Какова реальная себестоимость строительства, а также почему на самом деле растут цены на недвижимость, «Собственнику» рассказал президент торгово-промышленного холдинга "Бородино" Тигран Нерсисян.
Группа компаний "Бородино" состоит из четырех разных направлений. В строительный бизнес входят компании "Бородино-Строй", "Бородино-Проект", Медынский завод стройматериалов и др. Машиностроительный дивизион объединяет Савеловский машиностроительный завод, Конаковский завод механизированного инструмента (Тверская область) и др.
– Насколько строители лукавят, сетуя на увеличение цен на цемент и электричество?
– По данным МЭРТ РФ, за 2006 год цены на строительные материалы в России выросли на 11%, а цены на жилье в Москве за истекший период увеличились примерно в 2 раза. В себестоимости строительства расходы на цемент составляют лишь 4-5%, и имевшее место удорожание не может серьезно повлиять на стоимость жилого метра.
– А с чем, на ваш взгляд, связано такое значительное увеличение стоимости жилья в Москве? Да и в других регионах тоже?
– В Москве это стоимость земли. И вообще, чем выше цена земельных ресурсов (можно проанализировать на примере других городов, где земля достаточно дорогая, – это Санкт-Петербург и Сочи), тем меньше влияние стройматериалов на итоговую стоимость жилья. А так цены растут, потому что спрос существенно опережает предложение. Все знают, что дефицит квартир возник в середине прошлого года и был обусловлен кризисом всей строительной отрасли. Немалую роль здесь сыграл и федеральный Закон о долевом строительстве, который остановил рынок строительства и вызвал сильнейшее подорожание. Если с землей случится такой законодательный казус, то жилье в России станет настолько дорогим, что впору будет всем россиянам переезжать на жительство за границу.
Кроме того, в последнее время существенно влияет на цены плата за кредитные ресурсы, которые привлекают застройщики. Ведь 214-й закон перекрыл застройщикам возможность работать с деньгами покупателей. Застройщики все свои проекты теперь кредитуют в полном объеме собственными и заемными средствами… Плату же за пользование банковскими кредитами скромной не назовешь, и понятно, что эта цена добавляется в окончательную цену квартиры. А с другой стороны, понятно, что до бесконечности повышать цены на квартиры, особенно в условиях ограниченного спроса на жилье для проживания, невозможно. В этом случае произойдет сокращение прибылей строительных компаний. Если подобное произойдет, то снижение прибылей заставит уйти с рынка мелкие строительные компании, останутся только крупные, с серьезными проектами.
– Говорят, что самая дорогостоящая часть себестоимости строительства, особенно в Подмосковье – это подведение коммуникаций и сетей. Насколько это соответствует действительности?
– Хорошо известно, что земля дорожает вслед за сетями. Рынок земельных участков в Подмосковье остается чрезвычайно эклектичным. И наличие коммуникаций, стоимость которых подчас доходит до стоимости самой земли, – важный ценообразующий критерий. Возьмем, например, проект «Инфо-Сити» в Зеленограде, который находится у нас на стадии предпроектной проработки. Инженерные коммуникации проекта оценены как половина стоимости от первоначальной цены участка площадью 62 га. По нашим подсчетам предполагается прокладка только наружных сетей порядка 100 км стоимостью более $100 млн.
– А есть какие-то способы для удешевления строительства и снижения стоимости жилья?
– По моему мнению, единственный путь к выживанию для всех строительных организаций в сложившейся ситуации – это снижение затрат на всех этапах инвестиционного цикла. Это и развитие застройщиками собственных производств стройматериалов, и активное внедрение современных технологий и методов строительства и многое другое.
Не менее дорого и время. Длительность инвестиционного цикла в наших условиях часто увеличивается за счет бюрократических проволочек еще на подготовительном этапе, что на практике влечет за собой финансовые затраты и просто деморализует инвестора. А инвестор должен все делать максимально эффективно и комплексно, тогда издержки будут минимальными.
– Какие проекты 2006 года вы отметили как самые значимые для рынка недвижимости?
– Это «Большой Сити» стоимостью $100 млрд. На территории в 1 тыс. га должен вырасти целый город, основной акцент в котором власти решили сделать на строительстве жилья. Вторым можно назвать проект «Большое Домодедово», реализуемый в рамках приоритетной национальной программы «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». И, с моей точки зрения, замыкает тройку лидеров проект компании «Бородино» в Зеленограде – «Инфо-Сити». Общая площадь комплекса составит 2,9 млн кв. м, из которых 1,2 млн кв. м займет жилье. Это целый микрорайон площадью 62 га, который гармонично впишется в существующий урбанистический пейзаж Зеленограда и станет новым центром развития науки и образования.
– И в окончание разговора ваш прогноз для рынка новостроек Москвы и Московской области в этом году?
– Заметного увеличения темпов роста стоимости жилья в наступившем 2007 году не предвидится, следовательно, уже в ближайшем будущем цена одного квадратного метра останется на уровне $4 тыс. Активно будет развиваться и рынок новостроек Подмосковья, где цены вырастут только в тех районах, где есть развитая сеть коммуникаций. Определяющим фактором для большинства российских городов в нынешнем году будет дисбаланс спроса и предложения, подталкивающий цены на жилье вверх. Там, где уровень цен достиг своего потолка, например в Москве, стоимость жилья стабилизируется и в течение года будет оставаться на почти постоянном уровне. В других городах, где рынок развивается с некоторой задержкой по отношению к Москве, рост цен продолжится. По моим прогнозам, ожидать достаточного предложения жилья не приходится, так что в наступившем году недвижимость подорожает еще максимум на 10-15%. Это означает, что в обозримой перспективе, и в частности в 2007 году, следует ожидать более умеренного развития рынка недвижимости и ценовой стабилизации.
