Спрос на рынке недвижимости начинает приближаться к предложению. Количество сделок выросло на 40%. Основной толчок – майское падение курса доллара. Именно оно заставило задуматься потенциальных покупателей, а не пора ли пойти на сделку.
Второй фактор – достаточно значительное падение цен. К примеру, в базе «Собственника» самая дешевая однокомнатная квартира на вторичном рынке предлагается за 3100 тыс. руб., или по нынешнему курсу чуть ниже $100 тыс. В пересчете – $3 тыс. за кв. м, а это уже уровень начала 2006 года.
Это, надо заметить, определенный психологический предел. Риелторы говорили о таких ценах на сделках еще в феврале, но подобная цена являлась исключением, и возникала в процессе торга. Особенность нынешнего положения в том, что подобные цены уже объявлены публично. А ведь возможность для торга остается всегда. Разберемся, тем не менее, что же происходит на рынке не только в минимальных ценах, но и в среднем.
Вторичка в поисках шаткого равновесия
Традиционный индикатор irn.ru, который используется для отслеживания средней цены квартир в эконом-классе, составляет на данный момент 4161 пункта. И эта цена держится уже неделю, хотя в целом за май индекс упал на 2,8%. Это остановка падения или традиционная для Москвы летняя передышка (стагнация) рынка?
Другие аналитики, которые оперируют более широкой базой, – Аналитический отдел инновационной группы WinNER, тоже отмечают конец мая как переломный момент согласно другому показателю. По их данным, максимальное количество предложений на вторичном рынке Москвы и области составляло 65 345 в апреле этого года, но к концу мая этот показатель упал на 10% и составил 59 315 объектов.
Тем временем, по данным консалтинговой компании RRG, сегодня на московском рынке вторичного жилья экспонируется в среднем 14–15 тыс. квартир эконом-класса, что на 30-40% выше «докризисного» объема. В целом этот показатель, считают эксперты, может оказаться точкой, в которой рынок остановится, и, возможно, осенью или следующей весной он пойдет вверх.
Согласно данным WinNER, средняя цена квадратного метра по всему рынку Москвы, включая и элитное жилье, составляет $6072, и в последнюю неделю мая этот показатель вырос!
На рынке новостроек, который всегда идет несколько впереди вторички, тоже наблюдаются уже вполне стабильные цены. Волна скидок и спецакций, активно призывающая покупателей в начале года, поутихла: кто-то из девелоперов уже разорился, кто-то нашел другие источники финансирования или продал бизнес. Поэтому при установившихся ценах трудно получить серьезные скидки на новостройки – более 10% только на отдельные квартиры, на первых этажах или с неудачными видами.
Что касается уровня цен, то к концу мая на вторичном рынке панельные дома в Москве предлагались по цене $3968 за «квадрат», а монолитные – по $4618 за кв. м. Напомним, уровень августа 2008 года был свыше $6000 за панельные дома, а монолит предлагался по ценам около $7 тыс. за кв. м.
Уровень снижения долларовых цен, согласно данным irn.ru, оказался в мае ниже, чем в апреле – 2,8%, спустившись в самом дешевом сегменте за некоторый психологический предел – $4000. В начале мая цена была $4080. Учитывая тот факт, что за май курс доллара снизился с 34 руб. до 30,5 руб., то есть на 10%, в мае фактическое снижение долларовых цен на недвижимость составило более 13%.
В результате сегодня вполне обычная цена «однушки» в 33 кв. м в спальном районе около 3,7 млн руб., «двушки» (42 кв. м) – 4,5–5 млн руб.
В новостройках от Третьего транспортного кольца до МКАД средняя стоимость составляет свыше 16 млн руб. – против 6 млн руб. «средней квартиры» на вторичном рынке здесь же (данные irn). Новостройка за МКАД в 5–30-километровой зоне обойдется в 4,2 млн руб., и сделки этой весной весьма активно совершаются в домах завершенных строительством или близких к завершению.
Поддерживает уровень продаж в новостройках такой фактор, как наличие рассрочек и прочих программ от девелоперов. А вот что касается ипотеки, то средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях, предоставленным физлицам в апреле 2009 года, составила 15,1%, что на 1 процентный пункт больше, чем в январе.
Количество сделок уменьшилось в разы по сравнению с прошлым годом, но они все же есть. Главное условие банков – качественная вторичная квартира, без альтернативного «хвоста», то есть свободно продающаяся. Все это сужает рамки спроса на вторичном рынке.
Можно говорить о том, что на рынке Московского региона установился некий весьма хрупкий баланс, а уровень цен оказался психологически уже приемлемым для покупателей. С другой стороны, он неожиданно стал мало приемлем для продавцов. Но ведь мы знаем, что рынок недвижимости и идеал гармонии – разные вещи.
Фото: spbparadise
