Что будет с клиентами банков, когда обвалятся цены на квартиры? Выяснял «Простобанк Консалтинг».
До сих пор цены на жилье постоянно росли, давая возможность заработать перекупщикам. Однако 2007 г. показал уже меньшие темпы роста цен, чем 2006 г. – 15% против 60%. Многие эксперты уже прогнозируют снижение цен на жилье по итогам этого года. «Искусственное обесценивание доллара и укрепление «стабильной» гривны уже сегодня спровоцировало колоссальный отток покупателей с рынка, что может привести к непоправимым последствиям – полному краху рынка. Об отсутствии сделок никто не говорит прямо, но изнутри все выглядит совершенно удручающе», - это из недавнего сообщения консалтинговой компании SV Development.
«Количество заявок на покупку квартир снизилось почти на 20%, а количество предложений возросло на 8% (что говорит о стагнации рынка)», - сообщается в последнем исследовании Агентства недвижимости «Планета Оболонь».
Другие эксперты более осторожны в своих прогнозах. «Что касается сектора жилой недвижимости, мы ожидаем некоторой коррекции цен», - сказал на одной из недавних пресс-конференций директор консалтинговой компании SHM Smith Hodgkinson Ukraine Дмитрий Селиванов. По его мнению, в Украине с ценами на недвижимость произойдет то же самое, что и в Прибалтике, где квартиры значительно подешевели – например, в Риге на 38%.
Если верить исследованию компании Global Property Guide, недвижимость в Украине уже снижается в цене. По их данным, рост цен в 2007 г. составил 18,2%, однако с учетом инфляции недвижимость даже подешевела – на 6,4%.
Правда, украинцы вряд ли увидели это виртуальное снижение – продавцы на вторичном рынке не хотят снижать цены, а застройщики создают искусственный дефицит, затягивая сроки сдачи домов. Тем не менее, снижение цен на квартиры уже не кажется многим невероятным сценарием.
Оставьте две квартиры в залог
Для большинства украинцев это станет приятной новостью. Однако для 190 тыс. клиентов банков, которые, по данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, выплачивают жилищные кредиты, будущее снижение вряд ли принесет что-то хорошее. Любой банк имеет право потребовать дополнительный залог или повысить ставку по кредиту в случае, если стоимость заложенной квартиры снижается. В каждом банке – свои требования на подобные случаи. Где-то считают катастрофичным снижение цен на 10%, где-то вовсе не будут обращать внимания на это, если клиент регулярно платит по кредиту.
«Банк имеет право потребовать частичное досрочное погашение или дополнительный залог», - напоминает председатель правления Терра Банка Сергей Щербина. Однако на практике многие банки страхуют себя от подобных рисков и выдают кредит не на всю стоимость квартиры, а только при солидном первом взносе клиента. Поэтому предстоящий кризис коснется только тех клиентов, которые брали кредит на 100% стоимости своего жилья. Кроме того, обращает внимание Сергей Щербина, падение цен будет касаться в основном хрущевок или квартир небольшой площади, тогда как спрос на качественное жилье еще очень велик и оно будет дорожать. Клиенты просто будут вынуждены согласиться на новые условия. Ведь отдать квартиру банку и искать новую – очень длительный и дорогой процесс.
Банкиров кризисом не испугаешь
Ипотечный кризис в США, который привел к банкротству нескольких ипотечных компаний и миллиардным убыткам крупнейших банков, начинался с того, что цены на квартиры и дома стали снижаться. Тогда многие клиенты просто отказались платить по кредитам. Банки к тому времени давно уже выпустили под залог прав на эти кредиты так называемые ипотечные облигации. Компании, которые купили такие облигации, пострадали больше других. Например, убытки крупнейшего банка США – Citigroup в первом квартале 2008 года составили $5,11 млрд., а всего банк потерял $15 млрд.
Будущее снижение цен грозит только клиентам – банки от этого вряд ли пострадают. Сценарий американского ипотечного кризиса в Украине невозможен, считают банкиры. Ведь рынок ипотечного кредитования еще только начинает развиваться, а ценные бумаги под залог кредитов выпускали только два банка – Приватбанк и Укргазбанк. Более того, ценные бумаги украинских банков более надежны, чем ипотечные облигации американских банков, которые привели к кризису в США.
«Влияние финансового кризиса на украинский банковский сектор является минимальным... Украина, как и другие страны с переходной экономикой, не будет существенно задета им», - говорил еще в декабре минувшего года руководитель миссии европейского департамента МВФ Роберт Форд. Единственным явным последствием американского ипотечного кризиса для украинских банков стало удорожание внешних займов, а вследствие этого – и рост ставок по кредитам для украинских клиентов. Однако и это играет на руку тем клиентам, которые пока не спешат с покупкой квартиры. Ведь после того, как банки ужесточили условия кредитования, количество сделок на рынке недвижимости резко сократилось – и это стало еще одним фактором, который может привести к снижению цен.
Иллюстрация: http://www.sxc.hu/
