Московский рынок жилья недооценен, говорят одни. Напротив, цены неимоверно раздуты, считают другие. Но и те, и другие сходятся во мнении: в ближайшем будущем нас ожидает коррекция цен на недвижимость в связи с финансовым кризисом.
Но кризис не может быть вечным, вслед за ним снова придет время строить, время покупать. Вот тогда цены снова поднимутся. Вопрос: какую высоту они возьмут на этот раз?
Вот что говорит об этом независимый эксперт рынка недвижимости Олег Самойлов:
Ситуация, сложившаяся на московском рынке жилья, едва ли может быть охарактеризована как однозначная.
Сегодня в рамках массового рынка мы наблюдаем следующую картину: с одной стороны, нет выраженных предпосылок к значительному росту благосостояния широких слоев населения, напротив, набирающие силу инфляционные процессы все чаще вынуждают москвичей перераспределять свой бюджет в пользу приобретения товаров повседневного спроса, откладывая крупные покупки «на потом». Кроме того, необходимость обслуживания и возврата полученных населением кредитов также не способствует росту покупательной способности. Нельзя не учитывать и то, что во многих случаях покупательная способность потребителей уже сегодня не догоняет текущий уровень цен московских квартир.
Очевидно, что при этих условиях нет, и в ближайшее время едва ли возникнут основания для ощутимого, в разы, рывка цен вверх.
Помимо повышения покупательной способности, такому резкому подъему могли бы способствовать панические настроения в обществе, создающие стремление «законсервировать» деньги в надежном активе, каким и является недвижимость, – однако их тоже не наблюдается.
Рынок могли бы подтолкнуть вверх какие-то новые, очень привлекательные возможности в сфере жилищного кредитования – но пока, скорее, ситуация обратная: банки продолжают повышать ипотечные ставки и ужесточать требования к заемщикам. Кроме того, следует отметить, что и до наблюдаемого сейчас «ухудшения» условий кредитования «средней» московской семье дотянуться до возможности покупки жилья с помощью ипотеки в последние года полтора было непросто в силу все того же фактора высокой цены.
Означает ли вышесказанное, что московский рынок пойдет резко вниз?
Ситуационные снижения, конечно, возможны. Однако в целом, если не рассматривать всерьез отдельные заявления о необходимости обуздания цен на жилье посредством административных мер, что, на мой взгляд, может привести к масштабным негативным последствиям вплоть до глубокой депрессии рынка, сценарий резкого падения цен также маловероятен. Объемы ввода нового жилья сокращаются, или, во всяком случае, не растут. Кроме того, в связи со снижением предложения жилья эконом-класса в новостройках Москвы и вытеснением такого жилья за ее пределы, на повышение среднего уровня цен будет влиять фактор замещения массового жилья более дорогими объектами, например, крупными проектами комплексной застройки бизнес-класса.
Причины для ощутимого оттока населения из Москвы отсутствуют, поток мигрантов не иссякает. Кроме того, налоговое давление на собственников квартир в сочетании с размерами коммунальных платежей пока не достигло своих критических значений, поскольку правительство Москвы последовательно придерживается курса на удержание этой ситуации в приемлемых для большинства москвичей пределах. Как следствие, ожидать массового «сброса» квартир собственниками, оказавшимися не в состоянии оплачивать необходимые платежи, что могло бы спровоцировать «обвал», в обозримом будущем не приходится.
В связи с этим аргументов за резкие колебания рынка я не вижу.
Вероятно, в ближайшие годы при отсутствии каких-либо остро дестабилизирующих рынок факторов, нас ожидает плавное повышение цен, скорость которого окажется уже не той, что раньше, а размер ненамного превысит уровень реальной инфляции. Думаю, что в пределах ближайших пяти лет на фоне продолжающегося улучшения качества жилого фонда такой рост устранит некоторую недооцененость, существующую сегодня у московского жилья в сравнении с сопоставимыми мировыми столицами.
Называть какие-либо определенные цифры в ситуации наличия аргументов как «против подъема», так и «против снижения» отчасти сродни гаданию на кофейной гуще, однако думаю, что в пределах ближайших 5 лет средняя цена квадратного метра в Москве составит около 10 тысяч долларов. Таким образом, если «нормальная» однокомнатная квартира эконом-класса в спальном районе столицы сегодня в среднем стоит около 200-220 тысяч долларов, то в 2013 году она, вероятно, будет продаваться за сумму порядка 300 тысяч. Хотя не исключено, что через пять лет говорить о каких-либо долларовых ценах будет просто неактуально. Поэтому уместнее вести речь о размере прироста цен, который, вероятно, при рассматриваемом сценарии составит около 50%.
В случае с элитной недвижимостью, рост, полагаю, может быть выше.
Стоит отметить, что из этой категории будут постепенно выпадать не отвечающие требованиям самой взыскательной аудитории объекты, Здесь действуют иные, нежели в сегменте массового жилья, факторы ценообразования. К разряду главных из них стоит отнести уникальность и соответствие социальному статусу. Кроме того, здесь выражен аспект «нравится/не нравится», отводя собственно цене условно второстепенное значение. В связи с этим, могу легко допустить, что сегодняшнее среднее ценовое значение в 20 тысяч долларов для объектов, реально отвечающих определению «элитное жилье», превратится в 50. Прямой пересчет текущих цен в будущие на основе этого допущения, естественно, не вполне корректен.
Что касается городского подмосковного жилья, то тут решающим фактором является транспортная доступность.
И дело даже не только и не столько в строительстве современных автобанов, сколько в модернизации железной дороги, в возможности запуска скоростных комфортабельных электропоездов. Как только удастся радикально решить этот вопрос, цены на жилье в Подмосковье получат новый мощный стимул к росту. Соответственно, поскольку в пределах МКАД потенциал роста намного ниже, чем в области, разница в средних ценах квадратного метра массового жилья будет постепенно сглаживаться.
Спрос на загородную недвижимость превзойден за счет существующего предложения.
Отмечу, что в последние годы вниманию потребителя были в большей степени представлены проекты, относящиеся к верхним ценовым сегментам. И поскольку в этой области первоначальный спрос удовлетворен, теперь началась действительная конкуренция.
Думаю, что новые коттеджные поселки, обеспечивающие разумное сочетание экологии и транспортной доступности, располагающие поблизости всем необходимым для комфортного проживания, а также не перегруженные социальной инфраструктурой, затраты на содержание которой могут ощутимо повысить эксплуатационные затраты владельцев домов, будут дорожать. Причем в цене вырастет не только земля, но и стоимость строительства. И дело тут не только в росте цен на стройматериалы. Ключевая причина проста: нарастающие проблемы с технической инфраструктурой. Уже сегодня негативное влияние данного аспекта заметно, что называется, невооруженным глазом. Однако если не начать кардинальное решение этой проблемы в ближайшем будущем, то ситуация неминуемо будет только ухудшаться. Соответственно, продолжится рост затрат на подключение, в первую очередь, электричества и газа, и без того составляющих весьма значимую часть в расходах любого застройщика. Естественно, это неминуемо отразится на росте конечных цен.
Тем не менее, цены на загородную недвижимость, в особенности на удаленную от МКАД на 80-100 и более километров, будут расти меньшими темпами, нежели на городские квартиры. Во-первых, Подмосковье все же велико и освоить его в пределах рассматриваемого пятилетнего периода столь же плотно, как столицу и ее пригороды, едва ли возможно. Во-вторых, на значительном удалении от города пока сохраняются резервы технической инфраструктуры. В третьих, несмотря на рост стоимости земли, ценовые значения несопоставимы с московскими. Четвертое – загородная недвижимость – не тот продукт, в котором нуждается каждый, однако где-то жить нужно всем. И, наконец, последний фактор, - как горячие пирожки сегодня раскупаются преимущественно загородные проекты, относящиеся к нижнему ценовому сегменту. Однако возможности подъема цен на загородную недвижимость эконом-класса сильно ограничены платежной способностью потребителей.
Подводя итог, можно сказать следующее: рост – будет.
В то же время столь привлекательных возможностей для высокодоходных спекуляций жилой недвижимостью, какие имелись в прошлом, вероятнее всего, не представится.
Думаю, что такое развитие событий повлияет в том числе на деятельность риэлторских компаний. Не секрет, что за годы подъема цен многие риэлторы, «развратившись» высокими доходами, которые обеспечивали сравнительно примитивные операции перепродажи, во многом утратили профессиональные навыки обслуживания потребителей. Придется вспоминать. Или учиться заново. Но это уже другая тема.
фото: Андре Юм
