Влияет ли заключение официального договора аренды на стоимость найма жилья?
Мария ЖУКОВА, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда»:
Наличие или отсутствие официального договора найма никак не влияет на стоимость аренды жилья. Дело в том, что в данном случае мы сталкиваемся с распространенным заблуждением – многие люди считают, что простая письменная договоренность сторон, без какого либо заверения в соответствующих органах, не является официальной. Но это ошибка. На самом деле, согласно Гражданскому кодексу РФ, официальным договором найма считается договор, заключенный в простой письменной форме, подписанный двумя сторонами – наимодателем и нанимателем, и нотариального заверения или государственной регистрации не требует. Нотариальное заверение договора найма возможно при совместном желании сторон, но обязательным не является.
Конечно, большинство риэлторских компаний за определенную плату оказывают услуги помощи в составлении грамотного договора, защищающего права собственника и арендатора. Но такие услуги направлены на то, чтобы обезопасить стороны сделки от возможных ошибок и проблем с документами, и, как уже говорилось, официальный договор можно заключить без участия каких либо посторонних лиц и организаций. Следовательно, на стоимость аренды жилья данное действие никоим образом не влияет.
Виктория ОПОЛЬСКАЯ, руководитель отдела аренды жилых помещений компании Blackwood:
Надо определиться с понятием «официальный договор». Согласно Гражданскому кодексу, любой договор, заключенный между физическими лицами, считается основанием для судебного разбирательства и не подлежит обязательной регистрации где бы то ни было. Таким образом заключение договора никоим образом не влияет на стоимость найма жилья.
А если под «официальным договором» мы понимаем договор, на основании которого собственник жилья платит налог, то тогда, гипотетически этот факт может влиять на стоимость аренды, причем не на действительную стоимость аренды, а на ту сумму, которая будет указана в договоре. Причем в бизнес-классе и элитной недвижимости такого рода «серые» схемы не практикуются, так как, во-первых, собственник рискует недополучить реальную сумму от арендатора, во-вторых, в стоимость аренды расход на налог, как правило, включен сразу, и в-третьих, такая схема расчетов, скорее всего, отпугнет потенциальных арендодателей.
Роман БАБИЧЕВ, руководитель отдела аренды компании «Азбука Жилья»:
Мы привыкли думать, что договор заключается для очистки совести, многие мелочи не прописываются, считаются необязательными. Однако это не так. Договор – это официальный документ, который защищает и является надежным источником информации об арендных отношениях в суде. Это в интересах как арендодателя, так и арендатора квартиры.
Здесь, наверное, мы говорим об уплате налогов на сдаваемую квартиру. Давайте разберемся: если заключается договор аренды (между физлицом и юрлицом или между двумя юрлицами), то предприятие-юридическое лицо, которое снимает квартиру, является налоговым агентом наймодателя и само платит налоги за снимаемое помещение, то есть наймодатель никак не участвует в процессе налогообложения, а за все отвечает наниматель (юридическое лицо), что естественно не ведет к увеличению арендной платы и не отражается на стоимости жилья. Наймодатель всегда может запросить в бухгалтерии данного предприятия справку о налоговых отчислениях за свое сдаваемое имущество.
Если заключается договор найма жилого помещения (между двумя физлицами), и наймодатель собирается платить налоги (что он обязан делать), то в стоимость квартиры изначально закладывается сумма налоговых сборов. Чаще всего это относится к дорогим квартирам, от 50 тыс. руб. А наймодатели, сдающие бюджетное жилье, только консультируются по налогообложению и редко когда платят налоги на свои квартиры.
Аркадий ВЛАСЕНКО, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Железнодорожный»:
Что значит «официального»? Если договор заключен на срок менее одного года, то он в ФРС (Федеральная регистрационная служба) не регистрируется. Или официальным договором называть такой, доход по которому наймодатель собирается указать в налоговой декларации и оплатить с этого дохода налог? На самом деле наличие договора вряд ли влияет на цену аренды, так как владелец недвижимости по любому старается сдать дороже. И нанимателю все равно, собирается ли платить налоги владелец, для него важна сумма, которую он платит. Единственный вариант, когда наличие договора может поднять цену (например, на 13%), когда нанимателю оплачивается (компенсируется) стоимость аренды за счет организации или ведомства (например, военным), а владелец не собирался платить налоги. В этом случае они вполне могут договориться, так как одному будет компенсирован налог, а второй все равно оплачивает не за свой счет.
Галина КИСЕЛЕВА, руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
Заключение официального договора не сказывается на стоимости найма. Это регламент взаимоотношений собственника и арендатора, имеющий юридическую силу. Он защищает права сторон, подтверждает их серьезные намерения, является основанием для предъявления претензий, взыскания неустоек и т.д.
У участников рынка найма, действительно, может сложиться ощущение, что заключение официального договора каким-либо образом сказывается на стоимости. Это в основном происходит, когда они действуют через агентство. Однако дополнительных денег стоит не сам договор, а оказываемые услуги по поиску и подбору помещений или арендаторов, сопровождение сделки и т.д. Если собственник требует с вас дополнительные средства за заключение официального договора найма, я рекомендую тут же прекратить с ним все деловые отношения.
Такое поведение явно не свидетельствует о честности арендодателя и ни в коей мере не страхует будущего жильца от подобного рода трат: скажем, за установленное телевидение, принесенную микроволновку, починенный холодильник и т.д. Как бы грустно не звучало, но это еще один из многочисленных способов «облапошить» неграмотного арендатора.
