Обзор. Январь 2007 года выдался традиционно спокойным: активность покупателей и продавцов была низкой. А колебания цен незначительными.
«В январе мы имели дело с отложенным спросом: очень многие покупатели и продавцы переносят совершение сделок на второй и третий месяцы года», – говорит начальник отдела продаж «Конти» Роман Костин. С ним соглашается и первый вице-президент корпорации «Бест-недвижимость» Михаил Гороховский, который прогнозирует всплеск интереса к жилью в конце февраля и весной: «Так происходит из года в год – в январе все отдыхают, а в феврале–марте люди получают дивиденды, бонусы и премии за прошлый год».
На уменьшение количества заключенных сделок в январе повлияла и наметившаяся еще в конце прошлого года стагнация: поскольку цены перестали расти сумасшедшими темпами, у людей отпала необходимость срочно покупать.
По данным центра «Анализ рынка недвижимости» (АРН), 2007 год начался с незначительного (0,2% за январь) падения стоимости 1 кв. метра на вторичном рынке типового жилья. При этом квартиры в панельных домах потеряли в цене 0,3%, а в кирпичных стоимость предложения, напротив, выросла на 0,1%. Вместе с тем наиболее заметное снижение цены квартир было зафиксировано как раз в кирпичных 10–12-этажках (1,4%). Лидером роста стали кирпично-монолитные строения – 15-этажные (1,2%). Дорожали площади в домах бизнес-класса и типовых новостройках – на 1,8 и 0,7% соответственно.
Несмотря на суммарное падение цены предложения на рынке недвижимости, понижение стоимости жилья не стало тенденцией. Как и в течение нескольких последних месяцев, на рынке находились и дешевеющие, и дорожающие объекты, то есть движение цен было разнонаправленным, не позволяющим сделать однозначный вывод. В течение 2006 года стоимость жилья в Москве и Подмосковье росла очень интенсивно, это привело к переоценке квартир в дешевых панельных домах, которые по такой цене спросом не пользуются. В то же время в сегменте элитной недвижимости и качественного бизнес-класса наблюдается стойкое, хоть и не очень значительное повышение стоимости, так как многие из этих объектов не достигли пика своей стоимости.
«Январь охарактеризовался увеличением количества обращений продавцов, то есть предложение выросло, – рассказывает директор по маркетингу компании «Агент 002» Ольга Побединская. – Активнее пошли и альтернативные сделки, такие как разъезд, обмен». В начале года на рынке всегда появляется много продавцов, желающих как можно быстрее совершить сделку, самые нетерпеливые из них готовы снизить цену на 5%, однако это не оказывает существенного влияния на ситуацию – в первую очередь потому, что в это время потенциальные покупатели отдыхают.
В январе продолжили дешеветь даже самые ликвидные объекты: одно- и двухкомнатные квартиры (на 0,2 и 0,7% соответственно) – эта тенденция была замечена еще в декабре 2006 года, когда падение составило 1,3 и 0,6%. «Арендные ставки на квартиры, в том числе «однушки» и «двушки», выросли, – отмечает Ольга Побединская. – Это означает, что желающие не могут их приобрести и вынуждены снимать. Отсутствие платежеспособного спроса – проблема, с которой российский рынок недвижимости шагнул в новый 2007 год». Михаил Гороховский, напротив, отмечает общее падение арендных ставок. По его мнению, это приведет к еще более интенсивному выплеску инвестиционного жилья на рынок: «Те, кто ранее предпочитал сдавать квартиры внаем, предпочтут их продать. Инвесторы ведь сбрасывают активы не на пике их роста, а тогда, когда есть риск падения». Однако специалисты информационно-аналитического агентства Rway уверены: пока возможность существенного снижения цены предложения на вторичном рынке маловероятна – в этом не заинтересованы не только профессиональные участники рынка, но и рядовые инвесторы и владельцы.
Второй пошел. В начале февраля 2007 года АРН отмечает несущественное повышение цен на жилье: за период с 29 января по 2 февраля средняя цена предложения за 1 кв. метр увеличилась на 0,3%. Максимальный прирост цен был отмечен в Западном округе столицы – он составил 1,2%, максимальное же падение – в Северо-Восточном (на 0,5%). Лидерами роста вопреки январским прогнозам многих аналитиков стали 5-этажные панельные дома (+0,7%), в аутсайдерах оказались 12-этажные панели (–0,1%). Объем рынка увеличился за неделю на 3,6% – это говорит о том, что традиционное январское снижение активности закончилось. По мнению аналитической службы «МИАН-агентство недвижимости», к концу второго месяца оформятся все основные тенденции года и можно будет делать более точные прогнозы. Сейчас же колебания на рынке бессистемны и не позволяют отметить сколько-нибудь явных тенденций.
«Не наблюдается как такового падения в новостройках, мы видим лишь стагнацию, – считает Ольга Побединская. – Да, в декабре–январе были праздничные скидки, активные рекламные кампании застройщиков, и на этом основании можно предположить, что квартиры продаются не лучшим образом. Но именно падения цены предложения пока нет». Однако небольшое снижение на вторичном рынке, возможно, уже в конце февраля –начале марта повлечет за собой падение цен и на квартиры в новостройках. Этому может помешать решение мэра Москвы Юрия Лужкова о том, что застройщики обязаны продавать часть жилья москвичам (лицам, официально прожившим в столице более 10 лет) по льготным ценам. Это не рыночная мера, она может возыметь обратный эффект: строители пожелают компенсировать недостаток прибыли и заложат разницу между льготной и реальной ценой в стоимость продаваемых квадратных метров. Кроме того, чиновники давно говорят о нехватке в Москве парковок и необходимости расширения дорожных трасс: все это на волне дефицита земли также может вызвать очередной рост цен.
Больше всего сделок в январе – начале февраля было совершено при покупке комфортабельных квартир небольшой площади. Это высококачественные квартиры эконом-класса или относительно дешевый бизнес-класс.
Платежеспособный спрос все еще стремится в Подмосковье: там больше нового жилья по ценам, значительно более низким, чем в столице. Эксперты считают, что московские цены, по-прежнему не являясь доступными, будут продолжать подталкивать потенциальных покупателей недвижимости в область, особенно ближайшую.
Взгляд в будущее. 2007 год скорее всего не принесет игрокам рынка сюрпризов: продолжится незначительное колебание цен в ту или иную сторону. «Ценовой прирост в размере 15–20% обеспечит жилье бизнес-класса и качественные квартиры в «экономе», – считает Роман Костин. – Вообще будет стабильно дорожать все, что не было переоценено в 2006 году».
По мнению директора по маркетингу и продажам компании «Квартал» Сергея Лушкина, в текущем году особенным спросом будут пользоваться квартиры повышенной комфортности. На такое жилье в Юго-Западном и Западном округах уже к весне цены вырастут до $6–6,5 тыс. за 1 кв. метр.
