Ответственные покупатели в поисках идеального загородного дома, безусловно, изучают целый список совокупных факторов — документы поселка, транспортную доступность трассы, инфраструктуру района и так далее. Однако далеко не все помнят о том, что комфортное проживание за городом во многом зависит от простых бытовых условий и элементарного порядка. Портал Cottage.ru выяснил, какие затраты ждут хозяев дома в коттеджных поселках, из чего складывается сумма ежемесячных платежей, а также узнал у экспертов, так ли выгодно проживание вне организованного поселка.
Деревенские заботы
Довольно часто будущие дачники и владельцы коттеджей, которые в курсе ежемесячных расходов на эксплуатацию, делают выбор в пользу садово-дачных товариществ и обычных деревень в надежде избежать дополнительных расходов. Однако деревенские дома с точки зрения эксплуатации и комфортности проживания являются самой проблемой группой, отмечает генеральный директор УК Clever Estate Сергей Креков. Ситуация в деревнях и селах обстоит таким образом, что не отрегулирован порядок эксплуатации мест общего пользования, например, дороги, проходящей по территории деревни. Такая законодательная лакуна чревата тем, что любой житель может отказаться оплачивать ремонт дорог, уборку мусора, снега и так далее. Соответственно, в такой ситуации бремя затрат автоматически увеличивается и ложится на заинтересованных граждан. А в результате получается, что абсолютно все пользуются теми же дорогами и местами общего пользования. Аналогичная ситуация происходит с прокладкой или заменой электросетей, обслуживанием трансформатора. При этом никакого рычага давления на жителей деревенских домов не существует.
Садовое некоммерческое товарищество (СНТ) представляет собой иную юридическую единицу, поэтому все права и обязанности его членов четко регламентируются. К примеру, в СНТ нельзя даже продать участок, если имеются долги по эксплуатационным работам.
Теперь остановим внимание на эксплуатации коттеджных поселков. С точки зрения закона и юридического статуса коттеджи в организованных поселках и деревенские дома ничем не отличаются друг от друга, поскольку такой правовой формы, как организованные коттеджные поселки, нет — есть добровольное объединение граждан на одной территории застройки. Но с точки зрения организации эксплуатационных работ они похожи на СНТ. Житель коттеджного поселка еще на стадии покупки дома заключает эксплуатационный договор с управляющей компанией, и клиенты изначально рассчитывают на расходы за создание комфортных условий проживания. Однако на тех, кто отказывается от договора, теоретически возможны лишь те же способы воздействия, как и в деревне: перекрытие дороги, прекращение сбора мусора и т.д.
Как отмечает руководитель проекта «АкваВилла» УК Megapolis Property Management Алексей Колядин, преимуществ у организованных поселков для клиентов с точки зрения комфорта и безопасности проживания гораздо больше. В поселках бизнес и элит-класса профессиональная управляющая компания не просто оперативно решает базовые вопросы, но и предлагает дополнительные опции: клининг, пользование расширенным набором инфраструктуры, такими как яхт-клубы или фитнес-центры. Однако такой сервис повышает расходы по сравнению с эконом-сегментом в среднем на 30%.
За что платим?
Ежемесячные расходы состоят из оплаты двух блоков услуг, говорит Сергей Креков. Во-первых, коммунальных: традиционные «газ-вода-свет», плюс канализация и очистка воды. Во-вторых, жители коттеджных поселков должны быть готовы к дополнительным «загородным» расходам. В них входят уличное освещение, уборка территории и вывоз мусора (услуга, которая в загородных коттеджах имеет свои особенности), а также очистка территории от снега. Также в перечень дополнительных услуг входят озеленение и общее благоустройство прилегающей территории — они не являются ежемесячными, но имеют место быть.
«Обычно в перечень эксплуатационных расходов входит уход за ландшафтами (посадка, уход, полив, стрижка растений и т.п.), организация ночного освещения на улицах поселка, обслуживание дорог, поддержание чистоты и уборка мусора, чистка водоемов, круглосуточное дежурство водопроводчиков и сантехников, охрана. Отдельную статью расходов составляют коммунальные платежи: вода, газ, электроэнергия, которые не входят в вышеописанный список», — комментирует руководитель отдела продаж компании Villagio Estate Алексей Коротких.
Что качается уборки собственных участков, то за эти заботы отвечают сами собственники участков. Хотя во многих поселках жильцы могут за дополнительные средства договориться с представителями управляющей компании об уборке своих частных придомовых территорий.
Взгляд изнутри
На саму себестоимость эксплуатационных трат влияет несколько факторов. Как рассказали в Управляющей компании Clever Estate, расходы зависят от величины поселка — чем проект масштабнее, тем расходы ниже. При этом для расчетов применяется два варианта: из стоимости за квадратный метр или за сотку. Вообще, эксплуатационные расходы — это затраты компании, связанные с поддержанием в работоспособном состоянии используемых систем, машин, оборудования и т.д. Также в общую сумму входят издержки, связанные с зарплатами на персонал, закупкой расходных материалов и прибыли самой управляющей компании.
«Надо различать две вещи — эксплуатацию и клининг. Если смотреть через призму клининга, то самый главный и существенный фактор, который влияет на стоимость, это не площадь земельного участка, как можно было бы подумать, а периодичность проводимых работ. Чем чаще проводятся работы, тем больше, соответственно, управляющая компания должна заплатить персоналу, работающему на объекте. Также чаще должна выходить техника, соответственно, больше затрат на топливо и различные расходные материалы», — комментирует Сергей Креков.
Также необходимо учитывать такой компонент, как качество и насыщенность инженерной инфраструктуры: количество фонарных столбов в поселке, протяженность канализационных трасс, количество «ливневок». Чем их больше — тем выше эксплуатационные затраты. Главным фактором, формирующим стоимость расходов, является качество смонтированного оборудования и проложенных сетей. Качественная инженерия позволяет сократить расходы на эксплуатацию и ремонт, что отражается на финансах, как управляющей компании, так и конечных потребителей.
Дополнительные затраты также периодически могут быть связаны с ремонтом дороги, с покраской стен, с удалением упавших и спиленных деревьев, с перекладкой сетей, заменой изношенного оборудования.
Возможный прейскурант
Организованный коттеджный поселок отличается от садового некоммерческого товарищества наличием контрольно-пропускного пункта, въездной группы, внутрипоселковой инфраструктуры. Соответственно, за счет стоимости обслуживания этих объектов, прайс для любого коттеджного поселка будет выше, чем в СНТ. Также стоит напомнить, что в коттеджном поселке сбор мусора происходит в каждом доме, а в товариществах стоит несколько баков на всех дачников. Соответственно, комфорт и более высокий уровень организации будет стоить дополнительных денег.
Если говорить о средних расходах на ежемесячную эксплуатацию организованного коттеджного поселка, то в эконом-проектах затраты варьируются на уровне 7-9 тыс. рублей в месяц, в бизнес-классе — 15 тыс. рублей, в элитных проектах — в среднем 25 тыс. рублей. По словам Алексея Коротких, до сдачи поселка сумма может быть ниже в 2 раза, но после ввода проекта в эксплуатацию тарифные ставки повышаются и становятся фиксированными.
Также на сумму расходов могут повлиять и косвенные факторы — например, наличие водоема. Так, при сравнении двух одинаковых участков в аналогичных элитных поселках, один из которых «усыпан» многочисленными водоемами, то разница ежемесячных платежах может составить от 1 тыс. до 2 тыс. рублей.
Вывод в цифрах
Понятно, что за комфорт и удобство приходится платить, но стоит задуматься — является ли дача или коттедж для постоянного проживания удачным местом для экономии. Постоянный мусор, разбитые или заваленные снегом дороги могут в буквальном смысле слова сделать ваше жилье недоступным.
В заключение сообщим о среднем размере затрат вместе с коммунальными расходами для разного типа жилья: для квартиры вместе с «коммуналкой» ежемесячные платежи составят порядка 5 тыс. рублей в месяц, в коттеджном поселке — 15 тыс. рублей в месяц с дома, в таунхаусе — 8-9 тыс. рублей. Владельцы дач в СНТ заплатят вместе с коммунальными платежами в среднем порядка 5 тыс. рублей, а в деревенском доме — около 2,5 — 3 тыс. рублей в месяц.
