Дальнейшие потрясения на рынке жилья будут вызваны исчезновением спроса, заявляют эксперты
Цены на жилье в России не будут расти примерно 7-10 лет. Такой прогноз сделал в понедельник на всероссийском форуме, посвященном стратегии развития жилищного строительства, профессор РЭА имени Плеханова Геннадий Стерник.
По словам эксперта, в течение ближайших 3-5 лет будет формироваться новый баланс объема платежеспособного спроса и предложения. "$ 7,5 тыс. за квадратный метр больше не будет. Это был исторический максимум, так что можно спокойно запоминать эти цифры и вспоминать о них потом как о рекорде", - отметил Г.Стерник.
Он рассказал, что за последнее время рублевое снижение цен на жилье составило 7-10%, при том, что снижение в долларовом эквиваленте составило 26-30%. "Ничего страшного, в общем-то, пока не произошло, 26- 30% - это пересчет в долларах, то есть простой механический пересчет, возникший из-за резкой девальвации рубля", - отметил профессор.
Однако, по его словам, в ближайшее время рынок все же ждет небольшой дальнейший спад цен: "Небольшой запас еще есть".
Г.Стерник отметил, что снижение объема зарегистрированных сделок купли-продажи жилья составило 30-50% за время кризиса. Он добавил, что долларовые цены на жилье снижаются уже четыре месяца кряду.
Надежда Косарева, президент фонда "Институт экономики города", также выступавшая на форуме, в свою очередь заявила, что реальные цены на жилье падать больше не будут.
"По моему мнению, нельзя делать прогнозы, опираясь на доллары. То же самое при том, что основная часть населения получает доходы в рублях, и ведет рублевые расчеты, кроме того, нельзя высчитывать среднюю цену квадратного метра на всю страну, ценовые рынки в России чрезвычайно локальны, кроме того, необходимо учитывать номинальные и реальные цены", - считает эксперт. По ее словам, небольшое падение цен на жилье на некоторых рынках все же продолжится в 2009-2010 годах, однако затем опять начнется повсеместный рост цен на жилье.
Вице-президент Российской гильдии риэлтеров Константин Апрелев в своем выступлении заявил, что рынок жилья в России еще не достиг дна, и спрос на нем вернется еще не скоро.
По его мнению, сейчас проблема не построить, а понять, кто будет завтра покупателем жилья. Спрос зависел от ипотеки и потребительских кредитов, которые давали возможность создать ту самую добавленную стоимость и приобрести жилье, отмечает эксперт. Сейчас же ипотека и кредитование банками населения практически умерли.
По мнению эксперта, рынок жилья должен был упасть еще в начале 2008 года. К.Апрелев видит причины возобновления роста цен в начале 2008 года на жилье в России в продолжающемся росте доходов населения, притока западных инвестиций и высоком росте темпов инфляции, а также сохранении высокой доходности сырьевого сектора экономики.
"Цены должны были пойти вниз из-за длительного роста, так как жилье эконом-класса уже было недоступно на начало 2008 года", - заявил К.Апрелев. Как отмечает аналитик, еще с весны 2008 года началось снижение спроса. У застройщиков же до осени не было проблем.
"Снижение цен на жилье по всей России идет даже сейчас и в рублях, и это тренд", - считает эксперт.
Однако, по данным статистики, в последние два месяца сокращается период экспозиции квартир на рынке. "Объем сделок сократился на 40-70% в зависимости от региона России. В Москве, по официальным данным за февраль-март, наблюдается сокращение на 60%. Валютные цены на жилье по всей России упали на 30-60%, заявил К.Апрелев.
Как отмечает эксперт, во многих регионах с 2000 года цена на жилье выросла на 800%. К.Апрелев задается вопросом: "Как можно было строить в 2000 году с такими ценами и где справедливая цена?"
По его мнению, при восьмикратном росте рынка жилья цен на жилье в России можно предположить падение цен на жилье сильнее, чем в 1998 году. К.Апрелев видит возможность дальнейшего падения цен на жилье.
"В сегодняшней ситуации на рынке жилья будут проблемы себестоимости строительства, и в некоторых регионах себестоимость будет выше, чем покупательный спрос", - прогнозирует К.Апрелев.
По его мнению, снизить стоимость строительства позволят цены на землю. "На другие основные составляющие стоимость жилья, как цемент, металл, рабочая сила, сильного снижения невозможно, а земля должна адекватно отреагировать на текущую ситуацию", - предполагает К.Апрелев. Эксперт считает, что в данной ситуации муниципалитеты должны создавать эффективные инструменты для этого - снижать стоимость земли для застройщиков.
Как показывает статистика, снижение цен на жилье во всех регионах России продолжается от шести до девяти месяцев. "Это более короткий срок, чем падение в 1998 году, когда цены на жилье падали в течение двух лет. И в связи с этим можно говорить, что падение цен на недвижимость еще не закончено", - отмечает эксперт.
К.Апрелев предполагает, что дальнейшие потрясения на рынке жилья в России могут быть связаны с исчезновением потребительского спроса. По его прогнозам, в различных сегментах жилья цены будут падать по-разному. Цены же на земельные участки в России должны упасть и даже уже упали еще сильнее, чем цены на квартиры.
