Растущая конкуренция на рынке коммерческой недвижимости Москвы, побуждает все больше компаний искать возможности для развития за пределами столицы. Растущий потенциал субъектов Федерации активизирует процесс экспансии девелоперов в регионы, что наряду с активным развитием локального бизнеса формирует спрос на коммерческие площади и в особенности на торговые помещения.
В настоящий момент степень насыщенности региональных рынков различна, однако нехватка торговых площадей характерна для всех городов. Дефицит предложения в свою очередь стимулирует рост арендных ставок. Стремясь удовлетворить спрос и получить прибыль в благоприятных условиях, девелоперы заявляют все новые и новые региональные проекты. Сегодня мы представляем краткий обзор рынков торговой недвижимости некоторых российских городов.
Сочи
По данным компании Blackwood, общая площадь торговых помещений в Сочи (вместе с Адлерским и Хостинским районами) составляет более 105 тыс. кв. м. Однако их качество остается невысоким. Наиболее распространенный формат — street retail. Основными торговыми коридорами Сочи являются «Галерея», которая представляет собой комплекс многоярусных капитальных зданий, расположенных по улице Навагинской, и магазины различного формата по улице Воровского. Здесь помимо бутиков одежды и аксессуаров сосредоточены розничные банковские офисы, риэлторские агентства, юридические конторы и т. п. Общая площадь коридоров составляет примерно 10 тыс. кв. м.
Такой сегмент коммерческой недвижимости, как торговые центры, находится в зачаточном состоянии. В исследовании, проведенном специалистами компании Blackwood, говорится, что первые современные ТЦ появились в Сочи в 2007 году. В настоящее время их четыре (действующих), общей площадью 20,1 тыс. кв. м. Показатель обеспеченности населения Сочи торговыми помещениями год от года растет, но пока остается на низком уровне. В 2004-м он составлял 16 кв. м на 1000 жителей, в 2004–2006-м — 21 кв. м, в 2007-м — 51 кв. м.
Сегодня строят только два новых объекта. Один из них — торгово-деловой центр «Александрия» (на территории бывшего рынка «Центральный»). Инвестором проекта выступает московский холдинг «Оптима-Инвест», партнером — Сбербанк России. Общая площадь здания составляет 13, 8 тыс. кв. м, из них 10 тыс. кв. м торговых. Второй объект возводят на месте гостиницы «Чайка». Это многофункциональный комплекс «Сочи-Сити». Помимо офисной и развлекательной составляющих проектом предусмотрено строительство торгового центра площадью 41,7 тыс. кв. м. Инвестор — «Производственно-финансовая корпорация «Курорт».
В торговом сегменте Сочи доля частных предпринимателей выше и составляет в среднем 75% от общего числа собственников объектов. Из наиболее известных операторов, присутствующих на рынке в настоящее время, можно назвать «Патэрсон», «Магнит», «Эльдорадо», а также незначительное количество сетевых брендов одежды и других потребительских товаров.
Объемы покупаемых и арендуемых площадей зависят от специализации торговой точки. Например, для магазинов одежды и обуви в среднем запрашивают 100–200 кв. м, для мебели, стройматериалов и других товаров бытового назначения — 500–700 кв. м, для продовольственных магазинов — 50–70 кв. м.
В настоящее время в торговых центрах Сочи арендная ставка (базовая часть, включая НДС) на первом этаже составляет 2,5 тыс. руб./кв. м в год, на втором этаже — 2 тыс. руб., на третьем — 1500 руб. На территории основных торговых коридоров она, как правило, выше. Это связано с более выгодным расположением и большой популярностью уже существующих магазинов, а также низким качеством существующих ТЦ. Заполняемость арендаторами в обоих случаях составляет практически 100%.
До недавнего времени продажа помещений в существующих торговых центрах не предусматривалась. Только в конце 2007 года был сдан в эксплуатацию ТЦ «Пять колец», в котором площади предлагают по цене около 400 тыс. руб./кв. м.
По прогнозам экспертов компании Blackwood, в 2008 году планируется построить МФК «Сочи-Сити», МФК «Сочи-Плаза», БЦ «Спутник», завершить реконструкцию местного ЦУМа. Общая площадь введенных в эксплуатацию торговых объектов составит 100,4 тыс. кв. м. В 2011 году намечено сдать Sochi Luxury Village и закончить работы по реконструкции концертного зала «Фестивальный» (77 тыс. кв. м), в 2012 году — возвести ТРЦ «Красная Поляна» (60 тыс. кв. м). С учетом реализации этих и других заявленных проектов в ближайшие годы объем рынка значительно увеличится (до 267,5 тыс. кв. м к 2012 году). Улучшится и обеспеченность города современными торговыми площадями: в 2008 году — до 78 кв. м на 1 тыс. жителей, в 2011-м — до 522 кв. м, в 2012-м — до 673 кв. м. Однако это пока лишь прогноз. В реальности данный показатель скорее всего будет ниже, так как опыт показывает, что часть проектов обычно остается нереализованной.
Уфа
Развитие рынка торговой недвижимости Уфы началось несколько лет назад, в 2004–2005 годах, и было обусловлено высокой удельной долей сырьевого сектора в экономике Республики Башкортостан. Доходы населения начали расти, а вместе с ними и розничный товарооборот, причем опережая среднероссийские темпы. Именно тогда в городе стали появляться объекты торговой недвижимости, которые можно отнести к качественным. По данным компании Knight Frank, сегодня в Уфе насчитывается два таких объекта (торговые центры «Мир» и «Южный полюс»). К концу 2008 года ожидается открытие еще двух-трех высококачественных ТЦ.
При условии реализации в указанные сроки всех заявленных проектов в среднесрочной перспективе обеспеченность торговыми площадями в Уфе вырастет с нынешних 57 кв. м на 1 тыс. жителей до очень высокого даже по меркам развитых рынков показателя — 800 кв. м. Разумеется, сравнение это относительное, поскольку население Уфы и европейских мегаполисов отличается в разы.
Политика открытости города для сторонних инвесторов привлекла в Уфу ряд профессиональных сетевых девелоперов федерального уровня. В частности, реализуются проекты строительства таких сетевых торговых центров, как «МЕГА», «Парк Хаус» и «Июнь».
Текущий уровень ставок аренды в Уфе невысок (от 300 до 800 долл./кв. м в год), что связано со значительной долей в общем объеме предложения полупрофессиональных объектов. В то время как в наиболее качественном торговом объекте города (торговый центр «Мир») цифры уже совсем другие — 700–1450 долл./кв. м в год. Ожидается, что с ростом предложения современных объектов класса А и В, арендная плата в городе существенно вырастет.
Иркутск
Как отмечается в исследовании, проведенном специалистами компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость», Иркутск обладает благоприятным для развития экономических связей геополитическим и геоэкономическим положением. Объемы нового строительства объектов торгового назначения в последние годы растут. Отмечается тенденция к укрупнению форматов вводимых объектов. Торговую недвижимость города условно можно разделить на три группы.
В первую входят объекты, наиболее близкие по своим характеристикам к столичным российским и европейским стандартам. Их общая площадь составляет порядка 17,5 тыс. кв. м, в том числе арендуемая — 11,3 кв. м. В качестве примера эксперты «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость» приводят торговый центр «Галерея Планетарий», построенный в 2004 году. На момент открытия он являлся, пожалуй, единственным местом в Иркутске, где можно было приобрести эксклюзивные товары от ведущих мировых производителей.
Во второй группе объекты так называемой первой волны на рынке торговых центров города, введенные в эксплуатацию в середине 1990 — начале 2000-х годов. Это, как правило, перепрофилированные здания изначально неторгового назначения или комплексы советских времен постройки, прошедшие глубокую реконструкцию. К данной группе относятся и сооружения, появившиеся на рынке в результате нового строительства, но имеющие недостатки. Помимо отсутствия единой концепции в них нет предприятий общественного питания, зон так называемого неторгового назначения (холлы, атриумы, рекреации) и, наконец, мелкой нарезки торговых площадей. Типичным примером является ТЦ «Фортуна-Электрон» (открыт в 2003 году).
Третью группу составляют объекты, построенные в советский и постсоветский периоды (начало 1990-х), находящиеся в удовлетворительном состоянии. Несмотря на значительные недостатки (устаревшее оборудование, отсутствие эскалаторов, зон отдыха и развлечений, недостаточное количество парковочных мест и т. д.), они по-прежнему востребованы. Их можно охарактеризовать как «рынки под крышей». С ростом доходов населения подобные комплексы будут уступать место торговым центрам более высокого класса. Характерный пример — «Манеж», отдельно стоящее здание времен советской застройки без внутренней отделки, с несколькими залами, где размещены торговые ряды.
Большинство торговых комплексов Иркутска сосредоточено в историческом центре города, в Кировском районе Правобережного округа. Здесь же находятся ТЦ современного формата: «Фортуна Плаза», Brand Hall, «Аврора». Всего здесь расположено 29 торговых объектов общей площадью более 90 тыс. кв. м.
Сегодня в Иркутске заявлено о реализации нескольких крупных проектов торгово-развлекательных центров: «Континенталь», «Фортуна Сити Молл», «Jam Молл», «Карамель» и «Новоленинский». Общая площадь планируемых к вводу объектов составляет более 400 тыс. кв. м, арендуемая площадь — 180 тыс. кв. м.
Средние арендные ставки варьируются от 350 до 3500 руб./кв. м в год. Обеспеченность качественными торговыми площадями (первая группа объектов) на 1 тыс. жителей составляет всего 19,7 кв. м, что на порядок ниже существующих показателей по региональным городам России. Именно поэтому рынок торговой недвижимости Иркутска можно считать ненасыщенным. Однако, судя по объему запланированного строительства, к 2012 году объем качественных площадей увеличится более чем в 10 раз и достигнет отметки в 283,2 кв. м на 1 тыс. жителей.
Челябинск
Сегмент качественных торговых объектов в Челябинске находится на начальной стадии развития, констатируют в своем обзоре аналитики компании ADG group. Сегодня здесь насчитывается восемь–девять торговых центров. Обеспеченность качественными площадями на 1 тыс. жителей составляет около 230 кв. м. Для города-миллионника такой показатель свидетельствует о серьезном дефиците современных ТРЦ. Практически во всех комплексах налицо явная нехватка парковок. Более того, в Челябинске существуют целые административные районы, фактически лишенные качественных торговых центров, к примеру Металлургический (единственный ТК «КС»), Тракторозаводский (ТЦ «Башня») и Ленинский.
Значительная доля крупнейших в стране розничных операторов уже присутствует на рынке Челябинска. Это «Перекресток», «Пятерочка», «Седьмой континент», «Дикси», «Эльдорадо», «М. Видео», «Техносила», «Мир», «Евросеть», Dixis, «Связной» и т. п. Однако первый крупный ТЦ здесь открылся всего два года назад, и у горожан еще не выработалась привычка совмещать шопинг и развлечения, отмечают в ADG group. Впрочем, по мнению аналитиков, главной тенденцией развития местного рынка торговой недвижимости на ближайшие годы станет развитие торгово-развлекательного формата.
Одной из основных особенностей Челябинска является перенасыщение площадями старого образца, не соответствующими современным требованиям. Так, больше половины предложений (55%) приходится на встроенно-пристроенные помещения. Качественная торговая недвижимость занимает примерно четверть рынка, а оставшиеся 20% — это в основном жилые помещения на первых этажах, переведенные в нежилой фонд. Как следствие, во многих объектах пустуют большие площади, так как профессиональные сетевые операторы, выходящие на рынок города, предпочитают либо открывать собственные магазины на основных торговых коридорах, либо ждать появления вакантных площадей в современных ТЦ.
На данный момент в Челябинске заявлено к строительству около десяти крупных объектов. Среди них торговые центры «Кольцо», «Куба», «Магистраль», «Родник», вторая и третья очереди ТЦ «Фокус» и др. О своих планах уже в течение нескольких лет заявляют такие девелоперы, как DVI Group и самарская ГК «Время», однако большинство проектов все же будут реализованы силами местных девелоперов, полагают в ADG group. На 2009–2010 годы в городе запланировано внедрение формата районных ТЦ шаговой доступности площадью до 10 тыс. кв. м.
Санкт-Петербург
По сравнению с другими регионами России Санкт-Петербург является лидером по обеспеченности качественными торговыми площадями. На начало 2008 года этот показатель достиг 517 кв. м на 1 тыс. человек. Специалисты компании АРИН прогнозируют, что уже в 2009 году Питер приблизится к европейскому уровню, где на 1 тыс. человек приходится 800 кв. м.
По мнению экспертов, в ближайшее время на рынке Северной столицы начнется новая фаза развития: он стабилизируется, темпы роста арендных ставок изменятся. В перспективе торговые центры Санкт-Петербурга с неудачной концепцией или местоположением вынуждены будут провести реконцепцию, либо репозиционирование (например, River House, «Варшавский экспресс», «Космополис»), а иные вообще уйти с рынка.
В 2008 году планируют ввести в эксплуатацию порядка 600 тыс. кв. м торговых площадей (с учетом переноса заявленных сроков ввода на 2009 год таких масштабных проектов, как «Лето», «Стокманн» и «Невский Колизей».) Таким образом, общий объем качественных торговых площадей на конец 2008 года составит порядка 3,8 млн кв. м.
Предложение в современных ТЦ распределено по городу неравномерно. Пока лидируют три района: Приморский (17%) и с небольшим отставанием от него — Выборгский и Московский (по 14 %). Площадь большинства объектов торговой недвижимости составляет от 3 до 20 тыс. кв. м. В этом диапазоне работают практически все ТЦ, гипермаркеты и торгово-офисные центры. Площади от 20 тыс. кв. м и более занимают моллы, торгово-развлекательные и многофункциональные комплексы. Их доля в общем количестве отстает от традиционных форматов ТЦ и гипермаркетов. Тем не менее интерес девелоперов заметно смещается в направлении крупных объектов (от 40 до 85 тыс. кв. м). Среди проектируемых сооружений более 30% приходится на МФК и ТРК и по 15% — на торгово-офисные и торговые центры.
Заполняемость торговых объектов составляет порядка 95%. Оставшиеся 5% — это, как правило, помещения, где идет смена арендаторов. Количество пустующих площадей на момент открытия нового ТЦ в среднем варьируется в диапазоне от 20 до 40%. Кроме того, происходит ротация арендаторов в более привлекательные по месту расположения торговые центры, особенно у метро. В настоящее время рынок качественной торговой недвижимости Санкт-Петербурга характеризуется значительным разбросом арендных ставок. Для якорных арендаторов они могут быть в разы ниже, чем для операторов того же профиля, но отличного по статусу (неякорного), отмечают в компании АРИН. Сегодня уровень арендных ставок для «якорей» варьируется в диапазоне 120–850 долл./кв. м в год, для арендаторов торговой галереи — 300–2000 долл./кв. м в год. Годовой рост ставок составляет в среднем 7 и 15% соответственно.
Среди последних тенденций рынка следует отметить, что в Санкт-Петербурге все чаще обсуждают проекты строительства подземных торговых комплексов. Поскольку они должны появиться в центре города, то в будущем, в условиях ужесточения конкуренции, эти объекты будут выигрывать как за счет оригинальных концепций, так и за счет местоположения.
Фото: www.sochinu.ru
