Посетители крупных торговых центров время от времени возмущаются неудобным расположением выходов или сложной системой коридоров, в которых заблудиться и попасть в какое-нибудь подсобное помещение легче, чем найти лифт. Что говорить о тех, кому «посчастливилось» работать в неудобном здании. Исправить недостатки в некоторых случаях просто невозможно. Поэтому здесь стоит вспомнить старое доброе правило: «не лечить, а предупреждать». Роль УК в нормальном функционировании объекта рассматривалась в рамках второй конференции «Техническое обслуживание и управление эксплуатацией объекта».
Лучше предупреждать…
Избежать неудобств при эксплуатации объектов коммерческой недвижимости как раз и должна помочь управляющая компания* – при условии что к ней обратились (или создали собственную) до того, как здание было построено и сдано госкомиссии.
По оценкам специалистов рынка коммерческой недвижимости, за время службы здания более 85% всех затрат приходится на эксплуатационные расходы. Неграмотно спроектированное здание в конечном итоге может еще увеличить эту цифру. Учитывая то, что главная цель собственника – извлечение прибыли, а обслуживание здания – это отдельная, трудоемкая сфера деятельности, требующая специального опыта и навыков, неудивительно, что к решению эксплуатационных проблем все чаще привлекаются профессиональные УК. К собственникам приходит понимание того, что обращаться к управляющей компании нужно как можно раньше – в идеале, еще на этапе проектирования: если объект недвижимости соответствует всем строительным нормам, это еще не означает, что он будет удобен в эксплуатации.
Нужно отдавать себе отчет, что для строителей приоритетная задача – вовремя сдать проект. Заказчик, будущий собственник, тоже не всегда способен предусмотреть все нюансы и проследить выполнение требований на всех этапах строительства. Именно здесь появляется поле деятельности для УК.
Дмитрий Степовой, управляющий директор City Property Management (ТРК «Атриум»), объяснил на простом примере важность участия УК в проектировании. В «Атриуме» освещение было запланировано таким образом, что сотрудники тратили массу времени на включение всего необходимого света в комплексе. «Позже этот процесс был оптимизирован управляющей компанией, но подобного неудобства можно было избежать, участвуй УК в проектировании», – отметил Степовой.
…Чем лечить
«Управляющая компания должна участвовать в разработке архитектурной концепции, рассмотрении концепции инженерного обеспечения, разработке технических спецификаций и договора генподряда, так как цель и задача собственника иная, нежели отслеживание и контроль таких моментов», – продолжает эксперт.
Организация, которая будет впоследствии заниматься эксплуатацией и обслуживанием здания, при рассмотрении архитектурной концепции может предусмотреть важнейшие моменты, которые будут непосредственно сказываться на доходности коммерческой недвижимости. Например, эффективное размещение арендаторов в будущем здании.
Особенно этот момент важен в торговом сегменте: ротация арендаторов здесь самая высокая по всему рынку коммерческой недвижимости, и ошибки в их подборе и размещении ведут к снижению количества покупателей и к уменьшению оборота. В идеале к моменту начала функционирования ТЦ для покупателей пул арендаторов должен быть сформирован и к открытию должны быть готовы не менее 70% из них.
Еще один важный эксплуатационный момент, о котором, надо признать, иногда забывают, – это удобство для посетителей. Можно правильно выстроить концепцию ТЦ, тщательно продумать и правильно разместить арендаторский пул, грамотно выбрать «якорь», не ошибиться с местом для ресторанного дворика. Но при этом не предусмотреть такой прозаичный момент, как размещение мест общественного пользования в нескольких метрах от фудкорта (увы, такие просчеты не редкость). Кроме того, нужно рассчитать размер санузла, чтобы не вызвать очередей в «часы пик». Ошибки здесь неминуемо снижают посещаемость ресторанного дворика, а следовательно, собственник недополучит прибыль. Таких моментов, о которых в процессе проектирования, случается, забывают, в действительности множество.
Важно также, чтобы эксплуатационная организация участвовала в формировании основных требований к арендаторам, подчеркивает Дмитрий Степовой. К примеру (если уж мы начали о прозаическом), нужно ли на каждой арендуемой площади предусматривать отдельный санузел? Или сотрудники арендатора будут пользоваться общим? «Если рассматривать ситуацию с точки зрения безопасности, то непонятная тетушка, нанятая в качестве уборщицы арендатором, которая будет курсировать с ведрами в общественный туалет, осложнит контроль над безопасностью здания», – рассуждает эксперт. С другой стороны, кто будет обслуживать и содержать санузел на арендуемой площади? Или, может быть, вообще запретить арендаторам привлекать собственный персонал для уборки помещений, обязав использовать с этой целью службу клининга эксплуатационной организации здания? Подобные тонкости очень трудно продумать и предусмотреть непрофессионалам, а проблем, если не продумать эти моменты заранее, будет не избежать.
…Но и вылечить можно
Надо сказать, что риск провала для УК (а, например, готовность только 20% арендаторов к открытию торгового объекта, что случается на столичном рынке, – это явный провал) отчасти уравновешивается при работе в ТЦ тем, что результат ее работы будет куда заметнее, чем в офисном или складском сегментах: там исправить ошибки, допущенные на раннем этапе, практически невозможно. Качественное же управление способно повысить доходность уже действующего торгового объекта. Ну а собственнику, разумеется, нужно быть готовым к тому, что участие управляющей компании в проектировании потребует выделения средств на содержание специалистов. Кроме того, подобное вмешательство, скорее всего, приведет к внесению изменений в уже принятые проектные решения. Но когда речь идет о тысячах квадратных метров коммерческой недвижимости, сулящей неплохой доход, то такая игра стоит свеч.
* Справка: Управление недвижимостью: коммерческая деятельность внешних по отношению к собственникам физических и (или) юридических лиц по обеспечению получения дохода от недвижимости для ее владельцев.
Осуществляется в трех основных направлениях:
• правовом (распределение и комбинирование прав на недвижимость)
• экономическом (управление доходами и затратами в процессе эксплуатации)
• техническом (содержание объекта в соответствии с его функциональным назначением)
Как правило, включает в себя следующие моменты:
• экспертиза технического, финансового и правового состояния недвижимости
• госрегистрация правовых форм и договорных отношений
• защита интересов собственника в органах госвласти
• оценка рыночной стоимости объекта
• разработка и реализация программ оптимального использования и развития объекта недвижимости
• проведение маркетинговых исследований
• разработка и проведение рекламных кампаний по привлечению арендаторов
• разработка правовой базы для реализации объектов, проверка потенциальных покупателей
• проверка арендаторов, документальное сопровождение арендных отношений
• разработка краткосрочного и долгосрочного бюджетов объекта
• работы по выбору проектных и подрядных организаций, контроль их деятельности
• оценка факторов риска реализации проекта
• привлечение инвестиций
• оптимизация финансовых потоков объекта
• подготовка объекта к продаже с целью увеличения его стоимости
• ведение необходимой документации по объекту
• бухучет
• привлечение и работа с техническими и эксплуатационными службами
• развитие системы сервиса (кафе, комплексы отдыха и т. д.)
Фото: GI
