Строительство панельных домов старого образца уходит в прошлое. Власти обещают, что на смену им придут новые дома, которые не только будут выглядеть как монолитные, но и станут им достойной альтернативой.
С 1 сентября 2015 года Москву ждут перемены: на смену безликим многоэтажкам старых серий придут новые типовые дома. Власти обещают, что они не только внесут разнообразие в городскую застройку и будут отличаться вариативными архитектурными решениями, но и позволят будущим жильцам сэкономить на ЖКХ.
Конкурентное преимущество
Власти Москвы объявили, что строительство панельных домов старых серий в Москве прекратится с 2016 года, а уже с 1 июня 2015 года при заказе работ по строительству жилых домов будут учитываться новые требования. Полностью же переход на строительство по новым стандартам планируется с начала 2016 года.
К главным преимуществам домов новых серий относится возможность свободной планировки, в том числе нескольких вариантов размещения балконов и окон. Кроме этого, высота потолков в современных домах будет достигать в среднем 3 метров, в то время как в советских сериях она составляла не больше 2,7 метра. Если раньше дома строились строго в 9, 12, 16 и 22 этажей, то в новых типовых домах этажность будет варьироваться от 6 до 17 этажей. То же самое относится к этажности кварталов в целом. Что касается внешнего облика домов, то самой заметной их особенностью станут цветные фасады, причем цвета для каждого дома будут выбирать отдельно с учетом природного ландшафта и особенностей соседних зданий. Предпочтение отдадут теплым пастельным тонам. А при строительстве фасадов первых этажей и выходных групп власти обяжут девелоперов использовать стеклянные конструкции, например, витражи. «В некоторых случаях фасады будут выкладываться плиткой, также будут использоваться вентилируемые фасады. Преимуществами таких фасадов является не только внешние характеристики, но и устойчивость к агрессивным воздействиям среды, экономия на облицовочных работах», – рассказывает Софья Лебедева, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки».
Исчезнет также еще один фактор, портящий облик домов – наружные кондиционеры. В новых домах их спрячут в специально предназначенные для этого встроенные ниши. Помимо этого, изменится функциональное назначение первых этажей: в современных сериях домов здесь разместятся просторные, площадью от 60 кв. м., нежилые помещения. Таким образом, с квартирами переделанными под тесные магазины и мастерские, будет покончено. Изменится облик входной части домов: если в подъезды и лифты домов старого типа нужно подниматься по лестницам, то теперь все будет располагаться на одном уровне с землей. Кроме этого, входы в дома, а также в лифты будут оборудованы для маломобильных граждан. Еще одним преимуществом станут новые стены, которые лучше удерживают тепло и изолируют шум. Энергоэффективность таких домов позволит сократить расходы на ЖКХ в 1,5 раза.
Эксперты рынка недвижимости отмечают, что несмотря на модернизацию, новые серии панельного домостроения сохранят свои главное преимущества – более низкую цену и более высокие, по сравнению с монолитными домами, темпы строительства. Здесь же стоит добавить, что затраты на отделку и ремонт жилья в типовых домах также значительно ниже, поскольку свободная планировка избавляет девелопера от возведения межкомнатных перегородок, а произведенные на заводе железо-бетонные конструкции и перекрытия более ровные, в результате чего они не требуют выравнивания, стяжки, и, соответственно, дополнительных затрат.
От советского к европейскому
Для того, чтобы строить дома нового поколения, необходимо, в первую очередь, модернизировать производительные мощности. Одним из первых обновленных домостроительных комбинатов стало предприятие на Новохохловской улице в ЮВАО (бывший ЖБИ-6). В 2006 году ЖБИ-6 вошел в состав Группы ЛСР и получил новое название – «ЛСР. Строительство-Москва». Реконструкция ДСК завершилась в 2013 году, в результате Москва получила завод полного цикла, рассчитанного на 250 тысяч кв. м жилья в год. Ранее мэр Москвы Сергей Собянин заявлял, что власти города уже несколько лет работают над тем, чтобы в столице строились панельные дома новых серий и по новым требованиям. По его словам, за последние годы большинство столичных ДСК провели большую работу по реконструкции и техническому перевооружению, и сегодня готовы к выпуску панельных домов нового поколения. Как рассказала Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», уже известно о масштабной модернизация промышленных предприятий ГК СУ-155. «Что касается льгот, то власти Москвы снизили на 10% ставку аренды земли для строительства современных жилых домов. Льготы смогут получить только те, кто строит дома улучшенного вида, соответствующие новым требованиям к архитектурно-градостроительным решениям», – добавляет Литинецкая.
Одной из самых распространенных в Московском регионе серией домов старого типа стала П-44. Именно ей рынок обязан стандартом площадей для однокомнатных квартир эконом-класса – 38-40 кв. м. С годами появилось несколько видов данной панельной серии (П-44К, П-44М, П-44Т, П-44ТМ/25). Однако ее время закончилось – все большую популярность набирает серия «ЕвроПа», которая на сегодняшний день является одной из самых современных панельных серий, разработанной с учетом актуальных потребительских предпочтений. Название этого типа индустриального жилья образовано путем сокращения словосочетания «Европейская панель» – компоненты зданий производятся компанией ЛСР на «Заводе ЖБИ-6» на немецком оборудовании.
По словам Ларисы Швецовой, генерального директора компании ООО «Ривер Парк», «ЕвроПа» представляет собой многослойную конструкцию с двумя слоями утеплителя и вентилируемым фасадом на отдельном каркасе, что отличается ее от «старых» панелей, состоящих исключительно из железобетона. Это позволяет существенно улучшить архитектурный облик – внешне дома серии «ЕвроПа» не отличаются от монолитных новостроек, выполненных по индивидуальным архитектурным проектам. Дома этой серии характеризуются отсутствием межпанельных швов, что позволяет решить сразу две проблемы: улучшить тепло- и звукоизоляцию, а также получить ровные стены в квартирах. Таким образом, покупатели могут приступать к чистовой отделке сразу же после получения ключей, что существенно экономит время и деньги.
«Еще одним уникальным отличием серии «ЕвроПа» является широкая вариативность планировок – девелопер может выбрать для застройки различные компоновки из 25 вариантов квартир, среди которых также есть компактные студии площадью 25-28 кв. м, до этого не представленные среди панельных домов массовых серий. При этом высота потолков составляет 2,8 метра, что является лучшим показателем среди типового жилья. К примеру, в серии П-44 потолки на 10 сантиметров ниже, а в П-3М – на 16 сантиметров. Дополнительным бонусом можно назвать отсутствие стояков труб отопления в углах комнат, характерных для «обычной» панели. В домах серии «ЕвроПа» вся разводка проходит в полу, то есть владельцам квартир не придется прятать неэстетичные трубы для создания гармоничного интерьера», – добавляет Швецова.
Специально для льготных категорий граждан, которые получат жилье в результате переселения из аварийного и ветхого жилья были разработаны две новые типовые серии домов высотой 14 и 17 этажей – ПМ-П и ПМ-Ш.
Прогнозы
Район Некрасовка стал первой городской площадкой, где возводятся экспериментальные дома новых серий. Разработкой проекта жилого дома новой панельной серии занимается предприятие «ДСК-1» – один из девяти домостроительных комбинатов Москвы, модернизированных для этих целей. Кроме этого, целый квартал домов нового типа уже построен на Базовской улице в районе Западное Дегунино.
«Мы ожидаем, что новые панельные серии будут располагаться ближе к окраине города, как раз в таких районах как Некрасовка. В проектах реновации промзон в пределах ТТК скорее всего будет использоваться монолитно-кирпичный тип домостроения. Возможно использование новых панельных серий на территории бывших промзон, но уже за пределами ТТК», – считает Софья Лебедева.
Раньше типовые дома относились в основном к экономичному жилью, но улучшенные характеристики домов новых типовых серий позволяют отнести часть из них и к сегменту «комфорт». Кроме того, в последнее время в Московском регионе наметилась тенденция стирания границ между эконом- и комфорт-классом: в одном и том же комплекса часть характеристик может соответствовать эконом-классу, часть – комфорт. Это относится, например, к тем проектам, когда дом возводится по панельной технологии, но имеет возможность свободной планировки и большую площадь квартир.
Пока новых типовых проектов на рынке немного, но эксперты прогнозируют, что в ближайшие годы их количество в Московском регионе будет только увеличиваться. Так, по данным компании «БЕСТ-Новострой», на текущий момент доля панельных новостроек на рынке составляет 37% от общего объема жилья. При этом средняя цена 1 кв. метра такой недвижимости, в среднем, на 7-10% дешевле, чем в монолитных корпусах аналогичной стадии готовности и места расположения. Эксперты ожидают, что трудностей со спросом возникнуть не должно, поскольку строятся они в развитых локациях, они быстрее возводятся, а ремонт в панельных домах требует меньших вложений денежных средств и собственных трудозатрат.
«Спрос на такие проекты будет выше на 20-30% по сравнению с текущими показателями. Но общий потенциал роста спроса будет зависеть еще и от того, не захотят ли девелоперы в связи с увеличением качественных характеристик проекта выводить его на продажу по более высокой цене», – комментирует Сергей Лобжанидзе, руководитель Департамента аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой».
Игроки рынка отмечают, что рынок пока не позволяет застройщикам повышать цены в домах современных панельных серий, поскольку реальные доходы населения в условиях экономического кризиса продолжают сокращаться. В то же время, не удается пока и снизить себестоимость 1 кв. метра такого жилья: в ряде предприятий на цену влияет рост затрат, который произошел в связи с модернизацией оборудования. По предварительным оценкам, в отдельных проектах себестоимость метра начнет снижаться через 2-2,5 года после перехода на современное панельное домостроение.
Таким образом, у него есть все шансы стать качественной и доступной альтернативой монолитным проектам, а сложившаяся экономическая ситуация на рынке жилья и планы властей столицы в отношении массовой застройки послужат дополнительными факторами в пользу выбора домов нового типа.
