Руководитель юридического департамента ГК «Промингрупп» рассказывает о том, с какими трудностями сталкиваются граждане и застройщики при регистрации в новостройках.
Государственная регистрация права собственности на построенную квартиру осуществляется в соответствии с федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В г. Москве органом по государственной регистрации права собственности на квартиры в новостройках является Управление Федеральной регистрационной службы по Москве (ФРС).
Основанием для государственной регистрации права собственности на квартиру в новостройке являются документы, подтверждающие факт постройки дома - разрешение на ввод в эксплуатацию и документ о передаче квартиры от застройщика приобретателю. Обязанность по передаче в регистрирующий орган разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома законом возложена на застройщика.
Приобретатель квартиры в построенном доме подает в регистрирующий орган следующие документы: заявление о государственной регистрации права собственности, документ об оплате государственной пошлины, договор участия в долевом строительстве (договор уступки прав по договору долевого участия в строительстве), документ о передаче квартиры, поэтажный план и экспликация БТИ, паспорт приобретателя квартиры, если регистрацией занимается иное лицо, то необходимо оформить доверенность.
Документом, подтверждающим государственную регистрацию права собственности, является свидетельство о праве собственности на квартиру.
Государственная регистрация права собственности длится не более 30 дней. На практике данный процесс может значительно затянуться.
Задержки в регистрации права собственности вызваны различными причинами. Зачастую они связаны с отказом соответствующих органов в выдаче застройщику разрешения на ввод в эксплуатацию дома, действиями БТИ.
Отказ в принятии ФРС документов для государственной регистрации в соответствии со ст. 18 федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» может быть вызван внешними недостатками представленных документов: имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
Если у государственного регистратора есть какие-то сомнения или претензии к документам, то возможно процедуру государственной регистрации приостановить – на срок не более чем на 1 месяц, пока все недоразумения не будут устранены. Процесс может быть остановлен и одной из сторон сделки, тогда регистрация приостанавливается на срок не более 3 месяцев.
Вносит свою лепту в проблему увеличения сроков регистрации и наше законодательство. Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу с 1 марта 2005 года не включает в состав общей площади квартир необогреваемые и неосвещаемые помещения (балконы, лоджии). В договорах по отчуждению квартир в домах, спроектированных до 1 марта 2005 года часто указана одна площадь квартиры, а в документе БТИ, соответственно, – совсем другая. Для предотвращения данной проблемы рекомендуем указывать в договоре жилую площадь квартиры, общую площадь квартиры без учета лоджий и балконов, общую площадь с учетом лоджий и балконов.
Регистрация права собственности на квартиру часто становится причиной обыкновенного вымогательства, со стороны компаний – застройщиков: они начинают требовать разного рода доплат. В указанных случаях необходимо действовать строго в соответствии с условиями договоров и при невозможности урегулирования разногласий обращаться за защитой интересов в суд.
