В последнее время товарищество собственников жилья является наиболее популярной формой объединения жителей одного дома. Нередко при покупке квартиры в новостройке уже на стадии строительства будущим новоселам предлагают по умолчанию вступить в ТСЖ.
Что же такое ТСЖ и какие преимущества оно дает владельцам недвижимости? На эти и другие вопросы отвечает генеральный директор инвестиционно-строительной компании «Бенефит инжиниринг» Александр Геннадьевич Имшенецкий.
Компания «Бенефит инжиниринг» работает на рынке московской недвижимости с 1996 года. За это время она реализовала порядка десяти проектов в области строительства, реконструкции и эксплуатации элитных малоэтажных жилых комплексов в историческом центре Москвы и научилась при этом не только возводить качественные и красивые дома, но и грамотно их использовать.
В 1977 году компания одной из первых в столице организовала кондоминиум в отдельной реконструированной блок-секции здания. Ее руководители сами стоят во главе создаваемых ТСЖ и не понаслышке знают обо всех недостатках и преимуществах этой организационно-правовой формы объединения жителей.
— Что же такое ТСЖ и что такое кондоминиум? Как связаны между собой эти понятия?
— Согласно статье 1 Закона «О товариществах собственниках жилья» ТСЖ — это некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), владения, пользования и распоряжения общим имуществом.
В свою очередь кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок и расположенное на нем жилое здание, в котором отдельные части (помещения) являются объектами частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности, а остальные (общее имущество) — общей долевой собственности домовладельцев.
Итак, кондоминиум — это объект недвижимости, а ТСЖ — эксплуатирующая и управляющая организация. Кондоминиум, как правило, находится на балансе ТСЖ.
— С какой целью создают ТСЖ?
— Товарищества собственников жилья служат прежде всего для выполнения нескольких функций, таких как:
• согласование порядка реализации своих прав (прав домовладельцев) по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом в кондоминиуме;
• осуществление деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме;
• распределение между домовладельцами бремени содержания кондоминиума — обязанностей по возмещению соответствующих издержек для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества.
— Что включает в себя понятие «общее имущество в кондоминиуме»?
— Общее имущество в кондоминиуме — это конструктивные элементы здания, инженерное оборудование, подъезды, холлы, лестницы, чердаки и т. п. Общее имущество — это общая долевая собственность домовладельцев.
— В каких пропорциях распределяется общая долевая собственность домовладельцев в кондоминиуме?
— Доля домовладельца в общей долевой собственности прямо пропорциональна площади жилых помещений, находящихся в собственности домовладельца. Условно говоря, хозяин стометровой квартиры имеет право на долю в общей долевой собственности в два раза большую, чем владелец пятидесятиметровой квартиры.
— Что реально дает домовладельцам общая долевая собственность в кондоминиуме?
— Чтобы ответить на этот вопрос, надо определить, что такое собственность. Собственность — это владение, распоряжение, использование. Так вот: общая долевая собственность в кондоминиуме дает право члену ТСЖ владеть, использовать объекты общей долевой собственности и распоряжаться ими сообща.
Иными словами, являясь членом ТСЖ, можно пользоваться объектами общей долевой собственности, но нельзя продать, обменять или сдать их в аренду без согласования с другими членами товарищества. А владение — это вообще расходная часть права собственности, которая обязывает содержать, заботиться о сохранности и приумножать объект владения.
— Как распределяется бремя по содержанию объектов общей долевой собственности в кондоминиуме?
— Точно так же, как и право владения объектами общей долевой собственности: прямо пропорционально площади жилых помещений, находящихся в собственности домовладельцев.
Означает ли это, что если собственник недвижимости в кондоминиуме не заинтересован в наличии, скажем, детской площадки, то он обязан на общих условиях оплачивать ее обустройство?
Да, причем если этот собственник стометровой квартиры в кондоминиуме, то на обустройство детской площадки он должен внести сумму в два раза большую, чем владелец пятидесятиметровой квартиры, даже если у второго двое детей, а у первого ни одного.
— В таком случае может ли собственник квартиры в кондоминиуме не быть членом ТСЖ?
— Конечно. Членство в ТСЖ — дело сугубо добровольное. Каждый из собственников недвижимости в кондоминиуме самостоятельно решает, вступать ли ему ТСЖ, созданное для управления кондоминиумом.
— Отлично. Значит, домовладельца, который не является членом товарищества, не заставят платить взносы на эксплуатацию здания?
Ничего подобного. Обязанности по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом распространяются на всех собственников недвижимости в кондоминиуме независимо от того, являются они членами ТСЖ или нет.
— Как на практике поступают с теми несознательными гражданами, которые являются собственниками недвижимости в кондоминиуме, но, не вступив в ТСЖ, считают себя свободными от каких бы то ни было обязательств?
— Очень строго. Если не помогает система штрафных санкций, то возможно даже выселение по решению суда. И подобные прецеденты имели место.
— Какие обязанности накладывает членство в ТСЖ?
— Отвечать по обязательствам ТСЖ, то есть если у ТСЖ есть долги перед внешними организациями, то отвечать по этим обязательствам — обязанность каждого из членов.
— А отвечает ли ТСЖ по обязательствам членов ТСЖ?
— Товарищество отвечает только по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не несет ответственности за обязательства своих членов. Иными словами, если кто-то из членов ТСЖ взял в банке кредит и не возвращает его, товарищество не должно принимать участия в его погашении.
— Тогда можно ли подробнее описать, какие преимущества дает собственникам недвижимости в кондоминиуме членство в ТСЖ?
— Одно, но очень важное преимущество относительно тех собственников недвижимости, которые не вступили в ТСЖ, заключается в праве голосовать, то есть влиять на принятие того или иного решения.
— Право голосовать — звучит достаточно абстрактно.
— Только на первый взгляд. Дело в том, что, с одной стороны, принятие тех или иных решений зависит от каждого члена товарищества, с другой стороны — ни одна проблема кондоминиума не может быть решена вне ТСЖ.
— В чьей компетенции находятся те или иные вопросы в ТСЖ?
— Одними проблемами единолично занимается председатель, другими — правление, некоторыми — общее собрание членов ТСЖ.
Более подробно об управлении ТСЖ будет рассказано в следующих номерах журнала, так как эта тема достойна отдельного рассмотрения. Сейчас же отметим, что вопросы, касающиеся общей долевой собственности в кондоминиуме, решаются только голосованием на общем собрании членов ТСЖ. Причем голоса распределяются прямо пропорционально площади помещений (жилых или нежилых), находящихся в собственности домовладельцев. Проводя аналогию с вышеприведенными примерами, степень влияния на исход голосования собственника стометровой квартиры в два раза больше, чем собственника пятидесятиметровой.
— Может ли собственник недвижимости в кондоминиуме самостоятельно распоряжаться святая святых — собственной квартирой?
— Распоряжаться — безусловно: продавать, обменивать, сдавать в аренду, не ставя при этом в известность ТСЖ.
— А можно ли без оповещения ТСЖ сделать ремонт в собственной квартире?
— Конечно, но только при условии, что он не предполагает конструктивных изменений, например перепланировки помещения.
— Можно ли переносить по своему усмотрению внутренние межкомнатные перегородки?
— Ни внутренние межкомнатные перегородки, ни проемы или проходы в них — никаких серьезных вмешательств, вне зависимости от того, межкомнатная перегородка это или несущая конструкция.
— А можно произвести замену окон или установить кондиционер, не согласовывая эти действия с ТСЖ?
— Это зависит от политики правления. Председатель вправе запретить эти действия, включая демонтаж установленного оборудования.
— Так что же такое право собственности домовладельца на квартиру?
— Фигурально выражаясь, обои, батареи и внутреннее пространство — вот объект права собственности домовладельца. Все действия, предполагающие любые конструктивные вмешательства, согласовываются в установленном законом порядке: разрабатывается проект и направляется на обсуждение заинтересованным лицам и организациям.
— Какие же значимые преимущества имеют домовладельцы, решившиеся для управления недвижимым имуществом создать ТСЖ?
— Объединение собственников жилья в ТСЖ является одним из наиболее приемлемых способов защиты их прав, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг. ТСЖ получает реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, а члены ТСЖ — увеличить стоимость своей квартиры. Создание ТСЖ — это не просто техническая операция по оформлению документов, а шаг к изменению сознания жителей, их отношения к собственности.
Имеющийся опыт работы ТСЖ позволяет утверждать, что в домах, где жители чувствуют себя собственниками не только своей квартиры, но и подъезда, подвала, двора, содержание дома осуществляется намного качественнее.
