Точечная застройка Москвы процветала во времена Лужкова. Сейчас в центре Москвы возможны лишь реконструкция и освоение промзон. Хорошо это или плохо?
Отказ от точечной застройки был вынужденной мерой, так как подобное строительство до 2008 года приобрело огромный размах и вызывало бурное недовольство местных жителей. Запрет на нее был введен еще при Лужкове в 2008 году. С приходом же Собянина Москва отказалась от уплотнительной застройки в центре и в сложившихся районах. Тогда же власть стала пересматривать инвестконтракты с целью изучения их целесообразности. В результате этого было расторгнуто около 300 – 400 контрактов и не было построено 11,5 млн. кв. метров.
В настоящий момент в пределах Садового кольца действует запрет на строительство, в этом районе разрешена лишь реконструкция. Этот мораторий, хоть и поздно, но сохраняет исторический облик города. Да и центр настолько плотно застроен, что найти место под очередную точечную застройку там весьма проблематично, хотя нет ничего невозможного в нашей жизни. Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», отмечает, что для точечной застройки необходим участок от 30 соток до 1 га. Что же предпочтет строить на этой земле девелопер, зависит от характеристик участка: расположения, конфигурации, окружения и транспортной доступности. «Если участок находится в спальном районе, в окружении безликих объектов, имеет смысл рассмотреть концепцию строительства панельного дома – его можно быстро возвести, продать все квартиры и выйти из проекта. Если у участка сложная конфигурация, но хорошая транспортная доступность, на нем можно реализовать индивидуальный проект монолитного дома».
Нельзя считать, что раз в центре строить запрещено, то точечной застройки в Москве нет. По мнению Марии Литинецкой, доля точечных объектов в общем объеме нового строительства составляет примерно 10 – 15 %, и ведется она преимущественно за пределами ТТК .
Кому это выгодно?
Безусловно, строительство жилых квадратных метров в столице выгодно девелоперу. И чем участок для застройки ближе к центру, тем выгоднее можно продать будущие квартиры.
Ольга Кузнецова, генеральный директор Kalinka Real Estate Consulting Group, подтверждает этот факт: «Любому застройщику наиболее выгодна точечная застройка в районах со сложившейся инфраструктурой, где есть красивые виды, можно сразу подключиться к городским коммуникациям - без длительного и дорогостоящего переноса существующих сетей. Наиболее выгодным для застройщика будет строительство нового жилья – именно в этом сегменте можно получить максимальную маржу. Если целевое назначение участка не позволяет строить жилье, то оптимальный вариант – возведение апартаментов».
Руководитель Аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков считает, что иногда точечная застройка выгодна и местным жителям: «С точки зрения реконструируемых проектов, город приобретает новый более привлекательный облик. А в зависимости от проекта жители могут получить дополнительную инфраструктуру».
Сопротивление и его результаты
Обычно жители выступают против точечного строительства и часто весьма активно демонстрируют свое негативное отношение к новым объектам. Были случаи, когда застройщики даже отказывались от своих планов, но чаще всего проблема решается. Иногда хватает обещаний благоустроить и озеленить территорию после окончания строительства и разместить на первом этаже будущего дома необходимый объект инфраструктуры. Иногда необходимо внести небольшие изменения в проект: сокращение этажности, строительства подземного паркинга и т. п. Но иногда методы выбираются и не очень честные. Например, пару лет назад на 2-ой Фрунзенской улице велось строительство элитного дома, против которого активно выступали местные жители. Договориться мирным путем неполучалось, зато удалось самых активных противников отправить отдыхать на пару месяцев в пансионат. Когда отдых подошел к концу, котлован элитного дома был готов.
Ольга Кузнецова вспоминает самые известные случаи противостояния застройщиков и москвичей: «Одно из самых сильных сопротивлений было оказано строительству гостиницы, которую вела студия «Тритэ» Никиты Михалкова. Для строительства подземного паркинга котлован должен был уйти вглубь на 10 метров, и местные жители опасались, что пойдут трещины и провалы грунта, от которых пострадают их дома. Противостояние сопровождалось силовыми разгонами общественников, поджогами соседнего дома, заявлениями местных жителей в прокуратуру и обращениями к Сергею Собянину. Тем не менее, защитники архитектурного наследия потерпели поражение – историческое здание сровняли с землей и строительство гостиницы продолжилось.
Сильнейшее возмущение общественности вызвал снос дома Кольбе на Большой Якиманке, 15/20. В результате разразившегося скандала, мэрия временно аннулировала все выданные ранее разрешения на снос или частичную разборку строений, расположенных в охранных зонах или зонах строгого регулирования застройки».
Ольга Кузнецова отмечает, что против точечной застройки часто также протестуют общественные организации и госструктуры. Самые скандальные проекты такой застройки связаны с разрушением исторических памятников в центре Москвы. Например, по последним данным Архнадзора в ночь на 1 января были незаконно снесены два корпуса Ново-Екатерининской больницы на Страстном бульваре, исторический дом 1902 года на улице Образцова. Продолжается противостояние между прихожанами храма Воскресения Христова в Кадашах и застройщиками, которые намерены снести ряд исторических построек для строительства нового многофункционального комплекса.
Почему жители против?
Если точечная застройка и не требует сноса исторических зданий, то она все равно приносит в устоявшуюся жизнь района дополнительные проблемы. Мария Литинецкая отмечает следующие минусы: «Во-первых, существенно увеличивается нагрузка на транспортную инфраструктуру. Многие районы и так не могут похвастаться хорошей доступностью, а точечное строительство только усугубляет ситуацию. При этом почти всегда возникают и проблемы с паркингом, так как имеющиеся стоянки зачастую не способны справиться с дополнительным объемом машин. Во-вторых, точечное строительство в исторически сложившемся микрорайоне, безусловно, влияет на спокойствие местных жителей. Строительная техника работает «до победного конца», шум практически не стихает ни на минуту. В-третьих, при точечном строительстве, как правило, уничтожаются зеленые зоны. В-четвертых, точечная застройка увеличивает нагрузку на существующую сеть инженерных коммуникаций, что нередко приводит к авариям и перебоям с водо- и электроснабжением. Еще один немаловажный фактор влияния «уплотнения» на окружающую среду заключается в том, что строительство новых объектов зачастую оказывает негативное воздействие на конструкцию соседних домов – возникают различные трещины и дефекты, прогибы бетонных плит балконов, просадка фундамента».
Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, привел пример необдуманной точечной застройки. «Сейчас подходит к завершению строительство большого жилого дома на улице малой Трубецкой. Построен он на месте снесенного за один день небольшого административного здания, и его фасадная часть расположена вдоль улицы, причем практически мало места даже для тротуара. Уже сейчас там проблема с парковкой. А что будет, когда въедут небедные жильцы с двумя-тремя машинами в среднем на семью? Будут ли они каждый раз заезжать на подземную парковку, да еще и с мудреной двухэтажной парковочной автоматикой? Где будут парковаться гости и обслуживающий персонал? А если на первых этажах будут магазины или офисы? Уже сейчас в этом районе планируется коллапс, ведь рядом еще два больших стеклянных офисных центра, где на каждые 100 квадратных метров выдается одно место на парковке. Интересно, а сколько будет сидеть людей на 100 кв. м – ну никак не меньше 15-20. И где будут стоять остальные машины? В выигрыше точно будет ГИБДД, которая может открывать рядом постоянное представительство, ведь уже сейчас машины паркуются в два ряда, забиты пешеходные переходы и даже у мам с колясками, которые едут в парк, проблема – въезд в парк плотно забит припаркованными машинами. А ведь кто-то выдавал разрешение на это безобразие, может по халатности, недомыслию, а может и по другим причинам».
Точечная застройка, безусловно, имеет много минусов, однако город без нее все же не обойдется. Во-первых, многим районам не хватает школ, детских садов, поликлиник, парковок и т. д. Любое строительство социальной инфраструктуры в сложившемся районе все та же точечная застройка. Кроме того, жилой фонд должен постоянно обновляться. Далеко не все здания являются историческим наследием, однако многие уже пришли в негодность как технически, так и морально. Если упразднить точечную застройку совсем, то сам город не способен отреставрировать все здания.
