На первичном рынке -- дефицит инвесторов, но застройщики не спешат снижать цены. Как рассказали они "Деньгам", все дело ценах на газ и дорожающих стройматериалах.
И спроса нет, и затраты растут
Важнейший для жителей украинских городов вопрос -- что будет с ценами на недвижимость -- пока остается без ответа. Опрошенные "Деньгами" эксперты уверяют, что на цены влияют два фактора, которые пытаются сдвинуть их в противоположные стороны: грядущее подорожание стройматериалов, вызванное ростом цен на газ, и снижение спроса. Оба этих фактора не на пользу строителям. Но как это все отразится на покупателях -- пока никто сказать не берется.
Чиновники, застройщики и эксперты рынка недвижимости продолжают хором убеждать потенциальных покупателей, что с существующими темпами строительства потребности населения в новом жилье будут удовлетворены не скоро. В 2007 году в Украине было построено 10,244 млн. м2 жилья, что на 19% больше, чем в 2006 г. Из них 1,1 млн. м2 возведено в Киеве -- это почти на 20% больше, чем в 2006 году, но все равно недостаточно.
Пару лет назад застройщики предрекали, что 2008 год будет совершенно провальным по объемам сдачи жилья, а теперь к концу года в Киеве обещают построить 1,5 млн. м2 новых квартир. Но, как отмечает руководитель отдела маркетинга и РR строительно-инвестиционной компании "Киев Жилье-Инвест" Владимир Германов, это все равно не решит проблему дефицита. "Это не тот объем, который может удовлетворить рынок", -- утверждает он. Поэтому, по его мнению, ожидать снижения цен не стоит. Однако и столь стремительно дорожать, как в 2004--2006 годах, квартиры уже не будут.
Директор департамента организации продаж банка "Финансы и Кредит" Игорь Шевченко отмечает, что отсутствие роста цен является основной характеристикой нынешнего состояния рынка первичной недвижимости. "Если рост и есть, то он совершенно не связан с амбициями строительных компаний, а только с увеличением стоимости трудозатрат и строительных материалов", -- говорит г-н Шевченко.
По словам банкира, объем кредитов, запрашиваемых для покупки жилья на первичном рынке, уменьшился, поскольку сократилось количество спекулятивных операций, а также изменился потребительский спрос. "Те, кто покупал жилье на первичном рынке, в основном переориентировались на покупку загородной недвижимости. И это не удивительно. Ведь хорошая квартира на первичном рынке стоит столько же, сколько и частный дом, а качество жизни совершенно разное, -- поясняет г-н Шевченко. -- Часть покупателей перестала интересоваться покупкой строящегося жилья по причине высоких цен".
Другие эксперты также отмечают, что с Нового года спрос на "первичку" снизился, особенно в Киеве. Впрочем, как уже писали "Деньги", еще в 2007 году строители ощутили сокращение количества покупателей. В прошлом году спрос на первичную недвижимость уменьшился почти на 20% (подробнее см. "Деньги" №49, от 13 декабря 2007 года, доступно на www.dengi-ua.com). Сейчас, по словам президента Союза специалистов по недвижимости Украины Александра Рубанова, в столице с рынка первичной недвижимости, особенно из сегмента одно- и двухкомнатных квартир, ушли спекулянты. А в этом сегменте, по его оценкам, доля спекулятивных операций достигала 50--70%.
Что с ценами в Киеве
На рынке первичной недвижимости Киева в первом квартале наблюдается небольшой рост цен. По данным риелторских компаний, с начала года новое жилье подорожало чуть больше чем на 6%. Очевидно, застройщики решили ориентироваться на подорожание стройматериалов, а не на спрос, и не спешат снижать цены. Более того, они ждут их повышения, поскольку готовы притормозить строительные работы или даже снять с продажи одно- и двухкомнатные квартиры, чтобы придержать их на черный день.
К примеру, сейчас отсутствуют предложения "единичек" и "двушек" от одного из крупнейших застройщиков -- ХК "Киевгорстрой". В наличии есть только трехкомнатные и больше квартиры со сроками сдачи в 2008--2009 годах. Стоимость "трешек" от "Киевгорстроя" -- $1600--1970 за 1 м2. Владимир Германов отмечает, что сейчас на рынке есть иллюзия дефицита, особенно одно- и двухкомнатных квартир эконом-класса.
Доступного жилья строится мало. Большинство возводимых и продаваемых объектов относится к бизнес-классу, а покупателей на такое жилье находится гораздо меньше. К примеру, одно- и двухкомнатные квартиры стоимостью от $2000 за 1 м2 есть у многих строителей. ККУП "Жилье-Инвест" предлагает "двушки" почти по $2250 за 1 м2, ИБК "Столица" продает "единички" от $2358 за 1 м2, СК "Градострой" -- от $2000 за 1 м2.
Что с ценами в регионах
Так же, как и в Киеве, после новогодних праздников в других городах Украины начался рост цен на первичное жилье. По данным ООО "Макрокап Девелопмент Украина" (МКДУ) в Харькове первичное жилье эконом-класса за январь подорожало на 6,5%, до $1047 за 1 м2, бизнес-класса -- на 3,2%, до $1718 за 1 м2. И почти на 2% увеличилась стоимость элитного жилья -- до $2467 за 1 м2.
По словам менеджера МКДУ по работе с инвесторами Натальи Городецкой, в 2007 году наблюдалась точно такая тенденция -- в зимние месяцы цены на первичное жилье росли. Поэтому и сейчас происходящее не вызвало у специалистов никакого удивления. "По-видимому, самым серьезным фактором здесь является подорожание газа, которое влечет за собой рост цен на все строительные материалы и услуги. Особенно сильно это отражается на жилье эконом-класса, для которого цена стройматериалов является основным фактором ценообразования", -- отмечает г-жа Городецкая.
Понемногу дорожают квартиры и в Днепропетровске. В разговоре с корреспондентом "Денег" специалисты компании RealNest отметили, что полное понимание ситуации на рынке первичной недвижимости наступит где-то в марте. Дескать, еще с конца 2007 года многие компании приостановили продажу жилья до тех пор, пока не сформируются новые цены. Оценщик-аналитик компании RealNest Марина Скиба отметила, что в 2008 году рост цен на новое жилье составит 25--30%. По ее словам, стимулом для подорожания являются такие факторы, как рост цен на энергоносители, стройматериалы и водоснабжение, увеличение зарплат и прочее.
"Конечно, подорожает!"
По мнению г-на Германова, в текущем году стоит ожидать повышения цен на первичную недвижимость. Но стройкомпании уже не будут пересматривать цены каждый месяц, как несколько лет назад. Скорее всего, изменение стоимости жилья будет происходить раз в квартал или в полгода, и цены будут увеличиваться примерно на 5%. Член ГКЦБФР Сергей Бирюк считает, что повышение стоимости жилья будет не ниже уровня инфляции. "Если рост цен на недвижимость упадет ниже этого уровня, инвесторы уйдут с рынка", -- заверяет он. По его мнению, квартиры будут расти в цене до тех пор, пока покупатели будут согласны платить. В случае же оттока средств объемы строительства сократятся. "Если рентабельность окажется менее 80%, строители за работу и браться не будут", -- отмечает г-н Бирюк.
Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ:
-- Наблюдаются четко выраженные различия в ценовых трендах разных классов жилой недвижимости. Для "высоких" сегментов -- бизнес-класс, премиум-класс и де-люкс -- на первичном рынке предложение достаточно ограничено, поэтому о снижении цены речь не идет. Прогнозируемый рост цен, обусловленный инфляцией, останется на уровне 15% в год. Конечно, если рост цен на энергоносители и строительные материалы также будет оставаться в этих пределах. Среди других факторов, которые могут оказать влияние на стоимость недвижимости в 2008 году изменения в механизмах отведения земельных участков, увеличение нагрузки на инвесторов-застройщиков при участии создания инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры городов. При этом уже сейчас такая нагрузка составляет порядка 35%.
Как одна из тенденций в ближайшие годы -- корректировка до 20% цен на объекты недвижимости, не соответствующие заявленному классу. Например, объекты, заявленные как дома эконом-класса, но не соответствующие предъявляемым требованиям, будут реализовываться по ценам, соответствующим социальному жилью.
А у покупателей все больший интерес сегодня вызывает приобретение жилья "под ключ". При этом экономится время покупателей, дом готов к эксплуатации в полном смысле этого слова -- чистые парадные, лифты, квартиры с полной отделкой.
ИТОГО: Рынок первичной недвижимости теряет инвесторов. Но цены предложений на квартиры продолжают расти вровень с инфляцией.
Фото: bn.ru
