Что позволяет «сталинкам» держать высокие цены
Многие состоятельные жители старушки-Европы любят жить в старых элитных домах, будь то многоквартирные кондоминиумы, таунхаусы или частые городские особняки. Им и в голову не придет переезжать в новодел. И этим они отличаются от москвичей, которые за последнее десятилетие привыкли считать элитными лишь новостройки. Тем не менее, и в Москве есть старые многоквартирные дома, жить в которых до сих пор считается сверхпрестижно.
Рассмотрев знаменитые «сталинки», сложно выделить какой-то один «особенный» знаменитый дом. В разных домах живут известные люди, к тому же, обычно они не афишируют место своего проживания.
Тем не менее, в столице есть один из самых престижных домов с историей - это знаменитый «Дом на набережной», расположенной по улице Серафимовича, дом 2. В разное время здесь жили дети Иосифа Сталина - Светлана Аллилуева и Василий Сталин, поэт Демьян Бедный, секретарь ЦК КПСС Никита Хрущев, член президиума политбюро ЦК КПСС Алексей Косыгин, авиаконструктор Артем Микоян, маршалы Михаил Тухачевский и Георгий Жуков. Сейчас в нем проживают актеры Геннадий Хазанов, Александр Домогаров и Наталья Андрейченко.
Так сколько же стоит прикоснуться к истории и примерить ее на себя? На сегодняшний день средняя цена жилья в «Доме на набережной» примерно 17 000 долларов за 1 кв. м. Есть квартиры от 61 до 240 «квадратов», цены которых плавают в диапазоне от 10 500 до 27 700 долларов за 1 квадратный метр.
Кроме «Дома на набережной» в столице есть как минимум еще два дома с собственными названиями, недвижимость в которых претендует на статус элитной. Это «Дом «России» и «Дом с рюмкой». Дом на Сретенском бульваре, 6/1 был построен в 1899-1902 годах архитекторами Н.М. Проскуриным и А.И. фон Гогеном для страхового общества «Россия». Отсюда и современное топонимическое название - «Дом «России». Еще дом называют домом-дворцом или домом-крепостью - ширина стен в нем составляет около 1 метра. В настоящее время в доме на продажу выставлено 12 квартир средней площадью 210 кв. м, а если быть точным то от 120 до 320 «квадратов», а средняя цена составляет 11 тысяч долларов за 1 квадратный метр – более точно от 7,3 до 16 тысяч долларов за «квадрат».
Жилое здание на Остоженке, 3/14 называют «Домом с рюмкой». Крыша над угловой башней смонтирована в виде колоколообразного шатра - «рюмки», по которой дом и получил свое неофициальное название. На начало осени этого года в доме предлагались на продажу всего три квартиры от 150 до 400 квадратных метров. Средневзвешенная цена за 1 квадратный метр колеблется от 22,4 до 23 тысяч долларов.
Также престижными и элитными считаются реконструированные старинные столичные особняки и дореволюционные дома с воссозданным историческим фасадом. В таких домах обязательно была проведена модернизация, после которой у особняков осталась только «внешняя старина» - стилистика, архитектурные особенности здания, роскошная лепнина и музейные камины внутри помещений. А вот вся начинка старинных домов переделана по последнему слову техники: установлены новые автономные системы отопления и электроснабжения, водоснабжения и канализации, проведено видеонаблюдение, пожарная и охранная сигнализации, деревянные конструкции обычно заменены на железобетонные. При отделке внутренних помещений особняка применяются лишь натуральные материалы: ценные сорта дерева, ручные гобелены, светильники авторской работы.
Самыми престижными из них являются особняки, построенные известными архитекторами, или дома, в которых проживали представители известных в России семей. Эти дома формируют неповторимый облик Первопрестольной.
Владельцы квартир в таких особняках ценят охраняемую огороженную территорию с контролируемым доступом внутрь. Также они неравнодушны к уютным внутренним дворикам. Если из окон квартиры виден Кремль, церковь или Москва-река, то видовые характеристики увеличивают стоимость квартиры в особняке, особенно это касается домов, расположенных в самом центре Москвы.
Правда, тут следует сказать, что элитные новостройки понижают статус «сталинских», «цековских» и «совминовских» домов.
Вообще, структура вторичного рынка элитного жилья за последнее время претерпела сильные изменения. Появились новые более совершенные с технической и архитектурной точки зрения объекты, что привело к понижению статуса многих «сталинок». В первую очередь это относится к домам 30-50-х годов прошлого века, а также возводимым позднее для партийной и государственной верхушки кирпичным башням - «цековским» и «совминовским» домам.
Эти дома все больше уступают свои позиции. На сегодняшний день как моральный, так и физический износ этих зданий проявляется все больше, особенно это касается «сталинок». Смешанные, в том числе деревянные, перекрытия и как следствие - чрезвычайная пожароопасность, изношенные старые коммуникации, выход окон только на одну сторону, отсутствие подземной автостоянки и многоуровневой системы охраны, мрачные подъезды со старыми гремящими лифтами и порой нереспектабельное соседство. И это далеко не все минусы «старой элиты».
В «сталинках» трудно решать вопросы управления, проблемы, связанные с эксплуатацией и ремонтом дома. Например, в доме на Котельнической набережной очень разнородный состав жильцов – от представителей старой московской интеллигенции, уважаемых, но порой бедных людей, до состоятельных бизнесменов и звезд эстрады. Такая разношерстная публика никак не может договориться об эффективном управлении, поскольку у всех разные пожелания и материальные возможности.
Правда, стоит отметить, что, несмотря на такую разнородность, социальная атмосфера в «сталинских» домах намного лучше, чем в спальных районах столицы, пусть даже и в элитных домах, что также привлекает покупателей. То же самое относится и к инфраструктуре. Планировки сталинского жилья считаются очень удачными с точки зрения площадей и размеров комнат: высокие потолки, кухни - от 8,5 до 21 «квадрата», комнаты от 12 квадратных метров, а в основном - от 16 до 30. Несмотря на небольшие площади квартир в 70-120 квадратных метров, у потенциальных покупателей есть реальная возможность спланировать там полноценную трех-четырехкомнатную квартиру. Поэтому высотки сталинской эпохи до сих пор относятся к разряду элитного жилья. Правда, это касается только их центральных частей, которые были построены изначально. Последующие пристройки обладают намного более худшими характеристиками.
Главный же позитивный фактор таких домов - выгодное месторасположение в центре или на престижных направлениях: Кутузовском, Ленинском и Ленинградском. Благодаря этому спрос на такое жилье, а в результате и цены остаются весьма высокими. Стоимость квадратного метра в «сталинках» и «цековках» в среднем составляет 4-5 тысяч долларов.
Что касается «цековских» и «совминовских» домов, то они выигрывают у «сталинок» за счет меньшего износа и более современной «начинки»: там использовались относительно современные стройматериалы, дубовые переплеты и двери, в них уже начали делать по два санузла. Вложений в ремонт и реконструкцию такой квартиры требуется гораздо меньше.
Отдельные здания специалисты вообще не склонны «понижать в звании». Ряд домов советской эпохи, например здание в Романовом переулке, остаются очень популярными и сегодня. Эти объекты всегда имели особый социальный статус, ведь их жильцами были высокопоставленные чиновники, дипломаты, известные деятели культуры и искусства. А арендаторами квартир в таких домах становятся представители крупных западных компаний, для которых приятна возможность прикоснуться к советской истории.
Однако, стоимость «сталинского» жилья неминуемо будет снижаться. И поэтому его никак нельзя рассматривать как объект своих инвестиций. Правда, это касается не всех строений. Есть старые дома, которые с течением времени не только не теряют «элитарность», а наоборот повышают свой высокий статус. Колоссальный интерес на рынке элитного жилья представляют старинные особняки, купеческие дома, а также квартиры, расположенные в небольших церквях. При этом расположены они, как правило, в самых подходящих для жилья высокого класса местах: на Пречистенке, в Чистом переулке, Романовом переулке и т. д. При чрезвычайно высоком спросе на именно такую недвижимость предложений на рынке всегда крайне мало.
Понятно, что без реконструкции и реставрации, без замены коммуникаций и внедрения современного оснащения никакой старинный особняк элитным не станет. В ходе таких работ часто меняется все, кроме исторического фасада и стен здания. Дом приобретает максимальное количество атрибутов, которые характерны для современных высококлассных объектов. Хотя понятно, что установить централизованную систему кондиционирования или оборудовать подземный паркинг в таких домах практически невозможно. С другой стороны, препятствия возникают из-за того, что большинство таких домов - это памятники архитектуры и охраняются государством.
Но если решить юридические вопросы, то остальные работы проводятся весьма быстро из-за того, что размеры старинных зданий обычно не велики. И это тоже является дополнительным параметром их высокого класса. Опять же впоследствии небольшим домом легче управлять. Проблема с парковкой решается за счет того, что у старинных домов обычно есть собственная территория.
Спрос на особняки и старинные здания такой категории будет постоянно повышаться, подобно тому, как растет интерес к антиквариату, коллекционным экземплярам, а значит будет расти и их цена.
