Количество сделок с жилой недвижимостью в Московской области увеличилось в августе 2011 года, по сравнению с июлем, более чем на 25%. Об этом свидетельствуют данные Росреестра по Московской области. При этом цены на «квадраты» в области существенно ближе к народному пониманию доступности. Метр в новостройках за МКАД сегодня стоит в среднем стоит в 2,5 раза меньше, чем в Москве: 61,5 тыс. рублей против 153,4 тыс. за метр соответственно.
Разница в ценах на жилье в Москве и области может быть как меньше этих 2,5 раз, так и больше. Самый главные критерий дороговизны – направление и расстояние от Москвы. Далее по мере убывания идет транспортная доступность, качество жилья, инфраструктура и – на почетном 5-м месте – возможность привлечения кредита под покупку квартиры. В аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости» отмечают, что самое дорогое жилье в Подмосковье предлагается на северо-западе, где цены на новостройки лишь немного меньше самых дешевых московских предложений – в среднем по 91,5 тыс. рублей за метр.
Юго-запад, северо-восток, запад, юг и восток Подмосковья попадают в категорию не самых дорогих и не самых дешевых направлений. Здесь во 2-м квартале 2011 года стоимость метра в новостройках варьировалась от 60,2 до 63,8 тыс. рублей. Наиболее доступный уровень цен характерен для юго-восточных и северных населенных пунктов – в среднем по 55,9 и 51,3 тыс. рублей за метр соответственно.
По информации компании «Миэль-Новостройки», уже сейчас около 80% сделок с жильем всего Московского региона приходится на область и лишь 20% - на столицу. Эксперты считают, что самые высокие цены на жилье - в городе Реутове: здесь на первичном рынке стоимость «квадрата» составляет 81 тыс. рублей, на вторичном - 105,8 тыс..
Согласно расчетам IRN.RU, на начало сентября средняя стоимость жилья в столице составляла 148 тыс. рублей за метр, то есть прирост с начала года составил 13,5%. В Подмосковье - 61,1 тыс. рублей, а прирост оценивается менее чем в 1%. В частности, на рынке новостроек это объясняется высоким уровнем конкуренции между проектами: в Москве сейчас продажи ведутся в 270 жилых комплексах, в то время как в области - в 450 проектах. Эти данные приводят специалисты «Миэль-Новостройки», отмечая, что темпы продаж в подмосковных жилых комплексах также ниже, чем в столичных: порядка 30-40 квартир в месяц против 100 квартир в Москве.
Все специалисты столичной недвижимости отмечают одно – с середины августа рынок демонстрирует достаточно резкое оживление. Причин, по мнению «Индикаторов», роста спроса и роста числа сделок, как минимум, 3: коррекция на финансовых рынках, планы по расширению Москвы и начало предвыборного ажиотажа, характерного для России.
Главная составляющая активности рынка недвижимости – финансовая. Последние 2 года правительство как России, так и США и Евросоюза пытались побороть кризис вливанием ликвидности в экономику. Однако все это время до реального сектора все эти деньги не доходили, а аккумулировались высоколиквидным финансовым сектором. Инвесторы в этих условиях предпочитали вкладываться в ценные бумаги, которые в случае чего можно быстро, в течение нескольких минут, продать. Кредитовать строительство и девелопмент и рискованнее и несравнимо более долго, что и объяснялось отсутствием достаточных инвестиционных предложений для этой отрасли. Причем, это характерно и для нашей страны, и для всех развитых рынков.
Однако, говорят аналитики рынков, к началу осени стало ясно, что проблемы евро и доллара и неясность будущего с главными мировыми валютами, умноженная на долги США и стран еврозоны, прежнего роста на рынке бумаг больше не будет. Соответственно, деньги начали поиск наиболее привлекательных мест приложения, одним из которых оказался как раз строительный сектор и рынок недвижимости в целом.
Еще более важный момент – психологический. Напуганные возможным приходом новой волны кризиса и обесценением денег, частные инвесторы активизировалось вокруг рынка жилья, если не для того, чтобы заработать на возможном подорожании жилья, как это было до 2008 года, то хотя бы сберечь нажитое.
«Достижение фондовым рынком текущего потолка роста вполне может привести к перетоку средств на рынок недвижимости Москвы в ближайшие месяцы. Более того, по срокам этот процесс может совпасть с началом предвыборного ралли... Соответственно, эти процессы вместе вполне могут привести к нарастающему ценовому тренду... во 2 половине 2011 года, - подчеркивают аналитики «Индикаторов». - В итоге к весне 2012 года жилье может прибавить в цене, как и в аналогичные предвыборные периоды ранее, еще 20-25%».
Хотя, стоит отметить, что к середине сентября доходность недвижимости выросла не так заметно - прибавка за август составила почти столько же, сколько и за июль, то есть немногим более 1%. Средняя цена квадратного метра в Москве сегодня - 5,1 тыс. долларов. Более заметна динамика в рублях - 141 тыс. рублей за метр в июле и 147 тыс. – в начале сентября. Таким образом, уже сегодня можно говорить о приросте в более чем 4%.
Примечательно также и распределение динамики цен по типам квартир - лидирует более дорогой сегмент. Так, при среднем приросте за август 2011 года в размере 1,1% прирост индекса стоимости «дорогого» жилья (20% самых дорогих квартир) составил 1,7%, а «недорогого» жилья (20% самых дешевых квартир) только 0,8%. В разрезе комнатности лидируют большие квартиры – многокомнатные, а также 3-комнатные квартиры. По типам домов один из лидеров – «сталинки» и монолит-кирпич, который, впрочем, сильно уступает «старому кирпичу».
За минувшую неделю рублевые цены на столичное жилье выросли почти на 4,4 тыс. и показывают сегодня отметку в 156 тыс. рублей. При этом долларовые цены остались на прежнем уровне, что связано с укрпелением американской валюты по отношению к рублю.
Что касается цен на московские «квадраты», то ситуация, согласно данным портала Metrinfo.ru, выглядит следующим образом: «старая» панель оценивается в 137,7 тыс. рублей за метр (рост за неделю составил 2,6%), современная панель стоит 152,9 тыс. (2,9%), «сталинки» - 181,5 тыс. (3%), монолит-кирпич – 169,4 тыс. (3%).
Большинство аналитиков столичного рынка жилья уверено, что рост продолжится примерно такими же темпами как минимум по президентских выборов, что может составить в среднем до 15-20% от сегодняшнего уровня.
Фото: mosday.ru
