О квартирных аукционах ходит много слухов: и что там есть шанс баснословно дешево купить жилье, и что с таким же успехом можно нарваться на покупку с неразрешимыми юридическими проблемами, и что все это обман и развод на деньги, и что процедура так сложна, что одолеть ее под силу только специалистам. Ольга Желудкова, заместитель генерального директора Российского аукционного дома, взялась развеять все эти мифы и рассказать, как проходят торги на самом деле.
Ольга, правда ли, что квартиру на аукционе можно купить с большим дисконтом?
Начну с того, что на торгах в обязательном порядке продается только то имущество, реализация которого регулируется государством: по приватизации (госимущество), банкротству, исполнительному производству (продажа имущества по решению суда). Сюда же можно отнести имущество госкорпораций и банков, которые также стали продавать свои активы на торгах. Во всех этих сегментах реализуется большое количество квартир.
Аукционы – это действительно клондайк для инвесторов, поскольку на торгах продается все, начиная от оргтехники и заканчивая яхтами, слитками золота, историческими монетами, дорогостоящими коммерческими объектами, жильем, землей.
Но только на аукционах по проблемному имуществу при продаже в рамках банкротства массово применяются торги на понижение цены и возможно приобретение имущества с дисконтом. Порядок проведения таких торгов урегулирован законом о банкротстве. Другие собственники имущества время от времени тоже прибегают к торгам на понижение, чтобы усилить интерес к активу, или если имущество действительно неликвидно и не востребовано рынком. Но это не является массовым явлением.
Также значительная доля имущества, продающегося через торги – это собственные активы банков и крупных корпоративных собственников. Эти направления составляют сегодня значительную долю российского имущественного рынка. И если инвестор ищет объект недвижимости для вложения средств, он должен смотреть весь рынок предложений, а не только вторичку от частников, где самые высокие ценовые ожидания.
Как проходит аукцион? Как покупателю отлавливать такие объекты?
Поскольку нас интересует, в первую очередь, квартирный рынок, а большая часть квартир продается у нас в рамках процедуры банкротства, я расскажу о торгах именно в этом сегменте.
Реализация имущества в процедурах банкротства на торгах четко урегулирована Законом о банкротстве. Торги многоэтапные и кажутся довольно сложными для обывателя, и это одна из причин, почему они пока не стали привычным явлением на массовом квартирном рынке.
Первые торги проходят в классическом формате, т. е. на повышение. Если желающих купить квартиру не нашлось, объявляются вторые торги с начальной ценой на 10% ниже, чем на первых торгах. Между первыми и вторыми торгами проходит минимум месяц.
Если на вторых торгах имущество снова не продано, наступает третий этап – публичное предложение. Это такая форма торгов, в ходе которой цена имущества снижается каждые, к примеру, две недели (периоды бывают разные). Если на каком-то этапе появился покупатель, значит, он и забрал объект. Если появилось одновременно два покупателя, объект заберет тот, кто дает большую цену.
А бывает, что покупатель все не объявляется, и стоимость объекта достигает минимума. Это может быть и 30%, и 50% от начальной цены, дисконт иногда может достигать до 95% от начальной стоимости актива.
В данных торгах минимальная цена не регламентирована законом, и именно эта форма реализации привлекает покупателей тем самым шансом купить актив со значительным дисконтом.
Кому-то везет, и он покупает объект на последнем этапе, по минимальной цене. Но всегда есть риск, что вас опередят. Это торги, а торги – вещь непредсказуемая, так что гарантий, что вы станете победителем по конкретной квартире, учитывая конкурентность процедуры, дать невозможно. И к этому надо быть готовым.
Инвесторам мы советуем выбирать сразу несколько вариантов квартир из расчета, что хотя бы какие-то из них удастся приобрести.
От чего зависит выгода сделки?
Безусловно, для приобретения квартиры как на вторичном рынке, так и на торгах необходимо понимание рынка: изучение предложений с аналогичными характеристиками, оценка ликвидности и пр.
Однако, чтобы не вводить в заблуждение, сразу отмечу: вероятность того, что за копейки инвестор может купить на торгах ликвидный актив, скорее невелика. Напомню, что торги – это конкурентная процедура, в которой побеждает тот, кто сделает максимальное ценовое предложение.
Будет ли в ходе торгов состязательность, которая повлечет за собой рост цены, зависит от многих факторов. В частности, от ликвидности актива, начальной цены продажи (насколько она отвечает реалиям рынка и является привлекательной для покупателей), наличию/отсутствию обременений, качества рекламной кампании и пр.
Но возможность купить актив с дисконтом все же реальная. С одной стороны, торги похожи на игру в рулетку, итог которой также непредсказуем, с другой – терпеливый покупатель может сорвать куш в виде серьезного дисконта.
Может ли на аукцион прийти человек без особой подготовки?
Процедура участия в торгах не представляет собой сложности, поэтому любое заинтересованное лицо может наравне с профессиональными игроками принимать участие в торгах. Более того, техническая поддержка электронной площадки, на которой они проводятся, работает 24/7, отвечает на все вопросы и фактически ведет за руку заинтересованное лицо до момента подачи заявки на участие в торгах.
Так что процедурно это несложная история, стоит только попробовать, и будет понятна технология процесса.
Какие риски существуют и как их распознавать?
Торги – это ваша гарантия от сюрпризов на рынке проблемного имущества. Квартиры в банкротстве продаются на аукционе по закону, и это очень хорошо. Потому что именно аукцион, то есть публичная продажа, гарантируют покупателя от проблем с долгами, которые могут висеть на этой квартире.
Потому что продажа на аукционе – это совместное решение банка-кредитора и конкурсного управляющего. Банк одобряет продажу. Вы покупаете квартиру, и деньги за нее уходят не собственнику-должнику, а банку-кредитору. Таким образом гасится задолженность перед банком, и вы покупаете чистую, не обремененную ипотечными долгами квартиру.
Итак, решившись приобрести квартиру в процедуре банкротства, нужно покупать только на торгах на специальных профессиональных площадках – тогда это безопасно, потому что:
- продажа одобрена кредиторами и конкурсным управляющим;
- ипотечные обременения снимаются после реализации квартиры на торгах в силу закона;
- требования кредиторов удовлетворяются в результате продажи;
- только на торгах у вас есть шанс купить квартиру с дисконтом.
Вместе с тем, поскольку речь идет все же о принудительной реализации имущества, вы можете столкнуться с дополнительными нюансами. Первое – незаконные жильцы. Например, самый простой вариант: если квартира долго пустовала, не сохранялась надлежащим образом (а такого сколько угодно), в ней может кто-нибудь поселиться. Этот вопрос решается довольно просто, в рамках правового поля.
Второе – долги по коммунальным платежам. При покупке недвижимости банкрота существует риск наличия таких долгов. И хотя они остаются долгами банкрота и не могут стать вашими, на практике получается, что квартира наследует долги предыдущих владельцев. В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать.
Третье – отсутствие риэлторского сопровождения. Надо быть готовыми к отсутствию привычного сервиса, связанного с покупкой жилья. Как правило, квартиру, которая продается в банкротстве, не так легко осмотреть, как квартиру от частного собственника. За вами не будут бегать с документами и отвечать на ваши многочисленные вопросы. Здесь вы будете иметь дело с арбитражным управляющим, который ведет себя не так, как риэлтор.
Но все эти сложности могут окупиться ценой приобретения.
Квартиры банкротов – это жилье с печальной историей, когда заемщик взял кредит под приобретение жилья и не смог его выплатить?
Нет, мы практически не работаем с процедурой банкротства физических лиц. Квартиры попадают к нам через другие источники. Во-первых, по линии банкротства юрлиц – организаций, задолжавших кредиторам и попавших в процедуру банкротства. Это могут быть целые жилые комплексы, продающиеся по линии банкротства строительных организаций, или это могут быть квартиры от компаний, на балансе которых «висело» жилье для командированных сотрудников – в Москве, Санкт-Петербурге или Сочи.
Во-вторых, по той же схеме продается жилье по линии банкротства самих банков, у которых отобраны лицензии ЦБ РФ и у которых на балансе оказались квартиры от должников.
Имущество этих банков, а также имущество должников этих банков продает Агентство по страхованию вкладов (АСВ) на нашей электронной площадке Lot-online. У этих банков на балансе много квартир и они все продаются на торгах.
Менялось ли что-то в последние годы в законодательстве и процедуре аукционов?
Несмотря на то, что действующее законодательство, регулирующее реализацию активов в банкротстве, не менялось с 2014 года, данные изменения назрели и, мы надеемся, в обозримом будущем будут реализованы. Ожидается, что произойдет унификация торгов для всех сегментов рынка, и основным инструментом продажи станет англо-голландский аукцион, с возможностью повышения и понижения цены. Если желающих торговаться за актив, повышая цену, нет, начинаются торги на понижение. Если желающие торговаться появились и возникла конкуренция за объект, цена снова начинает расти. И все это без разнесения во времени, в одну торговую сессию.
Это, с одной стороны, упростит и укоротит процесс реализации имущества на аукционе, с другой – обеспечит возможность не только роста цены, но и дисконта для всех видов публичных продаж.
