Одним из важнейших компонентов современных объектов торговой недвижимости является его развлекательная составляющая. Именно мастерство операторов зарождающейся украинской индустрии развлечений зачастую является решающим фактором при формировании потребительской аудитории ТРЦ и напрямую связано с показателем его посещаемости покупателями. О том, как развивается украинский рынок развлекательных услуг, какие виды развлечений сегодня наиболее популярны и еще о многом другом наше издание расспросило видных специалистов киевского рынка торговой недвижимости.
УЧАСТНИКИ:
Сергей КАРАМНОВ (С. К.) президент компании Real Estate Solutions
Валерий КИРИЛКО (В. К.) генеральный директор компании Concorde Development
Александр ЛАНЕЦКИЙ (А. Л.) управляющий директор компании Re&Solution
Ярослава НАКОНЕЧНАЯ (Я. Н.) генеральный директор ООО «Компания «Новые горизонты»
Наталия СТАВРАТИ (Н. С.) директор по маркетингу девелоперской компании Corporate Property Investments
УКРАИНЦЫ ЛЮБЯТ ПОГУЛЯТЬ
– Как вы считаете, благоприятствует ли нынешняя рыночная ситуация в Украине созданию или развитию бизнеса в сфере развлечений?
С. К.: – В последнее время рынок развлекательной недвижимости развивается как никогда стремительно. На это влияет не только улучшение экономического состояния Украины, но и довольно сильная конкуренция на рынке торговой недвижимости. Для привлечения большего количества посетителей в ТЦ отечественные девелоперы уделяют сегодня все большее внимание именно размещению развлекательной зоны в крупных магазинах, что способствует увеличению потока посетителей на 30%.
На данный момент развлекательная недвижимость в Киеве не особо представлена отдельными крупными комплексами. Сегодня существуют только 4 развлекательных центра –«Терминал», «Дивосвiт», «Ультрамарин» и «Тропикал Парк». Иногда к ним относят еще и комплекс «Арена Entertainment», функционирующий параллельно с ТЦ «Арена Сіті». Что же касается небольших и средних развлекательных заведений, то насыщенность ими киевского рынка весьма высока. Несмотря на то что рынок развлекательной недвижимости довольно хаотичен и подчиняется скорее сиюминутным возможностям получения прибыли, чем просчитанной стратегии, в последнее время он стал стремиться к развитию и упорядочиванию.
Я. Н.: – Думаю, что развлекательная сфера будет развиваться при любой рыночной ситуации. Установку «хлеба и зрелищ» со времен Рима никто не отменял. А учитывая, что многие родители предпочитают сейчас контролировать досуг своих детей и готовы платить определенные средства за безопасный и разнообразный отдых своих чад, спрос на развлечения будет только расти.
В. К.: – Сложившийся в Украине рынок предложений в сфере семейного и молодежного отдыха пока существенно отстает от западного рынка по количеству, уровню и разнообразию предлагаемых услуг. Существующие парки развлечений типа «центральных парков культуры и отдыха», ориентированные на коллективный отдых, давно устарели, не отвечают современным требованиям и имеют ограниченное время эксплуатации из-за климатических условий. Создаваемые в Киеве и других крупных городах Украины развлекательные центры по сути дела являются обычными залами игровых автоматов с небольшим набором дополнительных услуг, а популярные дискотеки, бильярдные клубы и боулинги рассчитаны на ограниченный круг посетителей.
В данный момент потребитель не предъявляет особых требований к ТРЦ, ориентируясь в большинстве случаев на фактор территориальной доступности. В то же время, согласно данным Госкомстата, украинцы в среднем тратят на отдых 4,2% всех своих потребительских расходов, тогда как в США этот показатель немногим больше – около 4,9%. Вместе с тем, сопоставив процент расходов на развлечения среднего класса в США и Украине, эксперты приходят к выводу, что украинцы тратят на развлечения значительно большую часть своих расходов – 13% против 5%. Если же учесть, что потребители современных развлечений в большинстве своем – именно представители активно растущего среднего класса, можно сделать вывод, что потенциал рынка развлечений в Украине огромен.
В то же время, существующие развлекательные и торговые площади не удовлетворяют имеющийся спрос на качественные торговые и развлекательные помещения. Так как рынок качественных развлекательных площадей находится на начальном этапе развития, культура аренды в этом секторе не сформирована. Все соответствующие площади находятся в собственности. В аренду сдаются лишь площади в крупных развлекательных комплексах под сопутствующий бизнес, например продажу подарков и бижутерии, мобильных телефонов и аксессуаров для них. Соответственно, наблюдается высокий спрос на рынке в секторе купли-продажи площадей под объекты развлечения и досуга. По мнению специалистов, всплеска на рынке аренды качественных развлекательных площадей следует ожидать в 2007–2009 годах, после ввода в эксплуатацию заявленных проектов ТРК.
А. Л.: – В настоящее время экономика Украины переживает подъем, благосостояние населения в целом улучшается, у обывателей появляются деньги, которых хватает не только на еду и самую необходимую одежду, но и на развлечения. Многие сложные развлекательные учреждения (в особенности кинотеатры, аквапарки, катки) требуют больших вложений денег, специфических знаний, и срок их окупаемости значительно дольше, чем, допустим, торговых учреждений. Поэтому на нашем рынке так мало сетевых операторов индустрии развлечений.
Н. С.: – Я считаю, что нынешняя ситуация в Украине благоприятствует развитию индустрии развлечений прежде всего из-за роста доходов населения. Если раньше кинотеатры и бильярдные были едва ли не единственными способами проведения досуга, то сегодня появляются крупные специализированные развлекательные центры, предлагающие широкий спектр услуг как для взрослых, так и для детей. Причем визуально определяемая посещаемость дает все основания предполагать, что данный бизнес нынче процветает.
ЧТО ПОПУЛЯРНЕЕ – КИНОТЕАТР ИЛИ «ОДНОРУКИЕ БАНДИТЫ»?
– Какие виды развлекательных услуг востребованы сегодня украинскими потребителями больше всего?
С. К.: – Наибольшим спросом пользуются кинотеатры, боулинг, бильярд, ледовый каток и фуд-корты.
А. Л.: – Я бы так распределил разные виды развлечений по степени популярности:
игровые автоматы (по популярности и, особенно, по распространенности в провинции «бьют» все другие отрасли развлечений)
бильярд (в крупных ТРЦ – это премиум-заведения, в провинции наоборот – дешевые столы)
кинотеатр
спортивный бар (с большим телеэкраном для трансляций матчей)
детская игровая комната
боулинг
каток
мини-зоопарк и аквариум (чаще всего открывают загородные комплексы-рестораны)
тир
скалодром
элитные развлечения.
Практически невостребованными остаются галереи, музеи, спортивные арены.
В. К.: – Наиболее перспективным форматом в этой области является проект, ориентированный на коллективный семейный и молодежный отдых. Основная аудитория – родители с детьми и молодежь. На сегодняшний день в подавляющем большинстве украинских торгово-развлекательных центров представлены традиционные виды развлечений, среди которых:
кинотеатр
боулинг
детские развлекательные зоны
бильярд
интернет-клуб
каток
фуд-корты.
Всевозможные инновации в развлекательном сегменте, к которым относятся аквапарки, скалодромы, роледромы, аквариумы, мини-гольфы и ряд иных, к сожалению, практически не представлены на отечественном рынке торговой недвижимости. Площадь развлекательного сегмента торгового центра имеет тенденцию к увеличению, и сегодня его доля может составлять от 15 до 50% всего торгового комплекса.
По оценкам специалистов, более 34% развлекательного сегмента в ТРЦ приходится на долю кинотеатров. На сегодняшний день кинорынок Украины далек от насыщения, и говорить о наличии в этом сегменте конкуренции не приходится.
Я. Н.: – Я бы хотела сразу разделить развлекательные услуги по возрастным категориям: развлечения для взрослых, развлечения для подростков (с 12 до 16 лет) и развлечения для детей младшего возраста (от 3 до 12 лет), семейные развлечения. Так как и подход к наполнению развлекательных зон для разных возрастов отличается. Для детворы обычно это: игровая комната, мягкий многоуровневый лабиринт, карусели, автоматы для малышей, мини-боулинг, игры типа настольного хоккея, футбола, аниматор с проведением праздников или активных игр. Для подростков уже интересен каток, скалодром, симуляторы и другие более сложные, по сравнению с малышами, развлечения. Компания «Новые горизонты» специализируется на развлекательных зонах для малышей и подростков – мягкие многоуровневые лабиринты, игровые комнаты, аттракционы с воздушными пушками (которые прекрасно работают как семейный аттракцион), скалодромы для занятий скалолазанием.
Н. С.: – По-прежнему высоким спросом пользуются кинотеатры, боулинг-клубы и катки. Для детской аудитории наиболее востребованными являются всевозможные аттракционы. Важной частью целевой аудитории развлекательных центров являются студенты и подростки. Эту аудиторию отличает специфический лайфстайл – большинство тратит все свои деньги до последней копейки, не особо обременяя себя мыслями о завтрашнем дне. Более «серьезную» аудиторию привлекает в индустрии развлечений, в основном, боулинг и картинг.
КАЗИНО И ИГРОВЫЕ АВТОМАТЫ – ЛИДЕРЫ ПО ПРИБЫЛЬНОСТИ
– Насколько прибыльным может быть этот бизнес?
Н. С.: – В условиях высокого спроса, который сложился сейчас в Украине, прибыльность многих видов развлечений достигает серьезных высот, нередко со сроками окупаемости 2–3 года.
Я. Н.: – Могу привести цифры, любезно предоставленные нам нашими клиентами из разных регионов Украины. Например, в Херсоне большой игровой мягкий лабиринт окупится в течение 10 месяцев. При стоимости посещения (минимальной для Украины) 5 грн./полчаса. При этом создавшийся эффект синергии, благодаря размещению рядом фуд-корта, боулинга и детской игровой зоны, дает увеличение посещения всех этих «якорей». Только в детской игровой зоне в выходные количество посетителей – около 300.
В одном из ТЦ Харькова, например, при наличии из развлечений для детей только мягкого игрового лабиринта (размером 6 на 8 метров) средняя посещаемость его составляет около 100 детей в день. В будние дни около 60–70 детей, в выходные – до 200. Срок окупаемости этой конструкции – полгода.
С. К.: – Экономические расчеты показывают, что срок окупаемости досугового комплекса составит примерно 5 лет. Анализ рынка досуговых услуг показывает, что общая ситуация, сложившаяся в Киеве в области досуга и развлечений, благоприятна для осуществления проектов подобного формата.
Для владельца ТЦ наличие в нем развлекательной зоны (РЗ) имеет как преимущества, так и недостатки. Выгодой использования РЗ в ТЦ является то, что в результате размещения развлекательной зоны в ТЦ увеличивается количество посетителей не менее чем на 20–30%, что позволяет повышать арендные ставки для торговых операторов по причине увеличения объемов продаж последних. А также РЗ – это способ задержать покупателя на территории ТРЦ на более длительное время.
Отрицательный же момент создания развлекательного комплекса в структуре ТРЦ для его собственника связан с необходимостью нести дополнительные, довольно значительные затраты в процессе строительства объекта. Еще одним отрицательным моментом являются низкие арендные ставки. Так, арендная ставка детских развлечений – 10–12%, кинотеатра – 10–14%, фуд-корт платит аренду лишь за рабочую зону.
В. К.: – Этот бизнес, несомненно, привлекателен с точки зрения спроса. Однако если оценивать его с точки зрения вложенных инвестиций – привлекательность не очень большая. Так как затраты значительно превышают затраты на любой объект недвижимости, а окупаемость труднопрогнозируемая, но в любом случае более длинная.
В настоящее время индустрия развлечений получила огромное развитие во всем мире и является одним из самых динамичных и доходных видов коммерческой деятельности. В последние годы все больший акцент делается на активный семейный и молодежный отдых. Создаются крупные тематические парки и комплексы с широкой развлекательной, культурно-познавательной и спортивно-оздоровительной программой. Такие комплексы в рамках единого архитектурного стиля, национальных особенностей, дизайнерского и сюжетного решений объединяют основные функции досуга: развлечение, питание, детский досуг, сопутствующие услуги, торговлю, спорт, выставочную и концертно-театральную деятельность. Осуществляемые на уровне современных технологий и новейших достижений в сфере индустрии развлечений, комплексы позволяют достичь максимальной концентрации, разнообразия и высокого уровня досуговых услуг и являются своеобразными супермаркетами досуга.
А. Л.: – Весь развлекательный бизнес можно разделить на 4 категории:
высокоприбыльный: игровые автоматы и казино
среднеприбыльный: бильярд, тир
низкоприбыльный: кино, боулинг, аквапарк, детские игровые комнаты, концертная арена
условно убыточный: каток, скалодром, океанариум, галерея искусств, спортивная арена, мини-зоопарк.
ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР, КАК ДОМ РОДНОЙ…
– Какие преимущества и недостатки для оператора рынка развлекательных услуг содержит формат работы в рамках торгового центра?
С. К.: – Важнейшим из преимуществ для такого оператора является значительная экономия финансовых и организационных ресурсов, так как появляется возможность расширения бизнеса без осуществления девелопмента и решения разнообразных проблем, связанных со строительством. Кроме того, оператор имеет возможность выбирать среди множества строящихся и уже построенных объектов наиболее подходящий с точки зрения местоположения, позиционирования, инфраструктуры и архитектурно-дизайнерских решений, условий аренды.
К недостаткам можно отнести возрастание рисков, которые могут понести операторы. Ведь эффективность работы развлекательной зоны зависит от успешности всего торгового центра, его имиджа и позиционирования, правильности выбора местоположения, технологических и архитектурных особенностей, представленных арендаторов и так далее.
Я. Н.: – Основной недостаток – стоимость аренды, которая для развлекательной зоны не может быть равна бутиковой. В случаях, когда преимущества развлекательной зоны очевидны для владельцев помещения, этот недостаток минимизируется. Часто работа над концепцией развлекательной зоны отодвигается на последний план, так же, как и выделение территории под нее. Помещение, отданное под развлечения по остаточному принципу, часто бывают неудобными – очень низкие потолки, отдаленность от основных потоков посетителей. Потому работу над концепцией и наполнением развлекательной зоны необходимо начинать не за месяц-два до открытия ТРЦ, а значительно раньше. Желательно, чтобы задолго до открытия в рекламных акциях использовалась фишка наличия развлекательной зоны. Преимуществ же масса: созданный уже поток посетителей, работа в любое время года, продвижение развлекательной зоны вместе с продвижением самого ТРЦ в СМИ, btl-рекламе, фактор привыкания посетителей к возможности получить развлечения для всех членов семьи в данном ТРЦ и многое другое.
Н. С.: – Операторам развлекательных услуг работа в рамках торгового центра сулит определенные сложности. Во-первых, оператор не всегда получает помещение, на 100% отвечающее его техническим требованиям, связанным со спецификой работы (шаг колонн, высота потолков, конфигурация помещения и т.д.). Поэтому ввиду дефицита вновь строящихся помещений в ТЦ операторы вынуждены идти на определенный компромисс в рамках существующих помещений. Кроме того, собственники ТЦ часто пытаются по возможности минимизировать площади, выделяемые под развлекательную функцию, оставляя минимально возможную площадь, способную выполнять «якорную» функцию, поскольку операторы развлечений платят в несколько раз меньшую арендную ставку, чем небольшие магазины.
А. Л.: – Если правильно подобран формат торгового центра, и если в нем собран подходящий пул арендаторов, то развлекательный оператор только усилит ТЦ и сам будет отлично себя чувствовать (если не забыли такие «мелочи», как паркинг, доступность клиентов и т.д.).
– Какие проблемы на данном этапе становления индустрии развлечений в Украине испытывают операторы этого рынка? В частности, не ощущается ли дефицит квалифицированных специалистов на этом рынке? Если да, то какими методами решается данная проблема?
Я. Н.: – Многое на рынке развлечений операторы нарабатывают самостоятельно и «с нуля». Опыт у коллег в России, например, есть, но делиться им особо никто не спешит. (Нельзя забывать, что некоторые российские операторы с интересом посматривают в сторону украинских ТРЦ и уже готовы войти на наш рынок развлечений.) Потому все шишки наши операторы набивают самостоятельно, но и победы в этом случае принадлежат им самим. То есть фактически у зарубежных аналогов заимствуется идея и варианты наполнения развлекательных зон. А вот управлением и организацией операторы занимаются сами, отфильтровывая со временем действительно эффективные аттракционы от менее интересных и не приносящих дохода.
А. Л.: – Главная проблема – дефицит подходящих площадей и очень высокие ставки аренды. Следующая проблема – высокие кредитные ставки и сложность получения кредита на приемлемых условиях. Существенной проблемой является и низкая квалификация украинских девелоперов, зачастую слабо понимающих, что нужно оператору, и не желающих вкладывать в это деньги. Проблемы со специалистами есть. Но какие именно – лучше пусть прокомментируют сами операторы.
С. К.: – Дальнейшее бурное развитие развлекательной инфраструктуры не является отдаленной перспективой. Неоспоримое преимущество развлечений в том, что они представляют собой часть быта, а значит, пользуются перманентным интересом у потребителей. Основная проблема может заключаться в платежеспособности населения либо в способности операторов представить доступные предложения.
Н. С.: – Главная проблема на пути развития индустрии развлечений – дефицит помещений, пригодных для этой функции. Определенную роль в этом сыграли задержки сроков ввода в эксплуатацию нескольких ТРЦ Киева. Кроме того, высокая цена на землю и сложности согласовательной процедуры сдерживают строительство специализированных развлекательных учреждений. Проблема нехватки специалистов присуща нынче практически всем видам активно развивающегося бизнеса. Методы решения этой проблемы банальны: либо «взращивать» специалистов самостоятельно, либо «переманивать» у конкурентов.
СПРОС НА РАЗВЛЕЧЕНИЯ БУДУТ ФОРМИРОВАТЬ ТРЦ
– Любопытно узнать ваш прогноз относительно перспектив развития рынка развлекательных услуг в Украине…
С. К.: – Создание развлекательных центров для девелопера в настоящее время не эффективно. Но бизнес в Украине так или иначе будет диверсифицироваться. Сегодня инвестируют, как правило, в то, что дает максимальную прибыль. Учитывая себестоимость оборудования, налогообложение, расходы на эксплуатацию, окупаемость инвестиций в развлекательный бизнес составляет примерно 10 лет. Это мало кого интересует сегодня. В каком-то смысле мы сейчас находимся на этапе первоначального накопления капитала, когда все самые агрессивные действия ориентированы на объекты, представляющие наибольший интерес с точки зрения окупаемости – коммерческую недвижимость, жилье. Но по мере насыщения рынка инвесторы начнут вкладывать средства в другие проекты, в том числе и в развлекательные комплексы. Должно пройти время. Через пару лет в Киеве появятся крупные центры развлечений, по крайней мере, начнут развиваться как проекты. Доходы окажутся скромнее, но достаточными для того, чтобы это направление было интересно с точки зрения бизнеса.
В. К.: – Я считаю, что в ближайшие годы мы сможем наблюдать рост потребительского спроса на услуги развлекательных центров за счет роста доходов населения. Кроме того, сохранится тенденция размещения детских развлекательных комплексов в крупных ТЦ (перспективы развития этого направления напрямую зависят от динамики рождаемости и динамики уровня роста благосостояния населения страны). Уже заявлено несколько проектов ТРЦ, а также планируется увеличение развлекательных зон некоторых функционирующих ТРЦ, в частности создание обширной развлекательной зоны для детей в «Детском мире».
Киевская область планирует выделить 150–200 га земли на создание города развлечений, необходимого для такого мегаполиса, как Киев. В настоящее время рассматриваются участки в Обуховском, Броварском и Бородянском районах. В комплексе будут развлечения как для детей, так и для взрослых, причем семья сможет приехать на отдых на несколько дней. Данный комплекс будет включать в себя отели, современные аттракционы, сеть игорного бизнеса, развлечения для самых маленьких, оздоровительно-спортивные объекты. На реализацию этого инвестиционного проекта выделят 290 млн. долларов.
Стимулирующее воздействие на украинскую индустрию развлечений окажет укрупнение различных операторов, в частности мультиплексов и боулинг-клубов. Также возможен выход на отечественный рынок российских компаний, специализирующихся на детских развлечениях: например, Crazy Park, «Стар Гэлэкси», что также придаст импульс развитию этого рынка.
Я. Н.: – Среди факторов, благоприятствующих развитию рынка развлечений, прежде всего стоит рост доходов населения, а также некоторый подъем рождаемости в последние годы. А в случае улучшения экономической ситуации рынок детских развлечений будет развиваться стремительно.
Если проанализировать тенденции развития развлекательного сектора в России, то становится понятно, что бум роста этой сферы у нас еще впереди. В России оживление на рынке развлечений началось после 2000 года. А за последние три года Москва и Санкт-Петербург входят в европейскую пятерку по динамике развития индустрии развлечений. Их ежегодный рост в целом составляет 30–35%. А по некоторым сегментам – даже 50%. Объем индустрии развлечений в Москве превосходит 3 млрд. долларов, а в Санкт-Петербурге – около $1,5 млрд. Конечно, до европейских столиц Москве и Питеру еще далековато, но темпы роста развлекательного сектора в России впечатляют. Например, в Берлине объем индустрии развлечений составляет 8 млрд. долларов, а в Стокгольме – 3 млрд. долларов.
Эти цифры вселяют уверенность, что развлекательный сектор уже очень скоро будет занимать значительное место в ТРЦ. Вероятнее всего, появятся сетевые операторы, аналогичные российским: Star Galaxy, Game Zone, предлагающие разнообразные аттракционы для детей всех возрастов и семейные аттракционы (симуляторы, интерактивные и экстремальные аттракционы, роллердромы, картинг-центры и проч.). Также необходимо отметить, что уже сегодня ТРЦ делают особый акцент не только на крупные города, но и на региональные центры.
Кроме ТРЦ, сектор досуга будет также развиваться в сторону открытия крытых развлекательных центров. Им не страшны, в отличие от парков аттракционов под открытым небом, сезонные факторы, – снижение посещаемости в холодное время года, необходимость приведения в порядок после зимы всего парка аттракционов и элементов благоустройства парка.
А. Л.: – Рынок развлечений в Украине, безусловно, будет расти. Этому будет способствовать и строительство новых ТРЦ (многие из которых таких форматов и размеров, которых в нашей стране еще нет), и выход девелоперов в новые (преимущественно провинциальные) регионы, и приход на рынок крупных зарубежных операторов развлечений. Примером последнего могут служить выход на украинский рынок сетей кинотеатров российских IMAX, «Кронверк Синема», «Синема Парк» и финской Finish Kino (крупнейшей сети в Северной Европе).
Н. С.: – Стабильным спросом пользуются и будут востребованы в первую очередь детские развлекательные центры: по-прежнему – кинотеатры, катки и боулинг. Я считаю, что будущее сектора развлечений привязано к торгово-развлекательным центрам, во-первых, по причине относительно недорогих ставок даже в настоящее время для развлекательной функции, во-вторых, по причине синергетического эффекта привлечения максимального числа посетителей в крупные ТРЦ. В случае развития самостоятельных развлекательных центров, полагаю, сроки окупаемости этой функции значительно увеличиваются.
– Спасибо за участие в нашем «круглом столе».
