Хочу продать загородный дом. Подскажите, как можно определить его стоимость? Один риэлтор оценил мой дом в $200 тысяч, второй - в $400 тысяч, а третий говорит, что мой дом вообще будет сложно продать за какие-либо деньги.
Петр ВАСЮТИК, заместитель генерального директора агентства недвижимости Great reality:
Нет ничего удивительного в разбросе цен при оценке объектов загородной недвижимости. Особенно, когда оценка производится без выезда на место. Ведь число факторов, влияющих на цену загородного дома, значительно больше, чем число факторов, влияющих на цену квартиры.
В теории для оценки загородного дома используют два основных метода:
- затратный – сумма расходов на строительство дома, подведение коммуникаций, приобретение земельного участка и прочие расходы;
- аналоговый – за основу берется рекламная цена похожих домов (материал, состояние, площадь, размер участка), расположенных примерно в том же месте.
При оценке по затратному методу цена получается всегда значительно выше. Чаще всего его и используют для оправдания завышенной цены. Собственник пытается учесть и свои душевные вложения («разве не видите, все сделано своими руками, для себя делал»), и прибыль. А вот амортизацию, моральное устаревание никто не учитывает («посмотрите, дом как новенький»). Надо сказать, что затраты при строительстве и обустройстве дома «для себя» не окупаются при продаже.
Аналоговый метод гораздо проще, поэтому наиболее распространен. Кажется, очень просто открыть газету или залезть в интернет, чтобы отыскать несколько объектов, как две капли воды похожих на оцениваемый, да, еще и расположенных в том же поселке. Но именно здесь начинают вступать в игру те самые множественные факторы.
Начнем с земельного участка. Цену земли в первую очередь определяет местоположение. Зависимость от популярности шоссе и удаленности от МКАД понятна. Второй фактор – возможность подведения коммуникаций. Есть замечательные участки в прекрасных местах, которые сильно теряют в цене из-за сложностей с коммуникациями.
Рассмотрим два участка одинаковой площади (по 15 соток) в одном поселке. Первый расположен сразу у КПП, имеет вытянутую форму, одна из сторон служит ограждением внешней границы поселка, вдоль границы участка сервитут, благодаря близости местной ЛЭП, деревья декоративные, двух-трехлетние. Второй расположен в глубине поселка, имеет правильную форму, ровный, ничем не обременен, деревья – многолетняя сосна. Цена на второй участок будет выше, чем на первый.
Теперь рассмотрим дома на этих участках (оба площадью по 380 кв.м). Первый – из пеноблока, обложенного кирпичом, 2двухуровневый, 2 с/у на 1-м этаже, две спальни, гараж в доме, электричество – 8 кВт, двух камерный септик.
Второй – полностью из кирпича, трехуровневый, с/у на каждом уровне, четыре спальни, гостиная с камином, гараж пристроенный, электричество 15 кВт, трехкамерный септик. Качество второго дома выше, инженерное обеспечение лучше, чем у первого, а, соответственно, и цена будет выше.
А вот в объявлениях оба эти предложения будут выглядеть одинаково. Поскольку недостатки первого дома будут скрыты.
При применении аналогового метода необходимо учитывать, что цены – рекламные. Ведь основную массу рекламируемых объектов составляют объекты с ценой, завышенной по отношению к рыночной. Такие объекты «висят» долго. А вот объекты с ценой, близкой к рыночной, в рекламе долго не задерживаются – их покупают.
Если говорить о факторах, понижающих цену, то это: расположение на первой линии от оживленных трасс, ЛЭП, участки в низинах, участки вытянутой формы. Во многих случаях минусом является нахождение в видимости жилых высотных домов. Недостроенные дома практически ничего не стоят. Отрицательно влияет на цену и неправильное соотношение площади участка к площади дома - когда на маленьком участке построен большой дом. Например, на 8 сотках дом 500-600 кв.м. Большое значение в настоящее время уделяется функциональности домов. Если потребности семьи удовлетворяются планировкой дома в 280 кв.м, то зачем покупать 450 кв.м? Качество постройки, возраст дома, системы жизнеобеспечения – немаловажные факторы, которым можно посвятить целый трактат.
Дмитрий ТАГАНОВ, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ»:
Чтобы получить адекватную оценку стоимости дома, необходимо обратиться к специалисту-оценщику. На рынке достаточно много компаний, предоставляющих подобные услуги. Важно обратить внимание на то, с какого времени данная компания работает на рынке оценочных услуг, какое количество специалистов-оценщиков в организации, имеются ли у нее сертификаты, дипломы, грамоты в области оценки, кто является ее партнерами, и входят ли они в саморегулируемую организацию оценщиков.
Можно воспользоваться услугами и частного оценщика, главное чтобы он, как уже было сказано выше, являлся членом саморегулируемой организации. Это может быть индивидуальный предприниматель с большим опытом работы и багажом знаний. Однако если оценка делается для получения кредита под залог или на покупку недвижимости, то, например, для того чтобы банки приняли его отчет об оценке, нужно пройти аккредитацию в данном банке. Как правило, у банков высокие требования и с индивидуальными предпринимателями они не работают.
Стоимость услуг по оценке может варьироваться в зависимости от наличия и полноты имеющихся документов на объект оценки. Так, если существует ограничение права собственности, возможно, стоимость работ по оценке будет увеличена, так как в этом случае необходимо провести расчет стоимости обременения. Также на стоимость услуг влияют сроки проведения работ. Они могут варьироваться в зависимости от сложности объекта, например, тарифы на оценку недвижимости многофункционального назначения (офис, склад и производство в одном здании) выше, чем стоимость услуг по оценке чисто офисного или производственного здания.
Упростит и снизит стоимость работы оценщика предоставление качественных материалов: детальных ситуационных фотографий объекта оценки и подробного описания местоположения объекта.
Владимир ЯХОНТОВ, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»:
Оценка объекта – вещь достаточно объективная, его истинную цену можно назвать с довольно высокой точностью. Для этого нужно, прежде всего, обладать определенным уровнем знаний и профессионализма или пользоваться услугами грамотного специалиста.
Существует три метода оценки недвижимости – затратный, доходный и сравнительный.
Затратный метод сейчас используется чаще всего (сколько нужно вложить денег, чтобы построить такой объект). Метод сравнительных продаж заключается в том, что рядом такие же объекты были проданы за такую-то цену. Доходный метод рассчитывается исходя из возможного дохода, который можно получить, сдавая такое жилье в аренду. Этот метод применяется нечасто.
Наиболее оптимальный – метод сравнительных продаж; при его использовании максимально учитываются рыночные реалии. В кризисной ситуации, когда продажи падали, количество сделок было меньше, и многие употребляли затратный метод.
Не секрет, что продавец хочет продать свой объект как можно дороже, а покупатель хочет купить дешевле. На этот случай и существует риэлтор – регулятор рынка. Я бы посоветовал обращаться к риэлторам из компаний с надежной репутацией, ни в коем случае не в фирмы-однодневки. Дело в том, что недобросовестные риэлторы (например, черные маклеры) легко могут назвать необъективно завышенную цену, и в итоге дом будет стоять, и покупатель ничего не получит. Поэтому репутация риэлтора здесь очень важна.
