В прошлом году столичные власти заявили, что промзоны должны стать одним из главных земельных ресурсов для растущих объемов строительства социального жилья. В конце марта 2008 года произошел новый поворот темы: столичный градоначальник заявил, что пора перестать церемониться с собственниками предприятий и начать изымать у них землю под строительство по городскому заказу. Инициативу тут же горячо одобрила Мосгордума. А вот на федеральном уровне она понимания не нашла: московским чиновникам напомнили, что строительство жилья не включено в список возможных оснований для изъятия земли под госнужды и вообще посоветовали ограничиться в своем административном творчестве скромными рамками федерального законодательства. Впрочем, ставить точку в вопросе ускорения вывода промзон рано – земельный голод подталкивает власти к новым смелым экспериментам.Немного истории
Чтобы понять истоки сегодняшней проблемы промзон, нелишне вспомнить ее историю. Московская Программа реорганизации промышленных территорий напоминает одновременно одноглазое дитя, имеющее семь нянек, и объект перетягивания из басни про лебедя, рака и щуку. Сначала был период дикого рейдерства. Правда, начался он с универмагов, но затем быстро перекинулся на промпредприятия, расположенные в «злачных» местах. В это время пресловутый Росбилдинг и иже с ним находили полное взаимопонимание с московскими чиновниками и знающие люди поговаривают, что отношения строились на коммерческой основе. Надо признать, что в те годы процесс шел наиболее быстро и эффективно.
Но вот в 2001 году депутат Мосгордумы Ирина Рукина обнаружила, что при закрытии предприятий «кинутыми» оказываются не только их собственники (это бы полбеды), но и простые труженики. Для наглядности она даже вывела под окна городской администрации десятки бывших работниц фабрики Петра Алексеева, потерявших работу в результате силового захвата предприятия. Мэр принял Рукину, заметил проблему и вектор изменился. С тех пор возник знаменитый тезис о необходимости сохранить промышленный потенциал города. Тезис вполне экономически обоснованный: около 85% доходов городского бюджета составляет налог на прибыль и налог на доходы физических лиц.
Высоко сижу, далеко гляжу
Вскоре мэр Москвы побеседовал с руководителем Росбилдинга, а последний пообещал при захватах не забывать об интересах города. Но проблему это не решило: возникло много новых «санитаров леса», которые продолжили расчистку площадок от промышленности. Сегодня в адрес городских чиновников звучат упреки, что надо было не взирать на эти «споры хозяйствующих субъектов» сверху вниз, а самим выступать в роли рейдера (только с позиций закона), как, например, поступало правительство Великобритании при реконструкции обширного района Докландс на востоке Лондона. Но властям Москвы тогда казалось, что раз земля в аренде, то это дает им бесплатный и вечный инструмент контроля. Теперь же, когда приватизация земли под предприятиями становится неизбежной (Москве только удалось поднять для себя ставки выкупа), оказалось, что самые лакомые куски навсегда уплывают из рук города.
Ситуация осложнялась тем, что в течение пяти лет в коридорах столичной власти велась тихая подковерная борьба между законодателями в лице Рукиной и исполнителями в лице первого зама руководителя департамента градостроительства Константина Королевского. Рукина стремилась создать прозрачные правила игры на рынке и сохранить рентабельные предприятия. Королевский отвечал за реализацию программы реорганизации промышленных территорий и для него главным было – наоборот расчистить наиболее перспективные площадки, опираясь на разовые волевые решения, подкрепленные постановлениями Правительства Москвы.
В 2005 позиция Рукиной была поддержана, но ненадолго. Журналистам громогласно заявили, что новый вектор программы – это идея «Промсити» - создание новых промышленных кластеров на заново осваиваемых территориях на окраинах города и уплотнения существующих промзон. Первый «Промсити» пообещали создать на севере – в районе Молжаниново. Однако идею скоро забыли – она не то чтобы совсем заглохла, но от предложенного ею механизма было решено отказаться. Это лишь частично связано с уходом московской Партии жизни, представляемой Рукиной, из Мосгордумы и переход ее накануне выборов в жесткую оппозицию к правящему большинству. Кстати за это Рукиной припомнили афилированность с руководителем управляющей компании, которой передали контроль над проектом в Молжаниново, Александром Безруковым, знакомым ей еще по работе в ВПК «МАПО» (выпускает МИГИ-29).
Свои правила в чужой игре
Но ключ проблемы был не в чьих-то личных амбициях или корыстных интересах. Стало очевидным, что федеральный центр намерен решительно продвинуть многострадальную земельную реформу. Поняв, что земля постепенно уходит из под ног, городские власти изменили тактику: они начали лоббировать повышенные коэффиценты выкупа (для себя и Питера) и одновременно поспешили зарезервировать максимум земли под промзонами. Но не для того, чтобы сохранить промышленность, а для того, чтобы обеспечить максимальный доход для бюджета в случае изменения функционального назначения участка. В конце 2006 года Юрий Лужков даже пообещал главе департамента земельных ресурсов Виктору Демурчиеву «основательно поработать с кадрами», если в первом квартале 2007 не будет завершено формирование промзон.
Сказано-сделано – промзоны сформированы. Кремль согласился с доводами столичных властей и позволил двум столицам устанавливать цену выкупа до 20% от кадастровой стоимости (в остальных регионах максимум 5%). А в случае перепрофилирования необходимо уплатить в бюджет еще 80%, то есть всего получается 100% кадастровой стоимости. Осенью 2007 года Программу реорганизации промзон отобрали у Департамента градостроительства и передали почти на самый Олимп – в руки знаменитого «серого кардинала» городской администрации Александра Рябинина. Он известен как жесткий управленец, а возглавляемый им Инвестконтроль (создан за год до этого) – как едва ли не единственное городское ведомство, имеющее отношение к девелопменту, которое не подвержено коррупции. 2008 год стал началом игры по новым правилам.
Они уходят как-то невзначай
В конце марта 2008 г. состоялось заседание Правительства Москвы, на котором вывод промзон назван одним из главных источников формирования участков под застройку наряду с освоением территорий московских деревень и участков вблизи МКАД (последние две темы отданы на откуп ГУП «Управление перспективных застроек», который формально подчиняется департаменту градостроительства). Уже сегодня Москва вводит на территориях, освобожденных от промышленности около 1 млн. кв. м, или порядка 16-18% от общего объема жилья. Промышленный потенциал в Москве сохраняться упорно не желает и все активнее перебирается за МКАД.
Всего в Москве 80 промзон. В 28 из них есть объекты ОАО «РЖД», которые также начинают осваиваться. В этом году ГУП «МЦОРТ» (Московский центр освоения резервных территорий) должен подготовить документацию по 16 промзонам с железнодорожной «начинкой» общей площадью 220 га, плюс 130 га грузовых дворов. А всего в разработке находится около 30 промзон, которые уступят место для 5 млн. кв. м жилья. Как известно, город пытается ограничить точечную застройку и перейти к комплексной реконструкции кварталов. Главная проблема – отсутствие стартовых площадок. Зачастую их проще всего найти именно в промзонах. Дюжина проектов реконструкции должны сдвинуться с мертвой точки благодаря этому подходу.
Предполагается что территория, занимаемая промышленностью в городе сократиться почти втрое – с 20 тыс. до 7,5 тысяч га. На фоне всех этих наполеоновских прожектов как-то уходит на второй план вопрос, насколько комфортно будет жить на зараженной почве или просто «с видом на трубу» (землю, правда, обещают рекультивировать). Но поскольку единственная альтернатива, похоже, - это переезд за МКАД, то жителям есть о чем задуматься.
Труба зовет
Москва выполнила два подготовительных условия для реализации программы вывода промзон в нужном ей направлении: добилась справедливой цены выкупа и закрепила законом статус промышленных территорий. Казалось бы, можно приступать к делу: на все попытки собственников что-то выторговать у городских властей последние могут теперь смело предложить «от мертвого осла уши». Но беда в том, что доводы чиновников о «неправильном» назначении участка собственники долго и порой успешно оспаривают в суде. Не удивительно, что власти города не желают погрязнуть в тяжбах и поэтому они выступили совсем недавно со смелой инициативой: законодательно разрешить изымать у собственников землю, если власти надумали на ней построить что-нибудь по горзаказу. Как известно, московские власти, сталкиваясь с проблемой, часто пытаются ее разломать с помощью дубинки, именуемой «социальные нужды». Однако эта идея, похоже не находит понимания на федеральном уровне: Кремль многократно давал понять, что пора ограничить произвол чиновников. Исключения он допускает только для себя – например, при выселении граждан, оказавшихся на пути подготовки сочинской Олимпиады.
Недавно произошло еще и «весеннее обострение» полемики губернатора Громова и мэра Лужкова из-за подмосковной Щербинки. Как ни странно, итог этого конфликта может иметь приложение к программе вывода промзон. Суть в том, что земля в Щербинке принадлежит Москве (это признал суд), но территориально она входит в Московскую область. Власти Москвы всегда ратуют за приоритет генплана над правами собственника. А здесь они не только не предоставляют никакую «долю города» Подмосковью, но еще и вызывающе игнорируют градостроительное законодательство, построив дома вообще без всяких согласований с областью, да еще на земле сельхозназначения. При этом обе стороны апеллируют к федеральному центру.
Скоро что-то будет
Если Кремль поддержит Москву, это может оказаться для нее «пирровой победой». Ведь завтра РЖД, Минобороны и другие федеральные ведомства могут предпринять параллельные шаги в самой Москве и начать строить что им заблагорассудиться, игнорируя священный принцип «делиться надо». К слову сказать, в каждой промзоне есть немало предприятий, имеющих федеральное подчинение. А тут избранный президент Медведев подлил масла в огонь, заявив, что это не дело госведомств торговать землей, и надлежит ее отобрать и поделить под нужды страждущего жилищного нацпроекта. А то вся Россия живет на одном проценте своей территории. Так что интрига с землей предприятий еще только закручивается. КДО-Информ будет внимательно следить за развитием событий.
