Объемы продаж на первичном и вторичном рынке продолжает расти, приближаясь к докризисному уровню. Причем увеличивается и объем предложений: покупателю остается только выбрать квартиру. Плюсом ко всему, застройщики и банки улучшают условия по ипотеке, снижая процентные ставки. 66.RU изучил, как за год снизилась средняя процентная ставка по ипотеке в стране, под какой процент сейчас можно взять жилье в городе и что ждет рынок первичной и вторичной недвижимости в 2018 году.
24 ноября Группа ВТБ снизила ипотечные ставки на 0,25 п.п. до конца 2017 г. Минимальная ставка при этом может составлять 9,25% годовых. Это уже не первая волна снижения ставок по ипотеке. В августе вслед за Сбербанком на такой шаг пошли Газпромбанк, Промсвязьбанк, ВТБ, «Центр-Инвест» и «Возрождение».
Индекс «Банки.ру» по ипотеке (средняя процентная ставка по кредитам на покупку недвижимости) по состоянию на 13 ноября составил 11,15% годовых. Еще летом, в беседе с президентом Владимиром Путиным глава ВТБ Андрей Костин заявил, что ожидает дальнейшего снижения ставок: по его мнению, средняя ставка по ипотеке к концу 2017 г. опустится до 10%.
По мнению многих экспертов, ставки по ипотеке на фоне снижения ключевой ставки и инфляции, будут уменьшаться и дальше. Выступая на пленарном заседании в Госдуме 22 ноября, председатель ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что в течение двух лет регулятор может довести ключевую ставку до 6–7%.
Эльвира Набиуллина, глава Центробанка:
— Мы продолжим снижать ключевую ставку, но достаточно плавно. При отсутствии неблагоприятных внешних факторов возможно постепенное снижение ключевой ставки с текущего уровня 8,25% до равновесного уровня 6–7% в течение одного-двух лет.
Глава Сбербанка Герман Греф и вовсе высказал мысль о том, что в перспективе ставки по ипотеке в России в скором времени могут снизиться до 5%, а потенциал роста ипотеки в России в структуре приобретения жилья составляет не менее 100%.
По мнению генерального директора Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Александра Плутника, в долгосрочной перспективе такие ставки действительно возможны, но реалистичнее цифры в 7–8%.
Александр Плутник, генеральный директор АИЖК:
— Мы видим, как улучшается макроэкономическая ситуация в стране и как банки привлекают качественных, надежных заемщиков. На первичном рынке по итогам сентября средняя ставка составляла 9,88%, на вторичном — 10,14%. Растет выдача новых кредитов, которые люди получают уже по ставке меньше 10%.
При этом, как рассказал 66.RU руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков, несмотря на то, что обхем предложений на рынке жилья в Екатеринбурге остается высоким, растет и спрос на квартиры. Так, число сделок за три квартала 2017 г. превысило аналогичные показатели 2016-го на 10%.
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:
— Рост продаж за три квартала 2017 г. на первичном рынке составил 17%. Такие показатели были достигнуты благодаря нескольким факторам. Во-первых, благодаря ададаптации предложения под рыночный спрос. Рынок медленно, но меняется. Выходят новые проекты, которые в большей степени соответствуют запросам покупателей. Во-вторых, ипотека поддерживает спрос, хотя, на наш взгляд, не является единственным драйвером текущего роста продаж. В-третьих, это успешные маркетинговые усилия продавцов на первичном рынке. Скидки, гибкие условия финансирования, эффективная работа со вторичкой — это дает результат.
Несмотря на то, что средняя ставка по ипотеке еще не упала ниже 11%, уже сейчас по очень многим проектам девелоперы работают с банками индивидуально и предлагают в итоге ставку ниже рыночной. «Да, это не на всем рынке и не у всех застройщиков, но у многих лидеров рынка такие предложения достаточно распространены», — отмечает Михаил Хорьков.
Так, под 9,25% можно купить квартиру в домах застройщика «Брусника». По ипотечной программе от ВТБ «Люди дела» приобрести недвижимость по сниженной процентной ставке могут медицинские работники, сотрудники сферы образования, чиновники, правоохранители, спасатели и многие другие.
Сергей Антонов, директор компании «Брусника» в Екатеринбурге:
— Ипотека в 2017 году стала выгодной: это признают профессионалы банковского и строительного рынков. Даже в нулевые, которые называли расцветом ипотечного кредитования в России, не было таких выгодных условий. Если еще три года назад купить квартиру в кредит можно было под 12–13%, сегодня ставка может составлять 10% и даже меньше — и это несмотря на отмену программы государственного субсидирования ипотеки. Благодаря этому, позволить себе собственное жилье могут многие категории граждан. Условия по программе Банка ВТБ «Люди дела» очень простые: ставка 9,25%, первоначальный взнос 10%, срок кредитования — до 30 лет. При этом для клиентов нет никаких комиссий, а досрочное погашение возможно бесплатно с первого месяца без ограничения по сроку и сумме, учитывается доход до трех человек, являющихся членами семьи.
Работают с низкими ставками по ипотеке и другие застройщики. Так, «Атомстройкомплекс» для своих клиентов предлагает ипотеку под 9,3% с первоначальным взносом в 20%; «РГС — Академический» — от 9,3% при первоначальном взносе в 10%.
Александр Плутник:
— Цены на жилье сейчас не растут. Поэтому откладывать покупку жилья в ипотеку не надо, надо улучшать жилищные условия, если такая возможность есть. Тем самым вы фиксируете цену квартиры, а если ставки снизятся, можно рефинансировать кредит.
В Уральской палате недвижимости отмечают, что в последнее время ежемесячно на рынке Екатеринбурга заключается около 2,5 тысяч сделок на вторичном рынке и от 1,5 до 2 тысяч на первичном.
Михаил Хорьков:
— Первичный рынок пока не вернулся к уровням 2013–2014 г., а вот вторичный близок к показателям этих лет. Но квартир на рынке сейчас больше и конкуренция острее. Так, на первичном рынке к продаже предлагается более 17 000 квартир. Значительная часть из них (около 3 500 квартир) — это предложение в домах, сданных в эксплуатацию. Это важное отличие от предыдущих периодов. Ранее на первичном рынке Екатеринбурга не было так много новостроек в сданных домах. На вторичном рынке объем предложения в летний период медленно снижался, в базе данных УПН сейчас около 9700 квартир. Весной было около 10 800. Но выбор у покупателей достаточно большой и в качественной и территориальной плоскости.
При этом цены на фоне активизации спроса существенно не меняются. На вторичном рынке за лето цены снизились всего на 1,5% по сравнению с показателями на конец 2016 г. Стоимость квадраного метра на вторичку — 67 000 руб.
На первичном рынке в течение всего года ситуация остается контрастной, отмечают в УПН. «Некоторые компании снижают цены, в рамках временных акций, либо на отдельные категории жилья. Другие, успешно реализовав значительный объем, повышают их. Новые проекты, выходя на рынок, часто задают более низкие ценовые ориентиры, но в процессе строительства имеют возможность для повышения», — рассказал эксперт. Средняя цена на первичном рынке (на стадии строительства) за 10 месяцев этого года почти не поменялась и находится ну ровне конца 2016 г. — 63000 руб. за «квадрат».
Михаил Хорьков:
— Текущее оживление рынка, безусловно, позитивно для участников. Для покупателей хорошо, что рост числа сделок происходит без роста цен. Уровень конкуренции не позволяет рынку реализовать этот сценарий. Мы видим, что участников рынка сохраняются значительные резервы не только для замещения выбывающего предложения, но и для его увеличения. Поэтому мы не ожидаем заметных изменений в уровне цен в течение ближайшего года. Значительный объем предложения на рынке будет выступать главным сдерживающим фактором. Рост цен возможен по отдельным проектам и сегментам, но общий рост цен, вряд ли, заметно превысит уровень инфляции.
