Результаты мониторинга рынка торговой недвижимости в Нижнем Новгороде
Чтобы оценить ценовую ситуацию на рынке торговой недвижимости был выполнен анализ 620 предложений. В структуре предложения доля продажи составляет сейчас 55%, а аренды 45%. Для сравнения, в докризисных 2007-2008 годах соотношение было совсем другим, аренда доминировала (75%), а продажа составляла только 25%. Пока же мы видим, что значительное число собственников магазинов задачу «продать или сдать в аренду» в кризисный период решает в пользу продажи.
Ну, а что с ценами? По состоянию на начало марта 2011 года средняя по Нижнему Новгороду цена предложения торговых объектов на продажу составила 61 430 руб./кв.м. Это на 3,0% ниже, чем в предыдущем месяце, и сразу на 7,5% ниже уровня начала года. Таким образом, энергичный скачок цен конца 2010 года сменился динамичным снижением в первые месяцы текущего года. Правда, говорить о новом тренде пока ещё рано, возможно, что наблюдаемая ситуация не более, чем эпизод, являющийся результатом сезонного снижения инвестиционной активности, обычно характерного для начала года с его многочисленными и затяжными праздниками.
Тем не менее, нельзя не отметить, что в настоящий момент цены на нижегородском рынке торговой недвижимости достигли минимального уровня за последние три года! По отношению к ценовому максимуму декабря 2008 года торговая недвижимость стала дешевле на 30%.
На рынке аренды наблюдается идентичная ценовая ситуация. Средняя по Нижнему Новгороду ставка аренды торговых помещений на начало марта составила 660 руб./кв.м в месяц. Таким образом, за два первых месяца этого года она снизилась на 4,9%. А по сравнению с концом 2008 года взять магазин в аренду стало на 33% дешевле.
Территориальный анализ текущей ситуации показывает, что рынок продажи торговой недвижимости более дифференцирован по ценам, чем рынок аренды:
* Среди предложений на продажу резко выделяется центр Нижегородского района. В этом «золотом треугольнике» цены продажи в среднем на 82% дороже, чем в «дешёвых» Ленинском и Приокском районах.
* В аренде торговых помещений отрыв Нижегородского района не столь очевиден. Ставки в центре Нижегородского района будут выше, чем в «продвинутых» по торговле Автозаводском и Сормовском районах «всего лишь» на 34%.
Теперь о доходности… Несмотря на существенные ценовые колебания, вот уже два года в торговой недвижимости она неизменна. Всё это время индекс доходности колеблется в очень узком коридоре 12-13%. Вот и на начало марта его значение составило 12,9%. Но это в среднем по городу, в разных же районах Нижнего Новгорода доходность для инвесторов торговой недвижимости различна.
Район \ Средняя ставка, руб./кв.м \ Средняя цена, руб./кв.м \ Доходность, %
Автозаводский \ 696 \ 60 440 \ 13,8
Канавинский \ 598 \ 56 730 \ 12,6
Ленинский \ 660 \ 55 740 \ 14,2
Московский \ 611 \ 56 760 \ 12,9
Нижегородский (центр) \ 935 \ 101 640 \ 11,0
Нижегородский (вне центра) \ 642 \ 64 250 \ 12,0
Приокский \ 584 \ 55 930 \ 12,5
Советский \ 593 \ 66 620 \ 10,7
Сормовский \ 693 \ 60 930 \ 13,6
По городу в среднем \ 660 \ 61 430 \ 12,9
Наиболее привлекательны по доходности Автозаводский, Ленинский и Сормовский районы, что объясняется сравнительно высоким относительно цен продажи уровнем арендных ставок. А вот в центральной части Нижегородского и в Советском районе торговые объекты переоценены их владельцами, поэтому здесь самые низкие значения индекса доходности.
Алексей ЧЕМОДАНОВ, аналитик рынка недвижимости
Фото: fotki.yandex.ru
