Стремительное развитие розницы требует возведения новых объектов торговли в Украине. Эта ситуация создает привлекательную среду для инвесторов. Но, несмотря на растущий спрос, в последние несколько лет Киев не может похвастаться необходимым количеством торговых центров.
Перспективный дефицит
По словам Галины Малиборской, директора департамента торговой недвижимости компании Colliers International, из заявленных на 2007 год проектов в Киеве наибольшую вероятность реализации имеют первая очередь торгового центра (ТЦ) «Днепровская пристань», торгово-развлекательный центр (ТРЦ) «Блокбастер» и первая очередь ТЦ «Материк».
За первое полугодие 2007 года предложение торговых площадей в Киеве увеличилось лишь на 10 тыс. кв. м – с введением в эксплуатацию ТРЦ «Комод» на Левом берегу. До конца года предложение на столичном рынке может вырасти на 70 тыс. кв. м. Однако Г. Малиборская считает, что даже двукратный прирост предложения введенных площадей в 2007 году по сравнению с 2006 годом значительно не повлияет на существующий дисбаланс между спросом и предложением.
По мнению специалистов, существенное замедление развития столичного рынка торговых помещений в последние три года было вызвано отнюдь не ограниченным потребительским спросом, который, напротив, только возрастал. «В Киеве сегодня работать нелегко, – утверждает Игорь Цаленчук, гендиректор компании VOK Development, – связано это, прежде всего, со сложностями с получением разрешительных документов и согласований, земельными проблемами (дефицитом необходимых участков), коррумпированностью властей и т.д.».
Вместе с тем медленное развитие рынка крайне выгодно собственникам уже построенных торговых центров – уровень вакантности в успешных проектах составляет не более 1%, а арендные ставки в ТЦ и ТРЦ Киева в 2–2,5 раза превышают аналогичные показатели восточноевропейских стран и достигают отметки $200 за кв. м в месяц. Такие доходы позволяют владельцам окупать затраты в течение всего двух-трех лет.
По данным компании Colliers International, сейчас количество торговых помещений в Киеве в расчете на одного жителя почти в три раза ниже, чем в Восточной Европе и даже во многих столичных городах стран СНГ. В украинской столице площадь ТЦ и ТРЦ ныне составляет 125 кв. м на тысячу человек. В Праге же этот показатель равняется 650, в Варшаве – 740, Париже – 400, Москве – 603, Казани – 600 кв. м.
Несмотря на то что еще три года назад эксперты прогнозировали, что Киев уже в этом году догонит по показателям насыщенности рынка Париж, новые ТЦ в городе практически не вводятся – девелоперы запаздывают со строительством заявленных проектов на срок от двух до семи лет. Кроме того, по мнению Наталии Манойленко, начальника юрдепартамента компании Helen Marlen Group, в Украине сегодня ощущается дефицит торговых центров для марок класса «люкс». По ее мнению, часто известные бренды отказываются от аренды ТЦ. Причина – низкое качество объекта. Даже несмотря на выгодные условия аренды, брендированные торговые марки не соглашаются подвергать риску свой имидж.
Инвестор уходит в провинцию?
Сегодня участники рынка коммерческой недвижимости начинают все активнее интересоваться регионами. Такого мнения придерживается Сергей Карамнов, президент компании Real Estate Solutions. Большинство ТЦ в регионах представляют собой реконструированные универмаги и универсамы. Соответственно многие из них по концепции, площадям и архитектуре не могут считаться профессиональными. Но, несмотря на это, их заполняемость достигает 90–100%. Между тем в последнее время в регионах стали появляться действительно профессиональные объекты, такие как «Европа» в Одессе, ТРЦ «Дафи», ТРЦ «Мост» и «Европа-центр» в Днепропетровске, «Караван» в Харькове, ТРЦ «Донецк-сити-центр» и др.
Регионы также выгодно отличаются от столицы дешевизной и доступностью земли. Для таких иностранных операторов, таких, например, как Metro, приход в провинцию дает возможность надолго занять там позицию лидера. Сравнивая украинский рынок с европейским, иностранцы удивляются его незаполненностью, поэтому готовы инвестировать не только в города-миллионеры, но и в города с населением от 100 тыс. человек, чем, собственно, и отличаются от отечественных инвесторов, которые боятся рисковать.
А что в перспективе?
Специалисты прогнозируют, что в 2007–2008 годах будет введено в эксплуатацию более 250 тыс. кв. м торговых площадей. Падения арендных ставок, увеличения количества невостребованных центров и насыщения рынка в ближайшем будущем не предвидится. Спрос на торговую недвижимость только повысится. Этому поспособствует повышение доверия к Украине, выход на украинский рынок новых иностранных сетевых операторов, таких как IKEA, Auchan, Ramstore и др.
Стоит отметить, что наблюдается устойчивая тенденция к перемещению крупных торгово-развлекательных центров в левобережные районы Киева, где осуществляется массовое строительство жилья и развивается транспортная развязка. По словам С. Карамного, сегодня самыми крупными торговыми зонами столицы, где реализовываются многочисленные проекты, стали Петровка, Харьковский массив и Оболонь. Также новые объекты торговли возводятся в городах-спутниках Киева: Вышгороде, Броварах, Борисполе.
Ожидается, что арендные ставки на торговую недвижимость в Киеве будут расти на 10–15% в год. По данным экспертов, основная масса запланированных торговых площадей как в столице, так и в регионах будет введена в эксплуатацию в 2008–2009 годах. По их мнению, в дальнейшем площади торговых центров будут расти, увеличивая при этом доли развлекательного сектора и «якорных» арендаторов.
