Говорят, что сильная сторона рынка — его тяга к новизне, экспериментам, пусть даже рискованным. В сфере российской торговли таким новым явлением стали моллы — гигантские магазины, где можно не только приобрести необходимые товары, но и развлечься. Но даже это уже не самое новое, что привносит рынок в развитие ритейла. В последнее время распространение получают МФК — многофункциональные комплексы.
В чем разница? И какой будет судьба этих объектов в грядущие времена?
Моллы
На Западе этот торговый формат появился гораздо раньше, чем в России, поэтому многие европейские и заокеанские объекты уже переживают вторую, а то и третью молодость — после реконструкции, редевелопмента или реконцепции. Отвечая на вопрос, что отличает моллы от торговых комплексов и кто их придумал, в компании RRG ссылаются на прародительницу всего и вся — Англию, где изначально существовала улица the Mall в лондонском районе Вестминстер, связывающая Букингемский дворец с Трафальгарской площадью. Создана она была в начале XX в. для проведения торжественных церемоний с участием британских монархов.
Сегодня термином mall, или shopping mall, обозначают единое здание со множеством магазинов. Это классическая английская трактовка. Получается, что это крупный торговый центр, в котором люди могут провести практически весь день, удовлетворив максимум своих потребностей в шопинге, развлечении, отдыхе и т. п. Поэтому моллы, говорит Андрей Панфилов, директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании RRG, строят не только за чертой города или на его окраине, но и в центре. Яркий тому пример — ТРЦ «Европейский» в Москве.
Если говорить о более широкой трактовке понятия mall, то это зачастую не одно, а несколько зданий, объединенных общей концепцией. Именно так спроектирован торгово-развлекательный центр «Александрплатц» в Берлине.
В Москве типичными представителями нового формата являются «МЕГА — Теплый Стан», «МЕГА — Химки» и «МЕГА — Белая Дача». Если принимать в расчет размеры, то к перечисленным объектам следует отнести «Крокус-сити» и «Каширский Молл».
Таким образом, моллы — это крупные объекты с развлекательными зонами — ресторанами, катками, кинотеатрами, дополняющими торговую составляющую. Перспективы действующих объектов этого формата на МКАД и в ее окрестностях на ближайшее будущее не вызывают опасения, считает А. Панфилов. Их посещаемость не снижается. Комфортные условия, широкий ассортимент товаров, наличие мощных «якорей» международных сетей и другие факторы, привлекающие посетителей в эти центры, позволяют говорить, что позиции таких объектов на рынке, а уж тем более в краткосрочной перспективе, благоприятные.
В ближайшее время (но не ранее конца 2009 — начала 2010 г.) может быть открыт «Каширский Молл», сегодня там активно ведутся строительные работы, каркас здания практически готов. Остальные проекты, видимо, будут заморожены до лучших времен, предполагают в RRG.
Почти так же оценивают ситуацию и в ADG group. Впрочем, в этой компании считают, что понятие «молл» характерно скорее для американского рынка, где большинство крупных объектов — это одноэтажные торговые центры за чертой города с наземной парковкой.
Директор департамента аналитики компании ADG group Полина Жилкина считает, что в России судьба новых ТЦ, в том числе и моллов, зависит от разных обстоятельств: например, продолжится ли дальнейшее финансирование проекта, имеется ли спрос со стороны арендаторов.
МФК
В последнее время все большую популярность получают многофункциональные комплексы. Они не претендуют на масштабы моллов, но удобны для девелоперских компаний и клиентов благодаря широкому набору функций. Это уменьшает риски инвестора: всегда можно перепрофилировать неудачную зону, снижение доходности одной компенсировать высокой прибылью от другой. По словам Олега Борисенка, ведущего аналитика компании «Океанит консалтинг», здесь возникает эффект синергии от использования различных форматов недвижимости. Хотя в проектировании МФК непросты: необходимо учитывать множество параметров и факторов, чтобы объект оказался успешным. И, чем больше функций, тем сложнее найти удобные планировочные решения. В целом же по рынку прослеживается тенденция — многие проекты приобретают некоторые черты МФК, происходит своеобразная эволюция, когда принцип mixed-used становится неотъемлемой частью любого девелоперского проекта.
В Москве имеются МФК, вобравшие в себя весьма широкий спектр функций разного назначения. Например, офисные площади, торговые, гостиничные, спортивные, рестораны и кафе. Однако моллом МФК назвать сложно. Изначально торговля здесь не играет доминирующей роли, хотя площади под нее могут быть выделены достаточно большие. Развлекательные и другие объекты планируются как самостоятельные зоны, работающие исключительно в собственных интересах. Перечисленным выше условиям соответствует открывшийся весной 2008 г. МФК «Неглинная Plaza» на Трубной площади, расположенной в исторической части города. Торговый центр занимает 14 тыс. кв. м, офисные помещения — 10 тыс. кв. м, а жилые — 7,4 тыс. кв. м и т. д. Общая площадь комплекса составляет 75 тыс. кв. м — это, по сути, целый квартал.
Одним из последних примеров новых проектов МФК, вероятнее всего, станет торгово-деловой центр «Тульский». Площадь готовящегося к открытию шестиэтажного комплекса — всего 13,5 тыс. кв. м. В нем будут открыты офисный центр класса А, торговая галерея, четыре ресторана и кафе. Еще одна интересная архитектурная особенность ТДК «Тульский» — event-зона. Часто компании ищут площадки для организации корпоративных мероприятий, кому-то они нужны для проведения интересного досуга. Event-зона — терраса площадью почти 800 кв. м с летним кафе — легко превращается в место для конференций и праздников, в зимние месяцы — в каток, а летом здесь планируют устраивать выставки.
То, что кризис повлияет и на планы по строительству МФК, вполне очевидно. Специалисты пока не берутся назвать комплексы, возведение которых скорее всего приостановят до лучших времен. Вряд ли такая судьба постигнет те проекты, которые находятся на начальной стадии (пройден этап проектирования, ведется разработка рабочей документации). Они могут быть востребованы рынком — их купят новые игроки или перепрофилируют. Если здание почти достроено, то, скорее всего, выгоднее завершить работы, чем искать покупателя. Хотя и такой вариант не исключается. Самые тяжелые случаи — это средняя фаза стройки. Если на завершение объекта не хватает средств, то и продать его достаточно проблематично — слишком больших капиталовложений он потребует. Такие МФК, вероятно, и заморозят. Но сколько их будет — покажет время.
Они пришли. И пришли надолго
Торговые центры, торгово-развлекательные комплексы, моллы… C одной стороны, наступление крупного торгового формата с практической точки зрения устраивает массового покупателя. С другой стороны, вызывает вопросы в плане эстетики: пригороды мегаполисов разных стран мира становятся уныло однообразными, похожими друг на друга. Ведь не секрет, что в городе застройщик вынужден задумываться о внешнем облике своего детища, в то время как за его пределами он возводит самые простые и незамысловатые сооружения.
Насколько долговременна эта тенденция? И как ее оценивают архитекторы?
Борис Левянт, архитектурное бюро ABD, Россия
Да, согласен — ужасны эти коробки. Архитектуры там нет. Но знаете, как сказал один известный музыкальный деятель: «Peоple хавает». И пока этим «не наелись», коробки будут строить.
Илья Уткин, архитектурное бюро «Студия Уткина», Россия
Есть такое явление — моллы. И вряд ли оно скоро себя изживет. Глобализация! Дороги, торговля — все это бизнес. И архитектура стала частью бизнеса. И такая вот однотипная застройка захватывает все города. Я не считаю, что здесь вовсе нет архитектуры. Есть, это такая международная стилистика, воплощающая собой функциональность. Но не надо себя утешать — меняться ничего не будет. Законы рынка победят. Созидательная функция исчезает. Все хотят максимально быстро заработать денег.
Александр Скокан, архитектурное бюро «Остоженка», Россия
Эти здания порождены глобализацией, нравится нам это или нет. Посмотрите, то же самое происходит с аэропортами. Вышел из самолета и не понимаешь, где ты: Мексика это или Амстердам. Все вокруг одинаковое — бренды одни и те же. И это — навсегда, как и многое из того, что нам не нравится.
Эрик Ван Эгераат, архитектурное бюро Erick van Egeraat associated architects, Нидерланды
Большинство согласятся с тем, что моллы обладают небольшой архитектурной ценностью. Однако это не означает, что они бесполезны для города. Для тех, кто живет на окраинах или за пределами мегаполиса и нечасто выбирается в центр, проводить время в моллах удобно и практично. Однако я бы не стал уж слишком продвигать данную типологию зданий. Потому что моллы совершенно очевидно переворачивают городскую жизнь наизнанку: вместо того чтобы протекать на улице, на свежем воздухе, жизненная активность перемещается внутрь зданий.
Впрочем, все зависит от конкретного проекта. В настоящий момент по моим разработкам в Милане возводят многофункциональный комплекс, часть которого составляют моллы. Люди могут приобрести там мебель, оборудование, растения для сада и другие полезные вещи — и это удобно. Однако наряду со строительством моллов проект предусматривает создание городских площадей с небольшими магазинами, ресторанами и развлекательными объектами. Комплекс расположен между периферией и центром Милана, что позволяет создать в рамках проекта приятную и комфортабельную среду.
Андрей Трофимов, архитектурное бюро «Троарт», Россия
Есть крупные торговые объекты, имеющие свое архитектурное лицо. Например, магазин Плоткина «Времена года».
Но моллы — это уже как бренды, их внешний вид сформировался. В строительство за городом никто не хочет вкладывать много денег. Думаю, что изменить создавшееся положение под силу мультибрендовым магазинам. Все-таки им надо как-то привлекать людей и известные торговые марки. Значит, они могут попытаться улучшить ситуацию.
А вот такие компании, как IKEA, OBI, как раз заинтересованы в повторяемости. И если они пойдут на изменения, то в последнюю очередь.
Джордж Андраос, архитектурное бюро Andraos Associates, Великобритания
Сейчас оформление торговых центров все больше отражает стиль жизни людей. Они стали чаще обращать внимание на дизайн того помещения, в которое по выходным дням идут за покупками и развлечениями. В последние десять лет эта тенденция возросших требований к торговым объектам в Англии уже ощущается.
У большинства же нынешних торговых центров нет никакой архитектуры, с этим я полностью согласен. Они похожи на своеобразные фабрики. Мне кажется, чтобы избежать однотипности и монотонности, стоит использовать какие-то приемы в национальном ключе.
Если, скажем, это английский торговый центр, то в его внешнем облике должно быть что-то английское. Это было бы логично. И в этом я вижу выход из сложившейся ситуации.
