Темпы строительства торговых центров в крупных городах России заставляют говорить о новом буме ритейла. Между тем, увеличение количества потенциальных покупателей и их доходов явно уступает этой агрессивной динамике. Как избежать кризиса перепроизводства и сделать торговые комплексы посещаемыми? На этот вопрос пытались ответить участники конференции «Коммерческая недвижимость: управление, инвестиции, развитие» в Санкт-петербурге.
Еще каких-то шесть лет назад, когда открылся первый молл «МЕГА» в подмосковных Химках, аналитики задавались вопросом, будут ли покупатели ездить за МКАД. Сегодня проект IKEA считается самым успешным в России, хотя, по данным компании, прибыль появилась только на пятый год существования комплекса.
Этот опыт дал толчок массовому развитию торговой недвижимости — в течение короткого времени было заявлено сразу несколько десятков проектов, которые сейчас постепенно реализуются. Однако такое изобилие и, как правило, стандартный подход к концептуальному наполнению торговых центров заставили девелоперов задуматься о возможном перенасыщении рынка. Сейчас многие инвесторы стали более тщательно прорабатывать концепцию каждого центра. Все чаще обращаются они к западному опыту. Интересно, что во многих европейских странах срок жизни торгового центра составляет в среднем 25 лет.
/По данным Московской международной бизнес-ассоциации, в мире сейчас насчитывается 50 000 торговых центров. Из них 40 000 действует в США, 1500 — в Западной Европе и около 300 — в России (150 — в Москве). Однако по объемам строящейся торговой недвижимости Москва сегодня занимает первое место в мире, обгоняя Дубай, Пекин и Шанхай./
Мнения экспертов рынка о количестве и качестве торговых центров не всегда совпадают. Так, Максим Гасиев, директор департамента торговой недвижимости Colliers International, уверяет, что разговоры о перенасыщении рынка идут постоянно, начиная с 2003 года, но при этом темпы строительства торговых площадок не снижаются, как не снижаются и ставки аренды. «Я не уверен, произойдет ли вообще насыщение рынка. В городе, где есть три торговых центра, всегда можно построить четвертый — лучший, чем имеющиеся. Количество ТЦ может быть ограничено только землей и количеством качественных арендаторов», — считает он. Управляющий партнер «Ай Би Групп» (в собственности группы — 5 ТЦ общей площадью около 170 000 кв. м, строится еще 5 общей площадью 208 000 кв. м), президент Гильдии управляющих и девелоперов Юрий Борисов не соглашается с представителем Colliers International: «Мы делим один и тот же кошелек. Доходы растут, но население за эти шесть лет бума ритейла не удвоилось». Однако несмотря на то, что обе российские столицы далеки от европейских по насыщенности качественными торговыми площадями, большинство девелоперов все же склоняются к тому, что проблема возможного перенасыщения рынка существует и необходимо искать способы ее решения.
Формулы успеха
Если раньше для анализа деятельности торгово-развлекательного центра хватало трех характеристик (состояние платежей арендаторов, посещаемость и операционные издержки), то сегодня необходимо осуществлять постоянный мониторинг конкурентной среды и заново попытаться понять, что такое удачный проект торгового центра. Достаточно ли сделать его, рассчитывая на покупателя из близлежащих кварталов? Этим вопросом задаются управляющие в надежде услышать от консультантов по недвижимости некое новое определение.
Эвелина Ишметова, директор консалтинга департамента торговой недвижимости GVA Sawyer, считает, что если девелопер сумел не очень сильно превысить свой бюджет по строительству, сдать площади по ставкам, по которым договаривался с арендаторами, и проект работает, то можно считать, что на начальной стадии он удался. Для иностранных инвесторов ключевым моментом является наличие известных «якорных» арендаторов, товары которых являются брендами. Максим Гасиев добавляет, что время от времени арендаторов необходимо менять, даже если все в порядке.
Между тем, как замечает Гасиев, и сами операторы, определяющие успех ТРЦ, изменили свое отношение к объекту. Если раньше они просто захватывали регион и согласны были размещаться в неконцептуальных объектах, то теперь их требования выросли. Так, многие из них просто не «сядут» в центре площадью меньше 40 000 кв. м.
MEXX, например, не допустит соседства своих магазинов в пределах квартала. Еще более высокие требования предъявляют те, кто работает в премиум-классе. Алексей Щетинин, директор по развитию сети пищевых бутиков «Азбука вкуса», рассказывает, что «Азбука» пока не пришла в Санкт-Петербург, потому что не может найти подходящую торговую площадку. Часто бывает, что арендатор и владелец ТРЦ не могут договориться по месту — скажем, компании предлагается 4-й этаж, но бутик не может располагаться там. В этом случае владельцам ТРЦ приходится идти навстречу известным арендаторам.
/В Москве, по данным компании Knight Frank, на начало 2006 года общий объем качественных торговых площадей оценивался примерно в 2 млн кв. м. К концу года этот показатель предположительно составит 2,4 млн кв. м, а к 2008 году, согласно прогнозам, предложение может увеличиться на 20-25%. В Петербурге в 2006 году планируется ввести около 1 млн кв. м торговых площадей, что в два раза больше объема предыдущего года. Сейчас общая обеспеченность населения качественными торговыми площадями по Петербургу составляет 226 кв. м на тысячу человек, в Москве — 230 кв. м, в Восточной Европе — 470 кв. м . При этом уровень обеспеченности торговыми площадями в крупных европейских столицах часто превышает 550 000 кв. м на тысячу жителей./
«Якорным» арендаторам, как правило, удается получать площади по более низким ставкам. Так, по данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, средняя арендная ставка в гипермаркете для них составляет $80- 180 за кв. м в год, в магазинах DIY — $70-150 за кв. м, в магазинах электроники — $200-400 за кв. м. Зато всем остальным места достаются по максимальной и фиксированной цене. Ставки начинаются от $350 и могут достигать $2200 за кв. м в год. Иногда, помимо фиксированной величины, в арендную ставку включается и процент с оборота. Марти Уилан, директор по развитию компании Astera Oncor, замечает, что торговых проектов очень много, но качественных операторов с опытом, хорошим доходом и отлаженной логистикой до сих пор недостаточно. «Сейчас стыдно строить центры площадью менее 100 000 кв. м, а прирост качественных операторов можно по пальцам сосчитать. Я заметила это во всех секциях товаров — одежде, еде, бытовой электронике и т.д.», — констатирует она.
Кому доверить управление?
Как привлечь сильных операторов и как определить, когда менять арендаторов? Эти вопросы в крупных торговых центрах Европы и США решают профессиональные международные управляющие компании. « Самый большой риск для девелопера или собственника ТЦ — не строительный, а тот, который идет от управляющих компаний, — убежден президент Гильдии управляющих и девелоперов Юрий Борисов. — Пока в Россию не пришли крупные международные сетевые управляющие компании, иностранные инвесторы не доверяют девелоперам».
С ним соглашается Марк Афраймович, управляющий партнер холдинга ROSS Group. По его словам, отсутствие бренда УК мешает западным инвестиционным фондам приобретать объект, но инвесторов еще больше интересует система учета и финансовой отчетности. «Наши стандарты им непонятны, а на международные стандарты компании только начали переходить», — говорит он.
Довольно часто роль управляющей компании берет на себя консалтинговая фирма. Так, Colliers International ведет несколько крупных торговых центров на стадии брокериджа, выбирая «якорных» арендаторов и заключая с ними и другими торговыми операторами контракты. Консалтинговые фирмы часто берут на себя эксплуатационный или технический менеджмент.
Самый большой риск для девелопера или собственника ТЦ — не строительный, а тот, который идет от управляющих компаний. Пока в Россию не пришли крупные международные сетевые управляющие компании, иностранные инвесторы не доверяют девелоперам
Эксплуатационный менеджмент предполагает содержание здания, организацию клининга и ремонтов. Так, недавно компания получила такой контракт на управление гипермаркетами Castorama (товары для дома и ремонта) в Санкт-Петербурге и Самаре. Затраты на эксплуатационный менеджмент в торговом центре в среднем, по словам Ярослава Шувалова, директора отдела управления недвижимостью компании Knight Frank, составляют $8-12 за кв. м в год.
/Торговый центр life style ориентирован на потребителей с высоким и средневысоким уровнем дохода и подразумевает потребителя, ориентированного на бренды. До сих пор в России не было ни одного ТРЦ в стиле life style. Однако недавно компания «Крокус Интернэшнл» объявила, что намерена освоить этот формат в новом торгово-развлекательном центре «Каширский молл». ТРЦ расположен на пересечении Каширского шоссе и МКАД и будет сдан в 2007 году./
Марк Афраймович полагает, что нанимать для управления консультантов — это ошибка. «Управляющая компания, в отличие от консультанта, не участвует каждый день в жизни торгового центра, не видит потоков, продаж, счетчиков посещения, у нее нет понимания, кого из арендаторов на кого менять. Мы не будем разделять УК на facility и property. Речь идет об УК, которая ведет четыре функции: управление эксплуатацией, управление отношениями с арендаторами, управление маркетингом, управление финансами», — говорит он. Максим Гасиев считает, что управление может быть отдано консультанту на аутсорсинг, как любая другая деятельность, например клининг. Хотя при этом Гасиев соглашается с тем, что пока нет сетевых управляющих компаний, это происходит от молодости рынка.
Вознаграждение универсальной управляющей компании рассчитывается из суммы арендных платежей. В настоящий момент средний процент вознаграждения, по словам Марка Афраймовича, составляет 8-10%. Операционный бюджет в таком случае формируется за счет арендаторов из расчета $50-70 на кв. м в год.
Есть ли беспроигрышная концепция для ТЦ?
О такой концепции мечтает любой девелопер. При этом многие предприниматели хотят, чтобы она была вечной или, по крайней мере, работала лет пятьдесят. Юрий Борисов предполагает, что, возможно, такой концепцией мог бы стать life style.
Эвелина Ишметова с ним не соглашается. По ее мнению, life style узко ориентирован по формату. «Есть любопытный пример в области коттеджного строительства. Собственники поселка «Княжье озеро» на Новорижском шоссе поставили эксперимент. Несколько домов они сделали под ключ — дома были полностью готовы, в вазах стояли цветы. Эти коттеджи стоили дороже остальных, но при этом пользовались бешеной популярностью. Я спросила собственников, почему они не стали продавать так все коттеджи. Мне ответили, что невозможно угадать требования и вкусы нашего бизнес-класса. Они еще не сформированы. В Америке, если увеличиваются ваши доходы, вы должны поменять все, начиная от машины и заканчивая районом, где живете. Наш же бизнес-класс пока представляет собой весьма расплывчатую массу и непонятно, когда, чего и в каком объеме захочет», — объясняет Ишметова. «Сложно сделать life style, когда ‘лайф’ не определился и ‘стайла’ нет, — шутит Александр Москвитин, коммерческий директор управляющей компании самой крупной в Санкт-Петербурге торговой сети ‘Адамант’. — У нас в будние дни 75% ассортимента покупается людьми, живущими рядом. А 40% составляют товары первой необходимости».
Крупные торговые центры Москвы, которые будут открыты в 2007 году
Татьяна Астер, генеральный директор R.E.M. Agency, спорит с теми, кто скептически относится к life style. «А кто, повашему, должен позаботиться о том, чтобы рынок созрел для формата life style или любого другого? Тот, кто хочет зарабатывать деньги, идет в бизнес, а тот, кто хочет зарабатывать большие деньги, создает религию. В США торговые центры — это не просто место для шопинга и развлечений, но и гражданские центры», — говорит она. По словам Астер, необходимо создавать идеологию, культ этого места, чтобы люди туда ходили, а не ждать, когда рынок созреет. Это может быть модное местечко, или исторический эксклюзив (как московский ГУМ), или магазин luxury (как магазины на Кузнецком мосту) и т.д. «Часто ли мы посещаем те объекты, которые сдали, чтобы узнать, что о них думают покупатели? — спрашивает Татьяна Астер. — Я, например, регулярно хожу в торговые центры, которые консультировала, переодевшись в джинсы и кепку, и общаюсь с подростками, чтобы понять, как они относятся к центру. Признаюсь: часто слышу, что ТРЦ не нравится».
Фото: Илья Пешель
