Успех торгового центра в равной степени зависит не только от удачного месторасположения, архитектуры, но и от эффективного менеджмента, и матрицы арендаторов. Подбирать их нужно тщательно, еще на этапе планирования строительства ТЦ. В ближайшие годы у нас появятся качественные торговые объекты, спрос на площади в которых будут диктовать ведущие мировые бренды
Качество предложений
Несмотря на инфляцию, доходы населения растут, а значит — растет спрос на грамотно организованные торговые площади. Это внушает девелоперам определенный оптимизм. Современные и будущие тенденции развития торговых центров обсудили участники III-й Международной конференции «Retailtainment в Украине», которая состоялась в рамках деловой программы I-й Международной выставки MallExpo.
Рост покупательской способности, спрос на профессиональные площади (уход с базаров), увеличение средней площади торгового объекта, интернационализация — такие тенденции развития торговых центров являются общими для стран Восточной Европы. Специфика же украинского рынка торговой недвижимости заключается в том, что в I-м полугодии 2008 г. значительно увеличился процент невозвратов по ипотечным кредитам, замедлился рост арендных ставок. Появились большие проекты в регионах, которые опережают Киев не только по заявленным, но и по сданным торговым площадям (пример: в Полтаве ведется строительство регионального ТРЦ «Киев» общей площадью ок. 100 тыс. кв. м, первая очередь будет введена к концу этого года). В Киеве в 2009 г. планируется ввести в эксплуатацию до 200 тыс. кв. м площадей, а в других городах-миллионниках — на порядок больше. Правда, уже сейчас звучат опасения, что сдача многих объектов, скорее всего, затянется. Кроме того, планы девелоперов «подкорректировал» рост на 20-30% стоимости строительства.
На рынке коммерческой недвижимости все больше проектов находят новых инвесторов. Но, к сожалению, в Украине все торгово-развлекательные центры очень похожи. Они включают стандартный набор развлечений, ресторан и кинотеатр. Наталья Кравец, глава департамента торговой недвижимости «ColliersInternational, Украина» выразила надежду, что в ближайшее время у нас появятся новые операторы развлекательного сегмента, которые будут предлагать «фишки», позволяющие ТРЦ быть неповторимыми. Например, аквапарки, концерт-холлы, лыжные горки. Хотя, как показала практика, каток, например, содержать непросто. Крайне сложно найти девелопера, готового выложить $1-1,3 млн. Срок окупаемости проекта — не менее 5 лет. К тому же для поддержания катка в рабочем состоянии необходим штат из 450 человек.
«Развлечения становятся частью имиджа торгового центра, поскольку благодаря им увеличивается продолжительность пребывания посетителей», — говорит Наталья Кравец. Она сообщила, что в Киеве в 2010 г. откроется ТРЦ с аквапарком: 2,5 тыс. кв. м площадей будут расположены под открытым небом прямо на берегу Днепра. По словам г-жи Кравец, в ближайшие 2-3 года на наш рынок придут операторы, предлагающие нестандартные услуги, такие, как строительство «интерактивных» ресторанов и спортивных арен.
До появления «Комода» в Украине не было качественных ТЦ. Такое мнение высказала представитель еще одной зарубежной компании JonesLangLaSalle — Анна Чуботина,которая является старшим консультантом отдела торговых площадей. «Рассчитывая количество квадратных метров на тысячу жителей, нужно иметь в виду, что доходы наших граждан существенно отличаются от доходов жителей соседних стран. Этот показатель говорит о девелоперском потенциале страны. В Киеве до 2011 г. планируется ввести еще 600 тыс. кв. м торговых площадей. Сможет ли их освоить столичный рынок или нет, будет зависеть от уровня благосостояния населения», — подчеркнула Анна Чуботина.
Тенденции торговых форматов
Развитие торговых центров идет по пути увеличения их среднего размера. Этот показатель зависит от концентрации рынка. Например, в Польше средняя площадь ТЦ составляет 23 тыс. кв. м, там тоже наметилась тенденция увеличения площадей за счет достройки. В Москве площадь ТЦ — около 60 тыс. кв. м, есть здания площадью до 250 тыс. кв. м. Анна Чуботина считает оптимальной для украинской столицы площадь 60-80 тыс. кв. м, для регионов — 40-70 тыс. кв. м. Рост ставок аренды на 10% за последний год эксперт связывает не с бизнес-процессами, а с инфляцией и увеличением разницы между профессиональными и непрофессиональными ТЦ. Она призывает своих коллег быть осторожными, взвешенно оценивать потенциал украинских городов, поскольку население имеет невысокие доходы в регионах.
Для украинского рынка тоговой недвижимости также характерна экспансия крупных якорных операторов. Это, прежде всего, гипермаркеты. Приход новых игроков будет зависеть от того, насколько быстро девелоперы смогут предоставить рынку торговые центры следующих поколений. В Польше уже представлены все известные бренды, Россия находится на пике их выхода. Украина этого только ожидает.
Если в стране начинает развиваться экономика, есть первичный потребительский спрос, тогда на рынке появляется много местных игроков, а после насыщения рынка подтягиваются фэшн-группы. Именно тогда девелоперы проектируют торговые центры площадью свыше 80 тыс. кв. м. Но они находятся в зоне риска, потому что еще не пришли крупноформатные «якоря». А произойдет это только тогда, когда рынок сможет сразу предложить большое количество качественных ТЦ. Такое укрупнение форматов наблюдается сейчас в Польше. У нас же пока далеко не все ТЦ имеют достаточную площадь, присутствие «якорей», качественных арендаторов, развлекательный сегмент, качественную парковку.
Руслан Яворский, генеральный директор MallBranding (Австрия) считает, что препятствиями для развития торговли в странах Восточной Европы являются, в частности, разный уровень регионального развития, цены на недвижимость, а также дефицит площадей. По прогнозам MastermindforRealEstates, рынок торговых площадей в ТЦ достигнет насыщения: в России и Казахстане — к 2015 г., в Украине — к 2018 году.
Полин фон Трол, консультант по развитию компании CentrumutvecklingUkraine (Швеция) рассказала, что в Швеции за последние 10 лет доля ТЦ в общем числе магазинов выросла с 21 до 33%. Причем рост произошел также за счет увеличения больших и средних торговых центров.
В Европе значимой остается роль центра города. Люди привыкли совмещать поход по магазинам с обедом в ресторане, зная, что в ТРЦ это можно сделать комфортно и безопасно. «Нужно учитывать, что совершение покупок — это одновременно и проведение свободного времени с друзьями. Поэтому атмосферу центра нужно создавать для любого времени суток, так как границы между рабочим временем и досугом все больше размываются», — говорит шведский эксперт.
Эксперты школы бизнеса Университета Гетеборга, проведя специальное исследование, выяснили, что европейцы, в частности скандинавы, несмотря на особый климат, предпочитают ходить по магазинам под открытым небом. Для них важна комбинация комфортной среды центра города и рационализма ТЦ. Это учитывают архитекторы, проектируя новые торговые центры в виде небольших городков со своими улицами, площадями, фонтанами. Подводя итог, можно однозначно сказать, что в ближайшее время по-прежнему будут развиваться крупноформатные объекты торговли, расширится география торговых сетей, целевая аудитория, услуги и развлечения.
Фото: news.allcrimea.net
