В прогнозах, данных в конце 2007 года относительно изменения цен на московские квартиры в 2008 году, эксперты были, за редким исключением, единодушны. Цены будут расти. Какими темпами? По мнению большинства аналитиков, к концу года стоимость жилья повысится на 15–20%. Но согласно осторожным высказываниям некоторых экспертов, рост цен сохранится на уровне годовой инфляции.
Но вскоре стало ясно, что делать прогнозы даже на год вперед — дело неблагодарное. Только за январь — февраль цены на московское жилье увеличились в среднем на 8–12%, а на некоторые категории объектов недвижимости, например на однокомнатные квартиры экономкласса, — на 18–20%.
Как отмечалось в одной из статей журнала, обосновывая свои прогнозы, аналитики рынка оперируют понятиями математики. Они все чаще употребляют их и в материалах, предназначенных для массового читателя. Скажем, это такие термины, как коррекция, статистическая погрешность и даже уровень статистического шума, дифференциация, тренд, медианные цены, стагнация, индексы, аппроксимация, экстраполяция и интерполяция, первые и вторые производные и пр.
Так, в конце марта специалисты аналитического центра IRN.RU использовали в исследованиях рынка жилья и прогнозах на перспективу понятие круглых чисел. (В записи такого числа есть одна ненулевая цифра с левого края и несколько нулей справа от нее. Строго говоря, в математических дисциплинах термин «круглое число» трактуется более широко). Отмечая, что в марте средние цены на жилье в Москве преодолели психологически важный для покупателя рубеж — круглое число 5000 долл. за 1 кв. м, аналитики обратили внимание на то, что за продолжительный период роста цен с 2000 года каждая новая ступенька стагнации была близка к очередному среднему значению, выраженному круглым числом. За восемь лет, прошедшие с начала 2000 года, на московском рынке трижды была отмечена стагнация, причем каждый раз это случалось по мере приближения средней стоимости жилья к очередной круглой отметке — 1000 долл., 2000 долл. и 4000 долл. за 1 кв. м. Единственным исключением стал показатель 3000 долл., который рынок просто проскочил в 2006 году вследствие очень высоких темпов роста цен.
На вопрос, может ли цена 1 кв. м, выраженная круглым числом 5000, стать новой ступенькой стабилизации, специалисты IRN.RU дают утвердительный ответ. При этом они полагают, что чем выше будет ценовая планка, тем больше может быть величина коррекции, следующей за очередным подорожанием жилья. Это означает, что круглая отметка в 5000 долл. отнюдь не пройдена.
Так, если величина отката цен в 2007 году была около 150 долл., то в период новой стабилизации она может оказаться раза в два больше, то есть равной примерно 300 долл. и выше. Другими словами, в нынешних условиях очевидной игры продавцов на повышение, средняя стоимость московского жилья вполне может составить в ближайшее время 5300 долл. или даже 5500 долл. за 1 кв. м, проскочив по инерции отметку в 5000 долл. Однако при наступлении последующей стагнации цены могут понизиться (в данном случае до 5000 долл. за 1 кв. м) — аналогичная ситуация наблюдалась в 2007 году. Нынешняя волна подорожания жилья спровоцирована во многом психологическими факторами и должна постепенно сойти на нет к майским праздникам или после них. При наблюдаемых темпах роста (порядка 1,5% в неделю) к маю стоимость объектов недвижимости может достигнуть уровня 5300–5500 долл. за 1 кв. м, после чего до конца 2008 года, вполне вероятно, наступит стагнация, и средний уровень цен как раз понизится: с 5300–5500 долл. до круглой отметки 5000 долл. Это мнение аналитиков центра IRN.RU. Насколько верна привязка к круглой цене квадратного метра, покажет развитие событий в 2008 году.
Начнется ли с марта период стабилизации цен на московское жилье? Возможно ли их снижение? Как могут повлиять на стоимость квартир внешние факторы — проблемы на финансовых рынках, падение курса доллара, ипотечный кризис в США? На эти и другие вопросы отвечают эксперты рынка недвижимости.
Ирина Радченко, президент ГК «ЛАУРЕЛ»
Почему не снижаются цены на московские квартиры? Существует несколько причин. Приведу основные из них.
Прежде всего это постоянный рост цен на строительные материалы, удорожание рабочей силы и острый дефицит свободных площадок в столице. Все это не способствует существенному снижению цен и ускорению темпов возведения жилых домов застройщиками. К тому же правительство Москвы не раз заявляло о том, что больше 5 млн кв. м жилья в столице строить не планирует. «Лишние» квадратные метры увеличили приток из регионов «новых москвичей», и в крупнейшем городе страны наблюдается неконтролируемый рост численности населения. Соответственно, нужно дополнительно создавать рабочие места, строить детские сады, школы, поликлиники, прокладывать дороги. Однако ощутимого роста объемов возводимых объектов недвижимости, в том числе жилья, и, следовательно, увеличения количества предложений на рынке ожидать не приходится. Далее следует отметить, что основной приток денег в страну происходит за счет продажи нефти и газа. А высокие цены на нефть держатся в течение достаточно длительного периода, обеспечивая спрос на московские квартиры, несмотря на их высокую стоимость. Противостояние между мировыми валютами евро и долларом, и особенно долларом и рублем, также оказывает определенное влияние на ценовые показатели рынка. Эта неустойчивость мировых валют заставляет держателей денежных средств, прежде всего простых граждан, сумевших скопить какой-то капитал, нервничать. У нашего народа, увы, уже был печальный опыт, когда многолетние накопления обесценились в одно мгновение. Соответственно, любой держатель наличности должен куда-то ее вкладывать. И квартиры, пусть даже в панельных домах середины прошлого века, покупают с целью сбережения денежных средств.
В мире есть два надежных способа сохранения и приумножения частного капитала. Первый — это депозиты в банках. Но, к сожалению, установленные в них процентные ставки не спасают даже от инфляции, а потому уже не вызывают большого интереса у потенциальных вкладчиков. Второй способ — игра на фондовом рынке, на котором в последнее время стоимость российских «голубых фишек» существенно снизилась.
Вот и получается, что ничего надежнее квадратных метров «московской недвижимости, которая всегда в цене», в нашей стране сегодня нет.
Андрей Титюник, заместитель председателя правления корпорации MIRAX GROUP
Если рассматривать рынок новостроек столицы в целом, то жилье эконом-, бизнес- и премиум-класса подорожает за год не менее чем на 30%, а уникальные элитные объекты — на значительно более высокий процент. Кризис ликвидности, разразившийся на мировых рынках, практически не отразился на экономике России, и московская недвижимость в настоящее время остается одним из самых интересных инвестиционных инструментов. При этом следует отметить уменьшение объема предложений, что прежде всего связано с сокращением количества участков под застройку в Москве и ближайшем Подмосковье. Одновременно повышается спрос на столичные квартиры, причем спрос платежеспособный. Поэтому цены на московском рынке жилой недвижимости росли, растут и будут расти. Особенно на качественное жилье в новостройках. Все более заметной на рынке новостроек становится требовательность покупателя к качеству приобретаемого жилья, наличию современной, разнообразной инфраструктуры и сервисных услуг. Однако крупных девелоперских компаний, способных вывести на рынок подобные объекты, немного, поэтому предложения эти всегда будут востребованы и высоко оценены потенциальными покупателями жилья.
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood
Темпы роста цен в первые месяцы 2008 года были действительно высокими. Это связано с такими факторами, как общее оживление рынка, падение курса доллара, ипотечный кризис в США, выборы Президента России, международный финансовый кризис и др. По мнению аналитиков компании Blackwood, сегодняшний ускоренный рост цен — явление закономерное и в то же время краткосрочное. В условиях стабилизации политической ситуации рынок начнет остывать. Тем не менее цены вряд ли понизятся.
Влияние ипотечного кризиса США на российский рынок выразилось главным образом в том, что для отечественных банков сократилась возможность кредитования на международном рынке и, как следствие, ужесточились условия выдачи ипотечных ссуд внутри страны. Это подстегнуло наших граждан, до текущего времени откладывавших приобретение квартир, к срочной покупке жилья с использованием ипотечных кредитов, пока не увеличились ставки и еще больше не ужесточились условия. Соответственно, возросший спрос вызвал повышение цен. Оказало влияние и падение курса доллара. В столице по-прежнему подавляющее число объектов предлагают по долларовым ценам, снижение же курса доллара ведет к необходимости повышения цен.
Также на подорожание недвижимости мог опосредованно повлиять международный финансовый рынок — на рынке жилья могли появиться инвесторы, традиционно работающие на фондовом рынке и желающие защитить свои активы в условиях финансовой нестабильности. Тем не менее аналитики компании Blackwood считают, что подобное перераспределение средств вряд ли станет масштабным — в условиях затягивания финансового кризиса жилье может оказаться не спасительным, а уязвимым активом.
Милана Чурикова, генеральный директор агентства недвижимости «ВЫСОТКА»
Прогнозы аналитиков на 2008 год и далее туманны. Одни предрекают существенное падение цен на жилую недвижимость, другие — стабилизацию, третьи — двукратное увеличение стоимости квартир в ближайшие один-два года. Это лишний раз доказывает, что рынок жилья трудно прогнозируемый, особенно в Москве. Сейчас можно говорить лишь о тенденциях, да и то на несколько месяцев вперед.
По мнению специалистов нашего агентства, снижения цен, тем более в два раза — до уровня 2005 года, не произойдет. С нарастанием последствий ипотечного кризиса в США и проблем в мировой финансовой системе не исключено, что в России, и прежде всего в Москве, цены на жилье если и понизятся, то незначительно. Несмотря на заверения чиновников и лидеров банковской системы, объективная реальность свидетельствует о том, что и нашу страну этот кризис не обойдет стороной. Уже сейчас повышается стоимость заимствования денежных средств для банков. Это приведет или к уменьшению доходности банков, или, что более вероятно, к серьезному ужесточению требований к заемщикам (для снижения своих рисков невозврата по кредитам). В результате такой сценарий развития событий уже вызвал увеличение ипотечных ставок (процентов) по кредитам и, соответственно, повышение отложенного спроса, что не способствует снижению цен. Крупные игроки банковской системы найдут поддержку у государства, но и они не застрахованы от негативных последствий кризиса и будут вынуждены ограничить свое участие на рынке ипотечных кредитов. Ускоренные темпы роста цен на московское жилье в начале года говорят о том, что тенденция к подорожанию недвижимости сохранится.
Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер»
По прогнозам аналитиков компании, суммарный рост цен по итогам года составит около 20%. Несомненно, при расчетах эксперты учли величину подорожания жилья в зимние месяцы. Однако с марта по декабрь стоимость недвижимости, по их мнению, увеличится еще на 10–15% в зависимости от сегмента жилья. До осени цены на квартиры будут повышаться в среднем на 0,5–1%, а затем до конца года — на 1,5–2% ежемесячно.
В марте появится тенденция к замедлению темпов подорожания московских квартир, особенно на фоне только что произошедшего зимнего скачка цен. В то же время стоимость жилья экономкласса в ближайшем Подмосковье неуклонно повышается на 2% в неделю. Значимой можно назвать тенденцию к улучшению качественных характеристик возводимых объектов. Успешно работающие в России западные подрядные и консалтинговые компании с трудом, но все же двигают наш рынок в сторону качественной недвижимости.
Высокая стоимость земли и обременений в Москве, а теперь — и в ближнем Подмосковье, обяжет застройщиков и инвесторов тщательнее планировать девелоперские проекты, позиционировать объекты и контролировать качество строительных работ и отделочных материалов, чтобы достичь желаемой доходности.
Увеличивается доля предложений квартир с выполненным ремонтом или сданных под чистовую отделку в монолитных домах. В этом году можно ожидать окончательного разделения рынка многоэтажных домов: в Москве будут строить объекты бизнес-класса, в Московской области — преимущественно экономкласса.
Возможно ли снижение цен? В мире нет ничего невозможного, и финансовый кризис, разразившийся в экономически развитых странах, это только подтвердил. Однако мы с умеренным оптимизмом смотрим в будущее и не видим объективных причин для удешевления квартир.
По оценке аналитиков компании, соотношение уровня платежеспособности потенциальных покупателей недвижимости в Москве и стоимости объектов будет сохраняться как минимум в течение года, и нет серьезных причин для его изменения. Особенно если принять во внимание планы столичного правительства по осуществлению массовой застройки отдаленных районов города социальным жильем для очередников и переселенцев, сокращение числа выделяемых площадок под коммерческое жилье и введенный мораторий на новые проекты точечной застройки.
В течение года вполне вероятно колебание цен, в том числе и в сторону их снижения, но по итогам года мы ожидаем повышения средней стоимости 1 кв. м на 16–20%. Одновременно будут дешеветь морально и физически устаревшие малометражки в домах постройки 50–70 годов прошлого века, а также квартиры в панельных зданиях, которые расположены в переоцененных ранее районах (например, в Крылатском).
Что касается проблем на финансовых рынках, падения курса доллара и ипотечного кризиса в США, то эти факторы, безусловно, оказывают влияние на рынок жилья России, но не больше, чем на другие отрасли. С одной стороны, финансовый кризис привел к тому, что доступ отечественных банков к дешевым западным деньгам существенно усложнился и, как следствие, застройщикам теперь гораздо труднее не только привлекать банковские кредиты под строительство новых объектов, но и в некоторых случаях ускорить возврат взятых ссуд. Вследствие этого компании более активно стимулируют продажи квартир, иногда даже за счет того, что устанавливают цены чуть ниже рыночных. А банки в свою очередь ужесточили требования к заемщикам, желающим взять ипотечный кредит, повысили сумму первоначального взноса и процентные ставки (до 15% годовых). С другой стороны, из-за сложившейся ситуации на мировых финансовых рынках частные инвесторы стали вкладывать денежные средства в более надежные активы, в том числе и в недвижимость. Такое перетекание части капитала с рынка финансовых инструментов на рынок недвижимости поддерживает устойчивый спрос как на возводимые дома, так и на объекты загородной, коммерческой и торговой недвижимости, косвенно стимулируя дальнейший рост цен.
