Рынок вторичной недвижимости с приходом осени так и не оживился. Риелторы говорят: он стабилизировался. А "Деньги" добавляют: так стабилизировался, что спрос в некоторых городах-миллионниках по сравнению с прошлым годом упал в десять раз. До конца года эксперты предрекают снижение цен минимум на 5%.
Марина, бухгалтер одного столичного предприятия, на днях празднует новоселье. Несколько месяцев поисков наконец-то увенчались успехом -- она купила двухкомнатную квартиру в Подольском районе Киева за $140 тыс. "Я все лето искала квартиру и наконец-то нашла!" -- довольно сообщила Марина. По ее словам, удалось не только найти квартиру в том районе, в котором хотелось, но и притом в отличном состоянии. В квартиру можно просто заехать и жить, не думая о ремонте в ближайшие несколько лет. К тому же бывшие владельцы оставили кондиционер, встроенную кухню и технику. "За такие же деньги и даже дороже я видела квартиры, состояние которых было далеко не лучшим. А тут ремонт, причем капитальный, со сменой сантехники, столярки, электропроводки", -- рассказала Марина.
Впрочем, во всей этой счастливой истории есть все же одна маленькая неприятность. За то время, пока Марина думала, выбирала и рассчитывала на падение цен, продавцы получше изучили положение вещей на рынке и повысили цену на свою квартиру на $5 тыс. Торговаться напрочь отказывались, дескать, им не к спеху, они вполне могут подождать, пока найдется покупатель, который согласится на установленную ими цену. Так как цена все равно была выгодной, Марина согласилась.
Ситуация, в которой оказалась Марина, не слишком типична. Дорогие кредиты и жесткие условия их получения сократили количество потенциальных покупателей. По оценкам риелторов, если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года, то спрос на недвижимость в этом году сократился примерно в три раза. А по некоторым регионам объем предложения превышает спрос в десять и более раз. Поэтому, говорят посредники, большинство продавцов охотно идут на снижение цен. И сбрасывают 3--5% начальной стоимости. В единичных случаях, когда очень срочно нужно продать квартиру, размер торга может достигать и даже превышать 10%.
Киев
В консалтинговой компании "Канзас" отмечают, что по итогам сентября спрос на вторичную недвижимость в два--три раза меньше предложения. "Но он не падает, а накапливается, поскольку люди попросту откладывают покупку жилья. Большинство потенциальных покупателей напуганы ипотечным кризисом, "скачками" доллара и прогнозами о предстоящем обвале цен на недвижимость, поэтому и не спешат расставаться с деньгами", -- считают в компании. Аналитики также предполагают, что рост цен на жилье приостановился на несколько месяцев. То есть до Нового года ожидать пробуждения рынка не стоит.
По мнению экспертов ГК "Планета Оболонь", средние цены продажи квартир сейчас на 5,5% ниже средних цен предложений. Однако о глобальном удешевлении на рынке вторичной недвижимости опрошенные эксперты не говорят. По их словам, пока речь идет только о стабилизации рынка. Впрочем, он стабилен с прошлого года (подробнее о ситуации на вторичном рынке в 2007 году см. "Деньги" №51--52 от 27 декабря 2007 года). "Рынок в некоторой мере цикличен -- после продолжительного периода роста цен, который наблюдался несколько лет, почему бы не остановиться", -- считают в компании "Канзас".
Впрочем, застыло не все, некоторые изменения все-таки происходят. В консалтинговой компании SV Development отмечают, что за сентябрь средняя цена продажи квартир в Киеве снизилась на 0,21%. При этом самые дешевые квартиры, как и прежде, были в Деснянском районе -- $2739 за 1 м2, а самые дорогие -- в Печерском районе -- $5574 за 1 м2. По оценкам ГК "Планета Оболонь", за сентябрь однокомнатные квартиры в среднем подешевели на 0,4%, "двушки" -- на 1,5%, а трехкомнатные -- на 0,8%. А вот в консалтинговой компании "Канзас" отмечают, что "наибольшее снижение стоимости жилья наблюдалось в Оболонском и Подольском районах -- на 4,55% и 5,72% соответственно. Менее всего снизились цены в Печерском районе -- на 0,72%" (сведения из аналитического отчета компании). И лишь в двух районах столицы в сентябре зафиксирован рост -- в Дарницком -- на 1,49% и в Днепровском -- на 1%. Возможно, все дело в обещанной прокладке в эти районы линий метро.
По наблюдениям "Денег", в целом квартиры с начала года все же немного подорожали. Если вначале года минимальная стоимость однокомнатной квартиры на Борщаговке составляла $75 тыс., то вначале октября за "единичку" в этом же районе просили не менее $85 тыс. То есть рост долларовых цен за девять месяцев составил 11,7%. Цены в гривне тоже выросли. По подсчетам "Денег", с учетом разницы в курсах валют в начале года и в конце сентября в гривне квартиры подорожали на 7,9%. А официальная инфляция за восемь месяцев 2008 года составила 14,8% (индекс потребительских цен "Денег"). "Рост цен на недвижимость в среднем есть, ведь весна была достаточно активной, плюс еще курсовые колебания повлияли на решения многих продавцов поднять цены. Однако если рассматривать какой-то определенный объект, то вполне возможно, что его абсолютная стоимость осталась неизменной", -- подсчитал Эдуард Бразас, директор АН "CIT".
Регионы
Киев -- не единственный город, где наблюдается падение цен на вторичное жилье. Спрос отсутствует, можно сказать, везде. "Если сравнивать цены, которые сложились к концу сентября, и цены на конец мая, то объективно цена предложений по базам данных агентств снизилась на 7--8%", -- отметил Сергей Тюрин, директор донецкого агентства недвижимости "Фемида-Сервис". Кроме того, по его словам, пополнение баз данных со стороны продавцов происходит ежедневно, и квартир выставленных на продажу становится все больше. А вот количество покупателей не увеличивается.
Ощущают отсутствие покупательского интереса и в других городах. В частности, по данным днепропетровского АН Realnest, в августе цены на квартиры снизились на 3,9%. А покупательский спрос уменьшился аж на 31%! И теперь, по оценкам риелторов, предложение превышает спрос в тринадцать раз.
В Харькове рынок также стоит. По данным АН "Город", за месяц цены на недвижимость не изменились. За третий квартал 2008 года харьковская "вторичка" ориентировочно потеряла в цене 1,5%.
В Одессе, по данным АН "Омега", спрос на квартиры также не большой, и цены на них понемногу уменьшаются. Особенно ощутимо подешевело старое жилье -- с начала года цены на квартиры в "хрущевках" снизились на 10--15%.
Что будет?
В нынешней ситуации давать какие-то долгосрочные прогнозы не берется никто: с одной стороны, в условиях финансового кризиса недвижимость традиционно представляется некой "тихой гаванью" для инвесторов, с другой -- уж слишком долго она служила инструментом спекуляций, чтобы цены на нее не поддались коррекции. В общем, и покупатели, и продавцы выжидают. По прогнозам ГК "Планета Оболонь", в Киеве в октябре вряд ли стоит рассчитывать на существенный рост покупательской активности. Сделки будут совершаться только по тем объектам, которые выставлены по адекватным, на взгляд покупателя, ценам. Ведь, как отмечает г-н Бразас, при отсутствии спроса рост цен, мягко говоря, выглядит неестественно. "Общегородской уровень стоимости, скорее всего, будет плавно снижаться в пределах 1--2% в месяц", -- считают и в ГК "Планета Оболонь". А по прогнозу "Денег", если ничего не изменится с кредитованием, до нового года квартиры могут подешеветь на 5--10%.
Итого: Вторичную недвижимость покупают охотнее, чем первичную, но тоже не очень активно. Поэтому вполне вероятно, что до Нового года квартиры подешевеют на 5--10%.
Фото: www.avansis.com.ua
