В США система титульного страхования, рассматриваемого как самая надежная гарантия в сфере оборота прав на недвижимость, давно получила широкое распространение. В нашей стране подобная практика только начинает развиваться. Популяризировать ее недавно взялась компания МИАН, с некоторых пор в обязательном порядке сопровождающая все сделки на вторичном рынке страхованием титула собственника. И ни одна не признана недействительной!
От слова «страх»
По статистике, ежегодно в Москве регистрируется 100 тыс. сделок с недвижимостью (65 тыс. приходится на вторичный рынок) — и около 2% из них впоследствии признаются недействительными. Ежегодно суды рассматривают примерно 1,5 тыс. дел, ущерб по ним составляет $85 млн. Таким образом, при покупке квартиры человек подвергается ощутимому риску потери собственности. Дело в том, что со временем могут всплыть различные ошибки при проведении предыдущих сделок по отчуждению (купле-продаже, мене, дарении и других) имущества. Порой покупатель сталкивается и с прямым мошенничеством со стороны продавца.
Представьте: вы приобрели квартиру, а после регистрации права и получения свидетельства о собственности появляется некий человек, оспаривающий ваши права. Он выигрывает дело и на основании решения суда, вступившего в законную силу, забирает у вас недвижимость. «Если суд выносит постановление о недействительности сделки, приобретатель должен вернуть жилплощадь прежнему владельцу, а уже затем пытаться истребовать у него свои деньги, — говорит Анастасия Кузнецова, юрисконсульт CENTURY 21 Street Realty. — Ввиду того, что лишь 2/3 договоров купли-продажи содержат реальную стоимость объекта, получить фактически уплаченные средства в полном объеме порой невозможно». Кроме того, зачастую по договору купли-продажи продавцом выступает физическое лицо, у которого нет имущества, постоянного заработка и иного дохода. Но даже если лицо юридическое – разве можно быть на 100% уверенным, что фирма, например, не объявит себя банкротом или у нее хватить имущества расплатиться со всеми кредиторами? К сожалению, взыскание денег, полученных по сделке, нередко представляется затруднительным. Также надо помнить, что расходы на переезд, ремонт и т. д. в случае признания сделки недействительной возмещению не подлежат.
Та самая соломка
И тут на помощь приходит страхование титула, призванное защитить собственника от всевозможных правовых коллизий. Важно, что страховая сумма может быть установлена в размере рыночной стоимости недвижимости, независимо от суммы, указанной в договоре купли-продажи. Таким образом, даже если решение суда окажется не в вашу пользу, вы гарантированно получите свои деньги. «Ну а если вы выиграете, все равно — представьте, сколько седых волос у вас появится, пока длится разбирательство, а оно часто занимает несколько лет, — добавляет Сергей Поправка, юрист компании Penny Lane Realty. — При наличии договора страхования титула ваш сон будет явно крепче. Но, конечно, страхование не освободит вас от необходимости участия в судебном процессе в качестве ответчика».
В России страхование титула может применяться на вторичном рынке недвижимости (как городской, так и загородной), касаться как жилых, так и нежилых помещений, а также земельных участков. «Застраховать титул при покупке квартиры на стадии строительства невозможно. Дело в том, что во время уплаты денег за возводимое жилье право собственности не возникает, — объясняет Инна Игнаткина, исполнительный директор агентства МИАН. — Однако покупатель такого объекта может воспользоваться другими страховыми инструментами, чтобы защитить себя от рисков, связанных с долевым строительством».
Как это делается
Для определения стоимости полиса страховая или риелторская компания проводит андеррайтинг недвижимости – юридическая экспертиза всех документов, связанных с ее историей. Специалист комплектует документы и осуществляет их предварительное изучение, выявляет объекты с повышенными рисками и отсеивает те, по которым риск не может быть принят на страхование. «Имеет значение, как к вам перешло право собственности: по договору купли-продажи, по дарственной, по наследству или на основании судебного решения, — рассказывает А. Кузнецова. — Кроме того, анализируется вероятность событий в прошлом, не зафиксированных в документах: тайные браки, неизвестные наследники». Каждое звено в цепочке переходов права собственности должно быть законно оформлено. Выявление сомнительных факторов может привести к увеличению страхового взноса и даже к отказу в страховании титула.
Размер тарифа зависит от срока страхования (чем продолжительнее, тем выше цена); количества совершенных с недвижимостью сделок (чем больше было владельцев, тем выше риски и, соответственно, тариф) и их рода (приватизация, купля-продажа, мена, дарение, пожизненное содержание с иждивением). Также имеет значение число зарегистрированных лиц, наличие доверенностей на совершение сделок и вид объекта (квартира, коттедж, участок, нежилое строение). Договор титульного страхования заключается на срок от полугода до трех лет. «То есть максимальный срок страхования равен сроку, в течение которого претенденты на квартиру могут подать заявление в суд. Однако если судебное решение будет вынесено уже после окончания действия договора, необходимую сумму страховая компания все равно выплатит», — поясняет Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам. В агентствах недвижимости за страхование титула берут в среднем 0,8-1,5% от стоимости жилья.
Верните мои денежки
Страховое возмещение в размере, равном страховой сумме по договору страхования, выплачивается при наступлении страхового случая. Таковым признается потеря владельцем недвижимости после признания судом недействительности сделки. Обратите внимание, что страховой случай не считается наступившим, пока на основании вступившего в законную силу решения суда не внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Из-за недостатка в нашей стране практики титульного страхования не отлажен механизм получения возмещения. Поэтому А. Кузнецова рекомендует: «Внимательно читайте правила страхования, в которых описывается весь процесс получения возмещения – с момента первого уведомления банка о возможности наступления страхового случая до момента вступления в законную силу решения суда, которое является основанием для выплаты. Ведь в правилах могут содержаться такие нюансы, как сроки и порядок уведомления страховой компании. Некоторые страховые фирмы настаивают на предоставлении юридических услуг только юристами, сотрудничающими с данной компанией. Известны случаи, когда несоблюдение требований приводило к отказам в выплате возмещения».
Ну а что же с ценой недвижимости? Квартиры страхуются по рыночной стоимости на момент покупки, индексация невозможна. Поэтому при возникновении страхового случая выплачивается та сумма, на которую объект был застрахован изначально. «В данном случае стоит по истечении срока действия полиса при его продлении указать новую рыночную цену — если она выросла. Если произошло снижение, сумму можно оставить прежней», — говорит И. Шугурова.
Фото: lawinrussia.ru
