Кризис экономики, в отличие от знаменитого «призрака коммунизма», бродит не только по Европе – в его распоряжении весь мир. Рынок недвижимости, последнюю надежду и опору многих поколений, лихорадит. Но есть города, для которых устоять перед кризисом – вполне себе выполнимая миссия. О них и речь. Города эти, как нетрудно догадаться, Париж, Лондон и Нью-Йорк. По разным, но всегда объективным причинам квадратные метры здесь по-прежнему драгоценны.
Лондон
Начнем с Лондона, самого дорогого города в Старом Свете. Традиционный, проводящийся уже в 19-й раз опрос European Cities Monitor в очередной раз вывел Лондон на первое место в мире в качестве лучшего города для бизнеса. Оцениваются такие факторы как доступ к рынкам, наличие квалифицированных кадров, налаженного международного и городского транспортного сообщения и т. д. Да, по затратам на персонал, стоимости офисных помещений и уровню загрязнений в атмосфере Лондон проигрывает конкурентам, но остается по-прежнему лучшим в Европе местом для развития бизнеса – и так уже более 16 лет!
Кроме того, по данным исследования LaSalle Investment Management, Лондон остается самым привлекательным городом для инвесторов в недвижимость, то есть рост цен за «квадрат» здесь всегда обоснованный, стабильный, приносящий наибольшую прибыль в долгосрочной перспективе. И это несмотря на то, что цены здесь уже чрезвычайно высоки: авторитетная компания Knight Frank ставит Лондон на первое место в списке самых дорогих городов мира. До кризиса прогноз Королевского общества оценщиков Великобритании на ближайшие пять лет был оптимистичен: средний рост цен на недвижимость в Лондоне составит до 8% в год. Сейчас, когда, по оценкам некоторых участников рынка, цены упали на 12%, на столь бодрый рост рассчитывать, может быть, и не стоит. Однако даже самые пессимистичные прогнозы сходятся в том, что к 2012 году – году проведения Олимпиады в Лондоне – цены еще свое возьмут.
Из важных факторов, определяющих рост цен на недвижимость в Лондоне, стоит особо отметить два. Во-первых, международная привлекательность города, весьма многонационального по своей природе и оттого весьма терпимого к иностранцам. Состоятельные арабские, японские и русские покупатели оказывают существенное влияние на местный рынок недвижимости. Во-вторых, город продолжает строиться, преобразуя районы трущоб в кварталы категории люкс. Когда в 2005 году в захудалом районе Docklands возвели деловой центр Canary Wharf, цены там выросли на 15% – рекордная цифра для Лондона за всю его историю. Сейчас набережные Темзы постоянно преображаются благодаря новой застройке – тенденция, невозможная для Парижа, например.
Париж
Впрочем, столицы по определению пребывают в привилегированном положении. Так, когда за первое полугодие по всей Франции спад сделок купли-продажи недвижимости составил 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в Париже эта цифра оказалась на 5% меньше.
Обычно снижение числа сделок приводит к снижению цен, что в Париже оказалось применимо разве что к окраинным районам, центр пока держит цены. Отчасти это объясняется тем, что историческая застройка старого города неприкосновенна: здесь запрещено новое строительство. Ограниченное предложение всегда подогревает цены, а в случае кризиса по меньшей мере сохраняет их стабильными.
Можно сказать, что Франция переживает кризис спокойнее других стран. Законодательство этой страны более жестко регулирует рынок кредитования, а налоги здесь выше, чем в соседних Великобритании и Испании, вот почему рынок почувствовал лишь некоторое замедление. После 10 лет бума, когда цены на недвижимость во Франции выросли практически вдвое, аналитики предсказывают падение цен по стране на 15% к 2009 году – с последующим повышением к 2012 году. Кроме того, французский рынок, по сравнению с соседями по Европе, имеет больше перспектив к росту: здесь в собственности находится лишь 57% жилья (на 10% ниже среднеевропейского показателя), значит, покупатели всегда найдутся.
В уже упомянутом исследовании LaSalle Investment Management индексы регионального экономического развития (E-REGI) ставят Париж на третье место по привлекательности для инвесторов в недвижимость – завидный результат, учитывая, что рассматривался 91 европейский город. Принимая во внимание тот факт, что в Париже цены почти в два раза ниже, чем в Лондоне, инвестору поневоле придется призадуматься, выбирая между двумя столицами.
Нью-Йорк
Об Америке последнее время принято говорить как об идеальном месте для инвестиций в недвижимость: кризис, обвал доллара, падение цен… Однако мировая финансовая столица – Нью-Йорк вряд ли сдаст свои позиции в области недвижимости. В таблице приведены цифры, отражающие рост цен на жилье в этом городе. Уровень цен 2003 года взят за 100, последовательный рост во всех секторах (средний, высокий и люкс-класс жилья) вполне очевиден:
/ Средний уровень / Высокий уровень / Категория люкс
2003 / 100 / 100 / 100
2004 / 112 / 109 / 108
2005 / 131 / 125 / 122
2006 / 178 / 156 / 143
2007 / 177 / 157 / 151
2008 / 175 / 158 / 156
Простой пример: студия 37 кв. м с видом на Центральный парк в 2003 году стоила 299 тыс. евро, сегодня ее оценивают в 482 тыс. евро. И ни у кого нет сомнений: это не предел ее стоимости, дальнейший рост – лишь вопрос времени.
Нью-Йорк невероятно привлекателен для иностранного инвестора: так, среди итальянцев, купивших недвижимость за рубежом в 2007 году, 23% остановили свой выбор на Большом Яблоке (как называют Нью-Йорк сами горожане). Впрочем, европейцы здесь погоды не делают: арабы скупают недвижимость оптом, целыми небоскребами. Chrysler Building, 319-метровый небоскреб в самом сердце Манхэттена, купил Abu Dhabi Investment Council, а расположенный неподалеку General Motors Building – другой ближневосточный инвестиционный концерн. Арабские, японские и российские покупатели недвижимости составляют заметный сегмент среди покупателей нью-йоркской недвижимости.
В противоположность провинциальной Америке, где за последний год цены на недвижимость упали, по разным оценкам, от 4,6% до 10%, в Нью-Йорке цены выросли на 14,5% – чем не чудо в условиях кризиса?
Три столицы – три квартиры
Knight Frank опубликовал любопытные данные: сколько квадратных метров жилья можно купить сегодня в разных городах мира на миллион евро? На первом месте – Лондон, всего 22 «квадрата», затем – самые престижные горнолыжные и морские курорты Европы. Далее следует Нью-Йорк: на Манхэттене можно купить уже 31 кв. м. Париж в первую десятку и вовсе не попал.
Для примера «купим» скромные квартирки по 50 кв. м во всех трех городах.
Лондон, Holland Park Avenue, квартира площадью 51 кв. м на 2-м этаже семиэтажного здания: гостиная с угловой кухней, одна спальня, санузел раздельный, парковочное место. Цена – 562, 5 тыс. евро.
Нью-Йорк, 322 West 57th Street, квартира площадью 55 кв. м на 16-м этаже: Т-образная студия, которую при желании можно разделить на две комнатки. Цена – 533 тыс. евро.
Париж, престижный район St-Germain des Près, 50-метровая квартира в двух уровнях на 5-м этаже и в мансарде. Внизу гостиная с крошечной кухней и санузел, в мансарде – спальня. Цена – 507 тыс. евро.
Сколько (и каких) квадратных метров можно купить в Москве на полмиллиона евро, предоставим рассчитать любознательному читателю самостоятельно.
Фото: JP
