Обывательское представление о том, что Москва – это скопление магазинов, беспрестанно открывающихся, где только можно, не подтверждается статистическими данными специалистов. Они свидетельствуют: Москва хронически отстает от мировых столиц по такому показателю, как соотношение квадратных метров на душу населения. Если в Париже на 1000 человек приходится 350 торговых квадратов, а в Лондоне – 210, то в Москве только 160.
Московский шопинг: качество в дефиците
Правда, эти подсчеты, сказали корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru в компании Praedium, касаются лишь качественных площадей, — торговых помещений класса А и В. В этом сегменте в ближайшее время насыщения не произойдет, спрос будет превышать предложение.
Причины объясняют специалисты компании Jones Lang Lasalle: доходы растут, россияне все больше покупают товаров, ускоренными темпами развивается потребительское кредитование. Растет численность среднего класса и групп населения с высокими доходами. Потребление становится более интенсивным, повышаются требования к качеству торговых площадей.
Дефицит помещений класса А и В трудно преодолим. Положение более-менее спасает обилие помещений более низких классов (открытые рынки, киоски, павильоны), но их доля тоже снижается: по данным Jones Lang Lasalle, за период с 2005 по 2008 г. их количество уменьшилось в столице почти на 50%.
По оценкам управляющей компании «Уникор», в Москве еще около 3 - 5 лет «некачественные» торговые площади будут замещаться на новые. В целом же, в Москве торговая недвижимость развивается по трем направлениям – торговые центры, магазины формата «street retail» и сетевые магазины. Они постепенно и вытесняют неорганизованную торговлю, которая представлена различными рынками (они, кстати, есть не только в Москве, но и в других европейских столицах), несетевыми магазинами, всевозможными палатками и ларьками.
В целом, учитывая все направления, в Москве существует, по оценкам «Уникор», около 15 млн. кв.м. торговых площадей. Исходя из этой цифры, в компании делают вывод: учитывая «плавающие» показатели численности населения столицы, а это примерно 15 млн. человек (вместе с гостями столицы), получается, что сегодня в городе на 1000 жителей приходится 1000 кв. м торговых площадей, что вполне соответствует западноевропейским стандартам и даже превышает их. В этом смысле московский рынок можно считать вполне насыщенным.
Что же касается дефицита качественных торговых площадей последних, то по данным компании Praedium, уровень вакантных качественных площадей находится на крайне низком уровне и составляет менее 1%.
2007 год в цифрах
Более оптимистичные показатели содержатся в годовом отчете компании RRG:
Новые предложения / 879 объектов
Общее количество экспонируемых объектов / 1257 / + 20% (рост по отношению к 2006 г .)
Суммарная стоимость объектов / $7,3 млрд. / + 84%. (рост по отношению к 2006 г .)
Общая площадь предложений /1,32 млн. кв.м. / + 12% (рост по отношению к 2006 г)
Средняя стоимость квадратного метра /$6530 за кв.м. / + 71%. (рост по отношению к 2006 г )
Иностранные пришельцы
Как оценивают в компании «Торговый квартал», 2007 год запомнится участникам рынка коммерческой недвижимости высоким уровнем активности иностранных инвесторов. Год был богат на громкие сделки с их участием. Так, сеть «Carrefour», занимающая второе место на рынке мирового продуктового ритейла, заключила предварительное соглашение об аренде площадей в строящемся ТЦ «Фили», в котором разместится первый магазин французской сети в Москве. Лето было отмечено двумя крупными сделками. Было объявлено о продаже компанией Metro Group ТЦ «Маркткауф» в Котельниках американскому инвестиционному фонду Apollo Real Estate Advisors. Австрийский инвестиционный фонд «Immoeast» приобрел у компании «Фениск Девелопмент» 75% строящегося на Каширском шоссе ТЦ «Гудзон» общей площадью 145 000 кв. м, чье открытие запланировано на 2008 год. Осенью вышла на российский рынок крупнейшая в мире сеть кофеен «Starbucks», открывшая первую кофейню в ТЦ «МЕГА Химки», а сразу за этим последовала еще одна крупная сделка — ирландская компания «Quinn Group» приобрела строящийся ТОЦ «Каспий».
Первый месяц зимы имеет все предпосылки к тому, чтобы ознаменовать одну из крупнейших сделок 2007 года, если канадская инвестиционная компания «Ivanhoe Cambridge» примет решение о покупке ТЦ «Времена года» на Кутузовском проспекте, оценивающемся в 500 млн. долларов.
Комментируя это явление, в компании RRG отмечают, что в сфере коммерческой недвижимости происходит снижение доходности, но по европейским меркам она остается довольно высокой. Зарубежные игроки заинтересованы выйти на российский рынок, который становится все более предсказуемым и цивилизованным,
Четвертое место по дороговизне
Сравнение показателей метражей в соотношении на душу населения – не самое выгодное для Москвы. Совсем другое – ставки аренды. В этом вопросе столица смело может соревноваться с мировыми мегаполисами, она уступает только Лондону, Нью-Йорку, Токио. По данным компании Praedium, по Москве средняя ставка аренды качественных торговых площадей составляет 1700 $/кв.м/год (без учета НДС и эксплуатационных расходов). В компании RRG фиксируют рост средней арендной ставки с начала 2007 г. для торговых помещений в пределах Садового кольца на уровне 24%, для торговых помещений за пределами Садового кольца рост был более значительным и составил 42%.
Главное отличие нашей столицы от европейских столиц, по мнению специалистов компании RIGroup, в том, что в Москве торговые площади концентрируются именно в ТЦ. Из-за дефицита земельных участков в Москве постепенно осваивается подземное пространство, а строительные площадки смещаются из центра города в район ТТК, спальные районы и Московскую область.
В последнее время особый интерес и для девелоперов, и для операторов стали вызывать не только российские города-миллионники, но и города с населением 100-300 тыс. человек. Именно там можно реализовать масштабные проекты ТЦ, что уже практически невозможно в пределах МКАД, считает Дмитрий Котляренко, генеральный директор RIGroup. Так, в подмосковных Мытищах количество торговых кв. м на душу населения уже больше, чем в Москве.
Однако децентрализация – удел демократичной торговли. Торговые центры класса «люкс», отмечают в Praedium, по-прежнему располагаются в лучших торговых коридорах – Кутузовский проспект («Времена года»), в пределах Бульварного кольца (ЦУМ -2 очередь, «Шереметьевский»), Новый Арбат (Lotte Plaza). Децентрализации в этом сегменте не произойдет, уверена Елизавета Эстрина, руководителя отдела консалтинга компании.
А вот старые торговые центры реконструируются: ЦУМ, ГУМ, «Военторг», «Весна». Как правило, инициаторы реконструкции – владельцы, и делается это чтобы повысить привлекательность объекта на рынке, отмечает Е.Эстрина.
То, что торговых площадей не хватает – расхожее суждение. Но кое-чего в Москве уже в избытке, рассуждает Дмитрий Рощин, руководитель департамента инвестиций и оценки корпорации «Рескор». Например, мест, где можно купить бытовую электронику. Во многих «ярмарках» продавцов больше, чем покупателей. С другой стороны, существуют специфические «ниши», в которых операторам ритейла можно работать. Например, не так давно начал работать популярный татарский продуктовый супермаркет «Бахетле». Да и те же «Ашаны» - все знают, как они переполнены, особенно по выходным.
Торговые коридоры Москвы
Причина переполнения «Ашанов» – в той самой нехватке торговых помещений в Подмосковье и соседних областях. Можно добавить – и в качественных учреждениях досуговой сферы. «В сознании потребителя торговый центр - это, прежде всего, место времяпрепровождения. Здесь шопинг становится не основной целью покупателя, а лишь одним из элементов экшна, наряду с посещением кафе, боулинга или кинотеатра, – говорит Аркадий Воловник, заместитель директора департамента инвестиций в недвижимость УК «Уникор». – То есть речь идет о довольно масштабных объектах. И это говорит о целесообразности их размещения вне центра города. Совершенно логично, что основной торговой магистралью Москвы становится МКАД (и с внутренней, и с внешней сторон). Уже сейчас там располагается более 40 торговых центров, а планируется построить еще 50. Далее следуют Третье транспортное кольцо. Вероятно, после завершения строительства Четвертого транспортного кольца оно также сможет стать важным городским торговым коридором».
Из Москвы и Подмосковья – в Россию
Дефицит торговых площадей еще более остро чувствуется в небольших российских городах. Там ни о каком насыщении рынка речь вообще не идет, говорит Дмитрий Котляренко (RIGroup). Зачастую современные многофункциональные торгово-развлекательные комплексы в малых городах вообще не представлены. Поэтому строительство ТЦ в небольших российских городах своевременно и перспективно. RIGroup строит в небольших городах Центрального и Северо-Западного регионов РФ сеть под общим брендом «Счастливая 7я». Первая «Счастливая 7я» открылась осенью 2007 г. в Сергиевом Посаде.
Схожие планы, в отношении среднего Подмосковья и соседних областей РФ вынашивает и компания «Доминион-М», ведущая направление коммерческой недвижимости компании «Пересвет Инвест». В «Доминионе» работают над открытием целой сети торговых центром под названием «Апрель».
Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metinfo.Ru
Подобные планы – только начало. В целом столичный регион насыщен торговыми квадратными метрами только в самой столице, на территориях, прилежащих к МКАД и в нескольких более отдаленных от МКАД городах. Все остальное представляет собой очень разнообразную картину, вплоть до торговли с ящиков и стихийных рынков. Значит, торговле есть куда расти.
