На рынке жилья квартиры сейчас предлагают на любой вкус. Однушки считаются самыми популярными, двушки — ликвидными. Но вот статус наиболее подходящего жилья для семьи закрепился, пожалуй, только за трехкомнатными.
Между желаемым и доступным
На рынке недвижимости, как и на любом другом, спрос на продукт не всегда напрямую связан с его качеством. Делая выбор, покупатели жилья чаще всего руководствуются своими возможностями, а не потребностями. Так, традиционная популярность однокомнатных квартир объясняется отнюдь не их удобством для проживания. Как говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком», подавляющее большинство молодых семей теснятся в малогабаритных однушках, поскольку не могут позволить себе другие условия. Между тем, в Европе, как и в других относительно благополучных странах, квартиру выбирают по следующей классической схеме: количество членов семьи плюс комната для родителей, плюс еще одна комната — общая зона. В России же, как правило, исходят из других соображений. В современных мегаполисах наиболее распространенный состав молодой семьи — это супруги и один ребенок, то есть три человека. Соответственно, необходимо три комнаты: гостиная, спальня и детская. Подобной логикой и объясняется востребованность трешек.
Конечно, и двух-, и четырехкомнатные квартиры тоже считаются у нас жильем для семьи. Однако, по мнению Сергея Лушкина, директора по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт», двухкомнатная квартира, являясь высоколиквидным продуктом, все же наиболее подходит для проживания одного-двух человек, а семейные пары, даже купив двушку, как правило, делают перепланировку и превращают ее в трехкомнатную.
Что касается квартир, в которых четыре комнаты, то они, конечно, как нельзя лучше подходят для семьи с двумя детьми: две спальни для детей, одна родительская и гостиная. Но, как замечает Евгения Сазонова, пресс-секретарь МИАН, немногие могут позволить себе жилье с таким количеством комнат. Подобные варианты предполагают большие площади — не менее 110–120 кв. м во вторичных объектах и от 130–150 кв. м в строящихся домах.
«Спрос на трехкомнатные квартиры гораздо выше, чем на более комфортные четырехкомнатные, — поясняет Д. Таганов. — Причина одна — у москвичей не хватает денег. Если раньше некоторые могли рассчитывать на ипотеку, то сейчас этот путь закрыт».
Итак, трехкомнатная квартира, обеспечивая необходимый уровень комфорта средней городской семье, является своего рода компромиссом между жильем желаемым и доступным. Правда, последнее утверждение является спорным: покупка трешки — удовольствие недешевое. Впрочем, и здесь возможны варианты…
Факторы цены
Согласно данным МосгорБТИ (Краткий справочник о жилых строениях города Москвы по состоянию на 1 января 2008 г.), доля трехкомнатных квартир в жилом фонде столицы составляет около 30%. Это немалая цифра, соответственно, выбор трешек велик. Площадь самой маленькой трехкомнатной квартиры (из тех, что выставлены в настоящее время на реализацию) 50 кв. м, самой большой — около 780 кв. м. Но это крайние варианты. Как говорит Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», большинство покупателей выбирают средние по размеру квартиры, расположенные в современных панельных домах серий П-44, П-44Т, КОПЭ и др. Их примерные параметры: общая площадь — 75–85 кв. м, жилая — 44–55 кв. м, кухня — 10 кв. м. Популярны также квартиры в монолитно-кирпичных домах, где площади обычно больше: 90–120 кв. м — общая, 50–60 кв. м — жилая, 12–15 кв. м — кухня (в большинстве таких зданий изначально предлагается свободная планировка).
Даже в сегменте жилья повышенной комфортности за последние несколько лет площадь трехкомнатных квартир заметно уменьшилась, замечает С. Лушкин. Сейчас в домах бизнес-класса наиболее распространен диапазон 100–120 кв. м, в элитных — 130–150 кв. м. Причина повышения интереса к небольшим площадям, по мнению эксперта, заключается в высокой стоимости жилья (например, при цене 6–7 тыс. долл./кв. м дополнительные десять квадратов холла выливаются в 60–70 тыс. долл.), а также в разумной экономии расходов на содержание объекта недвижимости. Наиболее ликвидными сейчас считаются трехкомнатные квартиры с продуманным планировочным решением и оптимальным соотношением жилой и нежилой площадей, расположенные в высококачественных комплексах.
Однако цена недвижимости определяется не только метражом. Здесь имеют значение многие факторы, в первую очередь расположение. Как говорит Д. Таганов, даже в одинаковых типовых домах стоимость равных по площади и планировке квартир может различаться в полтора-два раза, например если один объект находится в Центральном округе, а второй — на окраине Восточного или Юго-Восточного. При определении престижности района учитывают близость метро и статус ближайшей городской магистрали, состояние двора и наличие инфраструктуры, близость аптек, поликлиник и магазинов, интенсивность пробок и уровень шума. Среди районов есть свои фавориты. «До 50% семей, планирующих купить квартиру в Москве, ориентируются на недорогие квартиры юга (17% в общей структуре спроса) и востока (15%), — говорит Е. Сазонова. — Чуть меньшей популярностью пользуются районы севера и северо-востока — по 13% в структуре спроса. Из-за высокого уровня цен в центральной и западной частях столицы доля семей, желающих приобрести жилье в ЦАО, ЗАО, ЮЗАО и СЗАО минимальна — по 8% в структуре спроса».
Стоимость трехкомнатной квартиры также напрямую связана с типом дома. Самые недорогие объекты — в оставшихся немногочисленных хрущевках и советских панельных девятиэтажках. Они могут стоить дешевле, нежели более компактные по размерам квартиры в современных панельных домах, не говоря уже о монолитных и монолитно-кирпичных зданиях бизнес- и элитного класса. Кроме того, на вторичном рынке цена зависит от состояния квартиры и качества проведенного ремонта. Что касается новостроек, то здесь свои особенности: цена растет по мере завершения строительства дома и приближения даты его сдачи Госкомиссии.
Бюджетные варианты
Какими же минимальными средствами должна обладать семья, решившая обзавестись вожделенной трешкой? По данным МИАН, наиболее доступные трехкомнатные квартиры сегодня предлагают в панельных домах высотой в пять, девять либо 12 этажей, в пяти- и девятиэтажных кирпичных хрущевках, а также в зданиях 70-х годов застройки, расположенных в спальных районах Москвы (практически во всех административных округах, кроме ЦАО и ЗАО). Помимо удаленности от центра города низкие цены на такие объекты обусловлены малыми площадями (58–65 кв. м), неудобной планировкой, износом капитальных конструкций и коммуникаций, а также социальным составом жильцов. По свидетельству Е. Сазоновой, в настоящее время стоимость подобных квартир начинается от 94–100 тыс. руб./кв. м (то есть около 5,7–6,1 млн руб. за квартиру), что на 38–42% дешевле среднего для московских трехкомнатных квартир показателя.
Выше говорилось о том, что цена объекта нередко снижается в связи с неудобным местоположением. Поэтому в отдаленных столичных районах (откуда до станций метрополитена нужно ехать не менее 20–30 мин. на наземном транспорте) трешки также продают дешевле. Например, в Капотне, Бирюлеве, расположенных непосредственно за МКАД, стоимость 1 кв. м в настоящее время составляет примерно 96–97 тыс. руб. А в удаленном Зеленоградском административном округе аналогичное жилье предлагают за 89–95 тыс. руб./кв. м, то есть на 42–45% дешевле, чем в среднем по Москве.
В сегменте новостроек самые дешевые предложения трехкомнатных квартир — в домах, находящихся на начальных стадиях строительства, отмечает Е. Сазонова. Например, в объектах, срок сдачи ГК которых запланирован на вторую половину 2010 г., стоимость 1 кв. м составляет около 112 тыс. руб., это на 28,5% дешевле средней стоимости трехкомнатного жилья в новостройках Москвы.
Наиболее доступные варианты можно найти в Подмосковье. Так, по данным «МИЭЛЬ-Брокеридж», стоимость квартиры общей площадью 61,4 кв. м в поселке Астафьево (рядом с Можайском) составляет 1 млн руб. (30 тыс. долл.). Чуть дороже — за 1,3 млн руб. (39 тыс. долл.). предлагают трехкомнатную квартиру общей площадью 56,4 кв. м в городе Рошаль, расположенном в 130 км от МКАД.
Трешки для элиты
В элитном сегменте трехкомнатный формат весьма популярен. Согласно аналитической справке МИАН доля таких квартир (вместе с четырехкомнатными объектами) максимальна и составляет около 34% в общей структуре предложения элитного жилья, а в структуре спроса доля трехкомнатных достигает уже 48%.
Что же отличает элитную трешку от обычной? Прежде всего место, где выстроен дом, а также размер жилья. «В элитном сегменте площадь трехкомнатной квартиры может быть и 150, и 250 кв. м, — говорит А. Шленов. — Обычное месторасположение — в пределах Третьего транспортного кольца или поблизости от него». Как уточняет Е. Сазонова, около 55% предлагаемых объектов расположено на территории Центрального административного округа, еще 24% — на западе столицы.
Площадь квартир обычно связана с типом дома: в реконструированных старых особняках она, как правило, составляет 85–100 кв. м, в современных жилых комплексах — 120–160 кв. м.
Как отмечают эксперты, стоимость трехкомнатных квартир, как наиболее востребованных, на 5–7% превышает средние ценовые показатели на рынке элитного жилья. Согласно данным МИАН, по итогам I квартала 2009 г. средняя цена таких объектов в элитных новостройках составила примерно 577 тыс. руб./кв. м, в сегменте вторичного жилья — 428 тыс. руб./кв. м.
Конкретные примеры приводят специалисты «МИЭЛЬ-Брокеридж»: в жилом комплексе на Остоженке квартира общей площадью 236 кв. м стоит 259 млн руб. (6 млн 370 тыс. долл.); на Тверском бульваре в реконструированном доме — 216 млн руб. (7 млн 890 тыс. долл.), площадь этой квартиры 250 кв. м.
Понятно, что позволить себе подобную недвижимость могут немногие. Среди основных покупателей дорогих трехкомнатных квартир в Москве — политики, топ-менеджеры, предприниматели, представители шоу-бизнеса. Иногда элитные трешки приобретают региональные бизнесмены (для проживания во время пребывания в Москве либо для своих детей — студентов столичных вузов), а также иностранные и иногородние менеджеры верхнего и среднего звена (большую часть стоимости квартиры в таком случае оплачивают компании-работодатели).
Фото: fincapit.ru
