Специалисты авторитетной аудиторско-консалтинговой компании «Бейкер Тилли русаудит» сопоставили изменение цен на нефть и на недвижимость (московские квартиры и коммерческая недвижимость, подмосковная земля под индивидуальную застройку) с 2000 года по июль 2008 года и установили между ними корреляцию (взаимосвязь между переменными значениями). «Нефть для российской экономики — базовая единица измерения, поэтому в своих оценках мы отталкивались именно от нее. Когда наложили первые данные, стала прослеживаться зависимость — решили исследовать более подробно», — рассказывает автор исследования Юрий Дерябин. По его словам, зависимость оказалась достаточно четкая: коэффициент корреляции — 0,85–0,9.
Исследование экспертов — своего рода попытка дать ответ на волнующий многих вопрос: будет ли из-за кризиса снижаться стоимость жилья в Москве? Комментарии о будущем столичной недвижимости во многом зависят от интересов участников рынка. Так, девелоперы и собственники жилья не ожидают резких падений цен и даже прогнозируют их увеличение. Потенциальные покупатели, наоборот, говорят о значительном падении цен – до 50%.
Какой тренд будет наблюдаться на рынке, зависит в первую очередь от соотношения спроса и предложения. Но, по мнению авторов исследования, рынок недвижимости чутко реагирует на изменение ценовой конъюнктуры энергоресурсов.
Так, с начала 2000 года по апрель 2004 года цена на нефть российской марки Urals находилась в диапазоне $20–30 за баррель, с января 2005 года по август 2006 года – $40–73 за баррель. С января 2007 года начался самый значительный взлет, который достиг пика в июле 2008 года на отметке почти $138 за баррель, говорится в исследовании.
На 2009 год, согласно прогнозам Минэкономразвития, нефть будет стоить $41 за баррель.
А вот как росла средняя стоимость жилья в Москве. С января 2000-го по июль 2004 года стоимость «квадрата» увеличилась с 650 до 1820/кв. м. С июля 2005 года началась первая волна роста стоимости жилья, которая продолжалась полтора года – за этот период «квадрат» вырос в 2,25 раза. За три квартала 2007 года жилье потеряло в цене 6%, а затем началась вторая волна роста, продолжающая до октября 2008 года, – «квадрат» набрал 46%.
При анализе динамики изменения цен на жилье и нефть авторы исследования заметили, что рост стоимости недвижимости «обгоняет» нефть в 1,5–2 раза. Это не удивительно. Ведь при увеличении благосостояния люди стремятся прежде всего разрешить жилищные проблемы, которые в Москве традиционно остры.
При этом цены на офисы и торговую недвижимость практически повторяют динамику цен на нефть.
Сейчас нефть подешевела, должна подешеветь и недвижимость, уверены авторы исследования. На рынке существенно сократились объем денежных средств и количество покупателей, а предложение впервые за многие годы превысило спрос, напоминают они. «Наличие свободных денег в нашей пока еще сырьевой стране напрямую зависит от цен на нефть. Пока в стране не появятся лишние деньги, цены будут снижаться»,— говорится в отчете.
Так, при среднегодовой цене Urals в $40 за баррель квадратный метр столичного жилья будет (или должен?) стоить около $2100–2400 (сейчас, по данным портала IRN.ru, в среднем $5186), земельный участок в 15 км от МКАД — $2800–4000 за сотку (правда, не в стародачном поселке), на расстоянии 15–30 км — $2000–3000, московские офисы класса А — $5000 за метр, класса В — $3100, торговая недвижимость в центре Москвы — $3600, на периферии — $1600, склады в Московской области — $700–1000. Вот такой ориентир задали аналитики «Бейкер Тилли русаудит».
В принципе, исследование любопытное. Связь между ценой основного экспортного товара и ценой активов, будь-то недвижимость или акции, вполне объяснима. Растет цена на нефть, увеличивается объем ликвидности и растет спекулятивный спрос. Причем, например, РТС отражает это изменение почти синхронно (или даже опережает), а рынок недвижимости с определенным лагом — примерно 2–3 квартала.
Однако можно отметить и определенную долю «лукавства». Она связана с указанием цен на жилье в долларах. Понятно, что $2 тыс. за квадрат при курсе 40 руб./$ — это то же самое, что $4 тыс. при курсе 20 руб./$.
Иными словами, как уже писал KM.RU, некоторый сегмент столичной недвижимости подешевеет, в частности элитное жилье и совсем уж непрезентабельное, типа «хрущевок». Но вот ожидать резкого падения цен на новостройки экономкласса – наиболее востребованного вида жилья – вряд ли стоит. Так, первый заместитель мэра, глава комплекса экономической политики Москвы Юрий Росляк в интервью «Московскому комсомольцу» сказал, что эти «новостройки дешеветь не могут из-за непомерной стоимости заемных средств. Дисконты в размере 50% и выше, о которых пишут СМИ, абсолютно нереальны и возможны только в случае банкротства компаний и распродажи их активов с молотка. Но это уже совершенно катастрофический сценарий, допустить реализацию которого мы не должны».
Справка КМ.RU: ООО «Бейкер Тилли Русаудит» (до января 2004 года — «Русаудит Дорнхоф, Евсеев и партнеры») — ведущая независимая аудиторско-консалтинговая компания, была основана в 1992 году в Москве и сегодня входит в число крупнейших на рынке аудита и консалтинга.
