Где выбирают площадки для строительства торговых центров московские девелоперы? Все чаще они внимательно изучают отнюдь не Москву, а территории за ее пределами. Почему? Дело в том, что покупательский спрос сместился сейчас в Московскую область. Об этой и других тенденциях рынка торговой недвижимости – в обзоре «Собственника».
Бесценные торговые объекты
Как рассказывает генеральный директор Russian Research Group (RRG) Денис Колокольников, за прошедший год на рынок торговой недвижимости вышло 879 новых предложений. «Общее количество экспонируемых торговых объектов составило 1257, и это на 20% больше, чем в 2006 году –- продолжает эксперт, – а их суммарная стоимость составила $7,3 млрд, что на 84% (!) превысило показатели 2006 года».
Что до объема предложения, по сравнению с 2006 годом он тоже вырос, но не так существенно. По словам руководителя отдела консалтинга Praedium Елизаветы Эстриной, эта цифра увеличилась за год почти на 13% (до 3,135 млн кв. м). «Но прирост площадей в 2007 году был не так активен, как в 2006 году, когда новое предложение на рынке составило 451 тыс. кв. м, – говорит Эстрина. – Это связано с тем, что ввод в эксплуатацию большинства крупнейших объектов был перенесен на следующий, 2008 год». К началу 2008 года средняя базовая ставка аренды на качественные торговые площади (без учета эксплуатационных расходов и НДС) составила, по данным Praedium, $1750 (рост на 7% за год).
Средневзвешенная цена (отношение суммарной стоимости всех экспонирующихся объектов к их суммарной площади) на торговые помещения за пределами Садового кольца выросла за год, по словам Колокольникова, на 64% и составляла к концу года порядка $5800 за кв. м. Разумеется, это просто статистическая информация: самый дорогой объект рынка коммерческой недвижимости относится как раз к торговому сегменту – это отдельно стоящее здание на Садовой-Черногрязской улице, здесь цена кв. м составила $51,6 тыс.
Тенденции рынка
В целом, если отвлечься от сухих цифр, сказать можно следующее: спрос на торговые помещения в Москве, конечно, по-прежнему превышает предложение, и вводимые в эксплуатацию торговые центры заполняются арендаторами задолго до открытия. Но все явственнее проявляется тенденция к децентрализации: интерес девелоперов смещается все дальше в сторону МКАД, и за ее пределы, в том числе в дальнее Подмосковье. Причин тому несколько. Во-первых, как показывает статистика, наибольшее увеличение торгового оборота наблюдается именно в области – на 30% за 2007 год, в то время как в Москве прирост составил всего 8%. По округам Москвы отдельной статистики не имеется, но понятно, что жители окраинных районов давно уже не ездят, как в былые времена, за покупками в центр.
Вторая причина обсуждалась многократно – рентабельность девелопмента. «Стоимость земельных участков в столице достаточно велика с учетом значительного их дефицита, в то время как для возведения комплекса необходима большая территория, так как строить объекты торговой недвижимости небольшой площади нерентабельно, – поясняет Айдар Галеев, директор департамента консалтинга и исследований компании «Миэль – Коммерческая недвижимость». – И бурно развивающиеся торговые компании, традиционно сохраняющие интерес к Центральному административному округу, готовы рассматривать практически любой район Москвы при наличии покупательского потока и грамотных архитектурно-планировочных решений».
Региональный директор по торговой недвижимости Colliers International Максим Гасиев отмечает такие тенденции, характеризующие развитие российского рынка торговой недвижимости:
• Инвестиционные продажи становятся обычным инструментом финансирования. Происходит увеличение количества форвардных сделок («Золотой Вавилон Ростокино», «Гудзон» и др.);
• Укрупнение проектов (до конца 2010 года в Москве может открыться более 20 новых торговых центров с общей площадью более 100 тыс. кв. м. Сегодня таких центров в городе менее 10);
• Усложнение валюты договора (переход на евро, использование синтетической валюты, использование корзины валют, дополнительных условий по обменному курсу, например минимального уровня обменного курса);
• Активное освоение девелоперами городов с населением от 300 тыс. жителей (Тверь, Вологда, Иваново и др.);
• Появление новых сетевых российских девелоперов;
• Выход на российский рынок ряда международных сетевых девелоперов;
• Снижение девелоперской активности в некоторых городах (Казань, Екатеринбург).
Что до Московского региона, здесь, по словам Елизаветы Эстриной, отметить можно такие тренды, как:
• Превышение спроса над предложением;
• Укрупнение формата торговых центров (от 100 тыс. кв. м);
• Развитие сетевых форматов торговых центров;
• Децентрализация торговых центров;
• Активное строительство за пределами МКАД;
• Активное освоение подземного пространства;
• Строительство торговых площадей в составе многофункциональных комплексов;
• Увеличение доли строительства специализированных торговых центров;
• Увеличение количества нестандартных торговых центров. Например, холдинг SKM Group предложил строить многофункциональные комплексы над дорожными развязками, первые проекты планируется разместить на юго-западе и востоке Москвы.
Новые форматы
Алла Глазкова, руководитель направления по работе с клиентами департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, в качестве важного момента называет выход на рынок торговой недвижимости новых форматов: садовых центров (к примеру, садовый центр «МЕГА Белая дача») и «стрип-моллов» (этот формат представляет собой торговый центр, в котором магазины расположены в одну линию или полукругом, в виде буквы «L», «Г» или «П», в зависимости от конфигурации участка). «Также возможно появление на рынке полноценных «аутлет-центров» – это совокупность стоковых магазинов известных операторов, собранных в одном торговом центре, расположенном преимущественно за чертой города, – говорит Глазкова. – Что касается «стандартных» торговых центров, то и их концепции подверглись серьезным изменениям. Так, в большинстве торговых центров, открытых в 2007 году, основной акцент делался на развлекательную составляющую». Причем, помимо популярных и раньше видов развлечений, подчеркивает эксперт, (киноплексы, фуд-корты, кафе и рестораны, боулинг, фитнес-клубы и бильярд), в состав пула арендаторов торговых центров стали включаться «оригинальные» операторы: «Наибольшее распространение данная тенденция получила в Санкт-Петербурге. Так, например, в ТРК «Планета Нептун» открылся океанариум, а в строящемся ТРК «Интерио» предполагается размещение музея старинного интерьера».
Фото: JP, GI
