Московские новостройки становятся все дешевле. При этом, не желая оставаться без прибыли, девелоперы ищут все новые способы снизить себестоимость. Не страдает ли от этого качество?
Лучше меньше, да лучше
Очевидный способ удешевить жилье – уменьшить его размеры. Как утверждают эксперты, небольшие объекты сейчас наиболее ликвидны. «Самые маленькие квартиры в нашем ЖК «Лазаревское» — 40 кв. м, и они уже распроданы», — сообщает коммерческий директор ГК «Пионер» Дмитрий Отяковский. Впрочем, говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», явной тенденции уменьшения квартир пока не наблюдается — поскольку многие реализуемые проекты стартовали до кризиса, когда курс был прямо противоположный: увеличение размеров жилья.
Как ни странно, самые тесные жилища представлены в домах бизнес- и даже элиткласса. Так, в ЖК «Времена года» на Полянке есть не только пентхаусы по 420 кв. м, но и каморки от 30 кв. м. Полный минимализм в планировке, но не в цене: более 40 млн руб. Квартиры в ЖК бизнес-класса «Вертикаль» на Калужской еще меньше — от 26 кв. м! Монолитно-кирпичная высотка уже построена и ждет покупателей со скромным бюджетом от 4 млн руб. Квартиры площадью 31-35 кв. м обнаружены также в монолитно-кирпичных ЖК «На Яузе» (Сокольники), «Шоколад» (Алтуфьево), «Дом на Беговой» и в безымянной высотке в Строгине. Все комплексы находятся рядом с метро и предлагают высокие потолки, качественное оснащение и цены в районе 100-140 тыс. руб. за метр.
Квартиры экономкласса, как правило, приобретают семьи, поэтому формат студий здесь неактуален. Современные панельные серии вообще не предполагают такой планировки, поэтому минимальная площадь панельного жилья в столице – 36 кв. м. Таковы квартиры серии П-3М в Марфине. Заканчивается строительство крупного микрорайона рядом с Ботаническим садом. Однушки без лоджий, с кухней 9 кв. м и совмещенным санузлом – не только одни из самых маленьких, но и самые дешевые в Москве: около 3 млн руб.
Простору мне!
В Подмосковье жилье традиционно теснее. «Чем дальше от МКАД, тем меньше средние площади, — отмечает руководитель отдела маркетинга УК «Домостроитель» Ольга Гусева. — К примеру, в нашем объекте в Московском (7 км от МКАД) площади квартир от 45 кв. м, а в Орехово-Зуеве (89 км) – уже от 38 кв. м». Ну а в Москве новостройки до 40 кв. м — пока скорее исключения. Большинство возводимых объектов имеют избыточные площади, что делает их неоправданно дорогими.
«Сейчас на рынке немало двушек по 80-90 кв. м, которые «зависли» еще с докризисных времен,- рассуждает Д. Отяковский. – Такие квартиры непривлекательны, поскольку дороги, а из-за особенностей строительства и количества окон сделать перепланировку и увеличить число комнат зачастую невозможно. Поэтому в новых проектах застройщики стремятся к разумным площадям и рациональным планировкам». Но и в крайности впадать не стоит. Опрос Metrinfo.Ru показал: москвичи, в большинстве своем имеющие опыт проживания в коммуналке или хрущевке, не хотят ютиться в малогабаритках. Как считают 79% опрошенных, строить дома с «микроквартирами» не нужно. Эксперименты властей по созданию социального малогабаритного жилья (от 20 кв. м.) несколько лет назад также оказались неудачными.
Производим сами
Другой способ удешевить строительство – сэкономить на материалах. Девелоперы переходят на отечественную продукцию, некоторые открывают свои производства. Избавляясь таким образом от посредников и лишних накруток, строители не только сокращают издержки, но и получают возможность контролировать качество материалов. «В сентябре 2009 года мы открыли кирпичный завод «Новокерамик» в Тульской области, — рассказывает руководитель управления маркетинга и развития ГК «Конти» Сергей Мигунов. – Это уже второе наше производство. Кроме того, мы стараемся закладывать в проект использование новых, более практичных и недорогих материалов».
В начале кризиса много говорилось о том, что качество строительства теперь неизбежно вырастет. Дескать, конкуренция обострилась, покупатель стал придирчив, так что продаваться будет только лучший товар. На деле оказалось иначе. Конкуренция выросла, но главным критерием стало не качество жилья, а его цена, и застройщики вынуждены максимально снижать себестоимость домов, в том числе и за счет их долговечности.
Лучший способ экономии
Впрочем, большинству застройщиков не до инноваций. Ведь чтобы внедрить новую технологию или новые принципы работы, необходимы серьезные финансовые вливания, а свободных денег ни у кого нет. Поэтому экономят на самых простых вещах: инфраструктуре, архитектуре, отделке фасадов и мест общего пользования, инженерном оборудовании и т.п. Но это не означает, что в новых домах невозможно жить. Есть некая граница качества, переступать которую никто не вправе. Эта граница – многочисленные СНиПЫ, и охраняют ее «пограничники» — контролирующие органы, чья активность, по словам строителей, в последнее время возросла. Однако нарушения случаются, причем с начала кризиса, если верить чиновникам, их число выросло в разы. Так, в октябре 2009 года московская жилинспекция проверила 112 домов, сданных в эксплуатацию в 2008-м и первом полугодии 2009-го. В 92% зданий были обнаружены недоделки: временная схема систем тепло-, водо- и электроснабжения, плохое состояние кровель, подтопление подвалов, негерметичные стыки стен и крыш и т.п. В марте 2008 года аналогичная проверка выявила недостатки лишь в 28% новостроек.
Без наворотов
Одновременно снижается уровень объектов. «Это стало общей тенденцией, — отмечает С. Мигунов. — Качество возводимого жилья ухудшается, но это вынужденно. Кроме того, девелоперы дифференцируют предложение. Например, по желанию клиента объект может сдаваться с отделкой или без». Отличный пример конкурентам подала компания «Ведис Групп», застройщик микрорайона «Марфино». Проект задумывался как среднеэтажный комплекс бизнес-категории. Но уже в начале кризиса была проведена полная реконцепция: из монолита в панель, из бизнес-сегмента – в «эконом». Квартиры предлагаются с отделкой в четырех вариантах (что актуально — экономия на ремонте) либо без таковой, но дешевле. Цены начинались от 70 тыс. руб. за кв. м. Результат – за полгода продано почти четыре тысячи квартир! Позже стоимость постепенно подняли до 100 тыс. руб. за метр, и к ноябрю 2009-го все «Марфино» удалось распродать. Здесь застройщик выбрал лучший (с точки зрения покупателей) способ экономии – на собственной прибыли. Плюс сыграли положительную роль три фактора: отлаженное производство, высокая скорость работ и большие объемы. Все это возможно лишь при массовой застройке. В Москве участков, свободных от каких-либо объектов под снос, уже, кажется, не осталось, так что повторить опыт вряд ли удастся. А вот в Подмосковье есть где развернуться, поэтому мегапроекты с минимальными ценами появляются и, надеемся, будут появляться.
Источник фото: www.rb7.ru
