Последнее время на рынке торговой недвижимости стали все чаще появляться проекты расширения торговых центров, а также проекты, реализуемые в несколько очередей. Вторая очередь появится в ТЦ «Город» на Рязанском проспекте, МФК «Красный Кит» в Мытищах, в ТЦ «Светофор» в Балашихе, в ТЦ «Воскресенск» в Воскресенске, в ТЦ «Парк» в Красногорске.
Несколькими очередями будут выходить на рынок проекты ТРЦ «Отрада» в Митино, МФК «Водный» у ст.м «Водный стадион», все аутлеты в Москве (Vnukovo Outlet Village, Outlet Village Belaya Dacha, Fashion House Moscow).
Примеры расширения есть и в регионах. Самым ярким примером является ТРЦ «Гринвич» в Екатеринбурге. К первым трем очередям девелопер планирует добавить еще две, увеличив общую площадь проекта до 175 000 кв. м.
В несколько этапов будут открываться ТРЦ «Акварель» в Волгограде, «Радуга Парк» в Екатеринбурге, «Аэропарк» в Брянске и др.
Почему же девелоперы стали чаще обращаться к расширению и строительству объектов в несколько очередей?
Как правило, для этого есть несколько предпосылок:
1. Увеличение площади успешного проекта. В данном случае увеличение торгового центра сможет принести девелоперу дополнительную прибыль при низком уровне риска незаполнения торговых площадей. Спрос генерируется как уже работающими на рынке ритейлерами, так и новыми операторами, готовыми развивать свои форматы. Одним из примеров, может являться торговый центр «Армада» в Оренбурге. За счет сильного пула арендаторов и хорошей локации это один из самых успешных торговых и популярных ТЦ в городе. В связи с этим девелопер решил увеличить площадь объекта: сейчас строится его вторая очередь торговой площадью 55 800 кв. м; в проекте третья очередь, торговая площадь которой составляет 22 000 кв. м. После открытия всех очередей размер торгового центра будет достигать 150 000 кв. м (GLA).
2. Реконструкция «устаревшего» объекта с увеличением площади. Цикл жизни объекта торговой недвижимости, в условиях развивающегося рынка, конечен и составляет в среднем 8-10 лет. Новые более качественные проекты заставляют собственника торгового центра задуматься о его реновации. Иногда из небольшого полупрофессионального объекта районного масштаба появляются интересные крупные проекты. Так, торговый центр «Семеновский» открылся в Москве в 1997 г. и работал в формате небольшого универмага. В 2005-2007 гг. компания «Санъэй-Москва» провела масштабную реконструкцию объекта, увеличив его общую площадь с 9 000 кв. м до 41 000 кв. м, а торговую с 7 000 кв. м до 23 000 кв. м. В проект была добавлена развлекательная составляющая – пятизальный кинотеатр «Кронверк- Синема». Другой пример - торговый центр «Екатерининский» в Екатеринбурге. Существующий объект будет реконструирован, а его площадь увеличена за счет строительства второй очереди общей площадью 140 000 кв. м (GBA).
3. Увеличение площади объекта с целью укрепления конкурентных позиций на рынке. Укрупнение торгового центра позволяет привлечь арендаторов новых профилей и тем самым сделать набор предлагаемых товаров и услуг более интересным для покупателей. Наиболее ярким примером расширения как инструмента конкурентной борьбы являются проекты в Краснодаре. Здесь сразу три ведущих торговых центра города увеличивают свою площадь. В 2012 г. была открыта третья очередь ТРЦ «Красная площадь» (70 000 кв. м торговой площади), увеличив размер торгового центра до 175 000 кв. м. В борьбу за потребителей включились также «Галерея Краснодар» и «Мегамолл СБС», которые построят вторые очереди к 2013 г. и 2015 г. соответственно. Поможет ли это увеличить потоки посетителей, покажет время. «Красной площади» это удалось: с открытием третьей очереди посещаемость торгового центра выросла на 15-20% по сравнению с соответствующими месяцами 2011 г.
Новые же торговые центры выходят на рынок очередями, как правило, по одной из следующих причин:
1. Ограниченность финансовых ресурсов. Возведение торгового центра в несколько очередей позволяет снизить объем первоначальных инвестиций, а в некоторых случаях и частично профинансировать строительство последующих очередей за счет доходов от предыдущих.
2. Девелопер планирует строить торговый центр на нескольких участках, однако у него есть права только на часть земли. Поэтому проект делится на части, и по мере решения «земельного» вопроса компания приступает к строительству новых очередей торгового центра.
3. Большие риски реализации проекта. Эта причина была основной в посткризисное время. Девелоперы не были уверены, что они смогут заполнить большой торговый центр, поэтому часто принимали решение открывать проект по частям по мере его заполнения.
Нельзя забывать и о стратегическом аспекте. Продумав заранее возможные варианты расширения, можно избежать многих сложностей.
Одной из первых проблем, с которой сталкивается девелопер, решивший увеличить площадь торгового центра, является вопрос «заполнения». Чем заполнить вторую очередь, чтобы сохранить баланс профилей арендаторов? Как создать эффект синергии? Как правило, дополнительные очереди заполняют профилями, которых не хватает в торговом центре. Так, во второй очереди часто открываются операторы развлечения (кинотеатр, развлекательный центр, каток), гипермаркет мебели и DIY, новые одежные якоря. Профили с невысокой доходностью, которые являются «фишкой» проекта, его конкурентным преимуществом, такие как аквапарки, концертные залы и т.п., реализуются в крупных проектах позже всего, как правило, в составе четвертой или пятой очереди (ТРЦ «Отрада» в Москве, ТРЦ «Аэропарк» в Брянске).
Иногда при строительстве второй очереди происходит небольшая ротация арендаторов внутри торгового центра. Новые площади – хорошая возможность для арендатора скорректировать площадь магазина или улучшить местоположение.
Еще одной сложностью при строительстве второй и последующих очередей является техническая составляющая. В идеале новая очередь должна быть органическим продолжением торгового центра, однако часто этого очень сложно достичь. Основными преградами являются подземные и наземные инженерные сети и коммуникации, особенности конструкции существующего здания (расположение несущих стен, зон загрузки и т.п.). Часто встречаются ситуации, когда вторая очередь является отдельным зданием, что усложняет их соединение, а переход из одного здания в другое осуществляется по длинному коридору, где иногда встречаются лестницы. Так, в торговом центре «Гранд» переход из одной очереди в другую осуществляется только через второй этаж. Большой переход скрашивается наличием траволатора.
Одним из больных вопросов при расширении торгового центра остается вопрос организации парковки, ведь именно за счет нее зачастую девелоперы увеличивают размер объекта. Самый легкий вариант – когда участок позволяет сделать парковку в другой его части. Однако, как правило, такая ситуация встречается не часто. Поэтому в более сложных случаях девелоперы прибегают к следующим способам организации парковки: строительство подземного паркинга или организация многоуровневого паркинга на крыше во второй очереди, строительство отдельного многоуровневого паркинга, приобретение соседнего участка земли (если возможно) с целью организации на нем парковки. Часто данные методы комбинируются.
Очень часто при проектировании и строительстве новых очередей торговых центров девелоперы сталкиваются сразу с несколькими из вышеперечисленных сложностей.
Примером может служить торговый центр «Воскресенск» в Воскресенске. Компания Colliers International работала в качестве консультанта по разработке концепции второй очереди ТЦ.
Одним из вопросов, которые надо было решить при создании концепции проекта, являлись коммуникации. Они проходили посередине участка (обозначены на рисунке зеленым пунктиром), что давало сразу несколько ограничений: сложно сделать подземный уровень, вторая очередь могла быть соединена с первой только посредством неширокого коридора. Нам надо было сделать переход наименее заметным, а также привлечь покупателей во вторую очередь.
Ответ на первый вопрос мы нашли, разместив в коридоре, ширина которого в наиболее узком месте составляет 9 м, небольшие секции с аксессуарами. Вдоль другой стены коридора расположили небольшое кафе. Для комфорта посетителей часть стены, где будут располагаться столики, мы предложили заменить панорамным остеклением, которое частично решало бы вопрос инсоляции коридора, и открывало бы вид на парк.
Также, мы предложили девелоперу разместить в коридоре стенд, посвященный истории хоккейной команды города (Воскресенск славится своей хоккейной командой «Химик»). Данная экспозиция украшает стены и делает переход из одной очереди в другую менее заметным.
С целью увеличения полезной площади проекта мы сделали второй этаж «на ножках», расширили его за счет поддерживающих колонн. В результате торговая площадь этажа была увеличена на 700 кв. м.
Таким образом, в результате нашей работы по проекту, были решены важные задачи: соединены очереди с учетом обхода коммуникаций, переход между очередями сделан незаметным, а пространство в коридоре максимально использовано за счет размещения в нем арендаторов. Нестандартное решение сделать второй этаж «на ножках» позволило увеличить полезную площадь торгового центра.
Исходя из нашего опыта работы по проектам, кроме вышеупомянутых решений, мы хотели бы дать следующие рекомендации по проектированию новых очередей торгового центра:
1. В идеале вторые и последующие очереди лучше закладывать в проект сразу (если позволяет участок), даже если нет плана реализовывать их в ближайшее время. Это поможет избежать многих сложностей, указанных выше.
2. Новые очереди торгового центра желательно не разделять территориально, чтобы избежать проблемы переходов.
3. Переходы между очередями лучше делать на одном уровне. Желательно избегать длинных переходов, лестниц. В крайнем случае, необходимо по возможности установить траволаторы. В идеале переход из одной очереди в другую должен быть незаметен.
4. Если коридора не избежать, надо постараться разместить в нем небольшие секции или островки. Сюда хорошо пойдодут небольшие аксессуарные магазины, цветы, подарки и сувениры, печатная продукция. Если переход широкий, можно организовать в нем кафе.
5. В существующем здании рядом с местом, где предполагаются переходы между очередями, лучше располагать не якоря, а небольшие секции с краткосрочными договорами аренды. Перемещать крупных арендаторов достаточно сложно.
Строительство новых очередей торгового центра – хороший способ увеличить доходность объекта и повысить его конкурентоспособность за счет привлечения новых интересных якорей. Однако не каждый проект будет успешным. Строительство новых очередей будет выгодным только в проектах с хорошей локацией, а также в торговых центрах, спрос на которые очень высок.
Закладывать вторую и последующие очереди в проект желательно еще при проектировании первой. Это поможет избежать в будущем многих сложностей, решить которые зачастую удается, только применяя нестандартные решения.
Фото: mdom.biz
