Эксперты подвели итоги третьего квартала 2011 года на рынке торговой недвижимости. Как выяснилось, с июля по сентябрь в Москве не появилось ни одного нового торгового центра. При этом свободных площадей в существующих комплексах всего 3,5%, а ставки аренды в них в два с лишним раза выше, чем в Европе.
Выводы аналитиков (сразу несколько консалтинговых компаний опубликовали результаты исследования рынка торговой недвижимости за третий квартал) во многом совпадают – сложившаяся ситуация тянет на антирекорд. Расходятся лишь отсылы к новейшей истории рынка. Так, в компании Knight Frank полагают, что это самый низкий показатель прироста торговых площадей с 2003 года. Аналитики Colliers International уверены, что ситуация без единого открытия торговых центров за последние пять лет складывалась лишь однажды – в третьем квартале 2009 года. «Благодаря небольшим объемам нового строительства обеспеченность жителей российской столицы качественными торговыми помещениями по-прежнему остается одной из самых низких в Восточной Европе, – говорится в отчете агентства. – В ближайшей перспективе дефицит на столичном рынке торговой недвижимости сохранится, т.к. до конца 2011 года и в следующем году не ожидается существенного увеличения объемов качественных торговых помещений. Это приведет к смещению спроса в другие регионы, в том числе города с численностью населения 300–500 человек».
Нынешний нулевой прирост торговых площадей эксперты объясняют, главным образом, девелоперской «демографической ямой» – два с половиной года назад на рынке недвижимости был послекризисный мертвый штиль, новые объекты не закладывались. Сейчас вступают в силу другие причины, имеющие, впрочем, те же последствия – торговые центры опять не возводятся, но уже в силу ограничительной градостроительной политики мэрии. Она известна: если планируемая (и еще не начатая) стройка грозит ухудшить транспортную ситуацию в районе, ее безжалостно отменяют. Так, на прошлой неделе ГЗК (градостроительно-земельная комиссия) отменила строительство еще трех торговых центров, причем не самых «центровых». Не построят запланированный комплекс на 2,7 тысячи кв. метров по адресу: Марьинский парк, мкр. 6, корпус 28; центр на пересечении Канатчиковского проезда и улицы Вавилова, вл.5. Не будет реализован один из самых скандальных проектов торговых центров – ТЦ у метро «Университет» (Ломоносовский проспект, дом 23а).
До конца года в Москве планировалось открыть семь новых торговых центров с общей площадью аренды около 157 300 кв. метров. По мнению Colliers International, если девелоперам удастся выполнить свои планы, новое предложение торговой недвижимости будет на 20% меньше, чем в 2010 году, и на 40% меньше, чем в кризисном 2009-м. При этом средняя обеспеченность жителей Москвы качественной торговой недвижимостью составляет 290 кв. метров на тысячу человек, в то время как средний показатель в Восточной Европе равен 350 кв. метрам, а по отдельным городам достигает 600–800 кв. метров. При этом цены на аналогичные торговые метры, утверждают аналитики Colliers, более чем вдвое выше – помещения на Тверской улице в два и более раза дороже, чем на главных торговых улицах других восточноевропейских городов.
«Статистика по ценам на аренду помещений в торговых центрах – во многом лукавство, – прокомментировал ВЗГЛЯД-Недвижимость руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко. – Каковы реальные цены, определить крайне сложно. В последние три года очень распространилась практика больших дисконтов и арендных каникул. Формально цена держится огромная – это нужно как для сохранения престижа торгового центра, так и для банков (многие здания построены под кредиты, и нельзя просто «завалить» цену вдвое). Но арендные каникулы могут доходить до 6, а то и 9 месяцев. Считайте: если они составляют три месяца, то скидка – 25%, шесть – все 50%. То есть дисконт может быть очень существенным. В центре Москвы торговых комплексов бутикового сегмента хватает – количество людей в них, как правило, оставляет желать лучшего. Редкие покупатели, пустые коридоры. Большим спросом пользуются мегамоллы на МКАД, там в выходные часто не протолкнешься. Видимо, они и будут появляться в окрестностях МКАД и, возможно, продвигаться в область. Основное население живет в спальных районах, какой смысл ехать из Чертанова в ГУМ? Гораздо ближе и удобнее проехать пару остановок на метро в сторону области. Чего реально не хватает в городе – магазинов шаговой доступности. Их логично открывать на первых этажах домов или в пристройках».
Переход на более мелкий формат торговли подтверждают исследования: по данным компании Penny Lane Realty, наиболее востребованным продуктом на рынке торговой недвижимости сейчас являются помещения в 100–150 кв. метров в стрит-ретейле на основных торговых магистралях, а также аналогичные помещения в существующих торговых центрах.
Фото: ИТАР-ТАСС
