До последнего времени субаренда на рынке коммерческой недвижимости встречалась эпизодически, но в последнее время в секторе высококлассной складской недвижимости о ней говорят все чаще и чаще. С чем это связано и как тенденция сдачи качественных складских площадей в субаренду повлияет на рынок? Попробуем разобраться.
Кризисный расчет
Субаренда появилась на рынке коммерческой недвижимости вместе с арендой. И причин для этого было несколько. Во-первых, как рассказал Владислав Рябов, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International, компании берут площади с запасом, на будущее. Во-вторых, существует острый дефицит небольших складских комплексов. Помимо этого, появление третьей стороны продиктовано желанием девелопера построить и побыстрее сдать большие помещения, чтобы гарантировать денежные потоки. Таким образом, у некоторых арендаторов появляются излишки, которые можно сдавать в субаренду на непродолжительный срок с согласия арендодателя и генерировать дополнительный доход.
В настоящее время доля сдачи складов в субаренду на рынке недвижимости увеличилась, и повлиял на это мировой финансовый кризис. По словам заместителя руководителя отдела консалтинга и оценки компании PRADEUM Дмитрия Волкова, среди объектов класса А в первой половине 2008 г. площади в субаренду встречались на рынке довольно редко, чего нельзя сказать о последнем квартале 2008 г., когда ряд логистических операторов был вынужден пойти на эту меру из-за снижения спроса на свои услуги. «Помимо логистов помещения в субаренду стали предлагать сетевые ритейлеры, производители строительно-отделочных материалов, вентиляционного оборудования и других товаров, объем продаж которых сократился в конце прошлого года. Понятно, что они вынуждены это делать не от хорошей жизни — возникшие проблемы с бизнесом не позволяют заполнить все снятые площади, а снижение объема продаж вынуждает торговые компании рассматривать любые варианты минимизации собственных издержек.
Не менее важен и тот факт, что возможность сдавать лишние площади в субаренду позволяет собственнику удержать испытывающего трудности арендатора, что на сегодняшнем рынке гораздо выгоднее, чем искать нового. По мнению экспертов, субаренда может стать единственно возможным компромиссом между арендатором и арендодателем. «Практика субаренды площадей в условиях неопределенного и падающего рынка будет выгодна всем игрокам. До кризиса субаренда складских площадей (если рассматривать только качественный фонд) была представлена эпизодически и по объему рынка значительно уступала субаренде офисных или торговых площадей», — считает Д. Волков.
Генеральный директор «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость» Андрей Бушин согласен с тем, что трудности, которые испытывает финансовый сектор, влияют на изменение объемов товарооборота в сторону его сокращения. «Часть арендуемых площадей освобождается и пустует. Все это ведет к увеличению объемов предложения помещений, предлагаемых в субаренду. Более-менее ощутимым этот показатель станет ближе к весне», — полагает он.
Чаще всего в субаренду сдают площади в 1–1,5 тыс. кв. м. Договоры заключают в основном на срок от шести месяцев с возможной пролонгацией. Наиболее распространена схема реализации помещений через аффилированные с собственником компании. Субаренда часто выступает отдельным бизнесом управляющей компании: организация арендует большие площади, а нарезав их на более мелкие, выставляет другим компаниям уже по более высоким ставкам.
По мнению экспертов, важным преимуществом предложений по субаренде является физическая готовность складских комплексов, в то время как при прямой аренде качественных складских комплексов зачастую приходится ждать окончания строительства.
Правовой вопрос
Между тем следует учитывать, что арендатор может воспользоваться правом сдачи в субаренду помещения только в том случае, если в договоре отсутствует запрет на подобные действия. Как рассказал Д. Волков, в этом случае собственник фактически теряет юридическое право контролировать состояние объекта, к тому же присутствие субарендаторов снижает стоимость всего объекта для потенциальных институциональных инвесторов.
Среди преимуществ субаренды для арендодателей специалисты отмечают возможность сдавать больше площадей меньшему количеству арендаторов. «Для арендаторов плюсом является сокращение затрат на возможные переезды и оборудование новых складских площадей, для субарендаторов — наличие готовых площадей «прямо сейчас». Но в то же время для обеих сторон существуют и значительные риски. Арендатор, например, может не найти субарендатора, и это негативно скажется на экономике всего проекта. Основной недостаток для субарендаторов — это отсутствие возможности обсудить определенные условия договора субаренды, так как очень часто они зеркально проецируются из договора аренды», — считает В. Рябов. Кроме того, по мнению А. Бушина, риск для арендаторов может заключаться еще и в том, что если сдаваемые площади срочно понадобится вернуть, то сделать это в кратчайшие сроки не удастся. Для субарендаторов договор чреват его внезапным расторжением, поскольку его заключают, как правило, на срок до одного года, и по его условиям достаточно уведомить субарендатора о прекращении отношений за один месяц.
Подсегмент рынка
Специалисты утверждают, что оценить долю субаренды в складском сегменте достаточно сложно, так как сделки практически не выходят на открытый рынок. «В связи с этим говорить о заметном влиянии и, как следствие, изменении основных показателей на рынке в целом не приходится. Увеличение предложения небольших качественных складских площадей может отразиться лишь на балансе спроса», — говорит А. Бушин.
По словам Д. Волкова, в Европе субаренда существует давно и до сих пор не стала отдельным рынком. «Россия не будет исключением. Субаренду можно рассматривать только как отдельный подсегмент. Если говорить о качественном фонде (классы А и В), то на данный момент в субаренду предлагают примерно 3–5% площадей. При этом значительная часть помещений может появиться на рынке по окончании I квартала 2009 г., когда большинство компаний-арендаторов (на основании информации об объеме продаж за I квартал) сможет более точно определиться с необходимыми для собственного бизнеса складскими мощностями», — полагает он.
Фото: www.mega-group.ru
