властвует ценовая стагнация, то на рынке аренды картина другая. Вот уже 12 месяцев ставки аренды медленно, но неуклонно растут. По сравнению с августом прошлого года, когда ставки находились на минимальном уровне, стоимость аренды офисов выросла на 7,5%.
По состоянию на начало сентября 2011 года средняя ставка аренды по городу составила 557 рублей за кв.м в месяц. Но это значение не типично для города в целом, так как оно определяется некоторым перекосом рынка аренды офисов в сторону центра Нижегородского района, как по количеству, так и по качеству предлагаемых площадей, что сказывается на уровне арендных ставок. В большинстве же районов (кроме Советского) ставка аренды была ниже средней по городу.
В аренде самым «дешевым» является Приокский район. Здесь офисы предлагаются в аренду в среднем за 425 руб./кв.м в месяц, что в 1,7 раза дешевле, чем в центре Нижегородского района.
На начало сентября 2011 года индекс доходности (отношение годовой арендной ставки к цене продажи) составил 11,2%. Ситуация, когда цены стоят, а ставки медленно, но растут, привела к тому, что доходность офисной недвижимости стала постепенно повышаться. Для сравнения, в августе 2010 года индекс доходности был ниже на 9 пунктов и равнялся 10,3%. Таким образом, за год доходность выросла почти на 9%.
Территориальный анализ показывает, что в настоящее время Ленинский район имеет наибольший индекс доходности (13,4%), что вызвано относительно невысоким уровнем цен предложения. А вот офисная недвижимость, расположенная в центре города и в Приокском районе, явно переоценена, и потому доходность здесь ниже, чем в других районах.
Алексей Чемоданов, аналитик рынка недвижимости
Фото: www.rosrealt.ru
