С момента официального присоединения к Москве части подмосковных территорий прошло уже 4 месяца. Но по-прежнему «новая» Москва вызывает массу вопросов. И отвечать пока на них никто не спешит. Даже прошедший конкурс на разработку концепции развития Московской агломерации не внес ясности – столичные власти заявили, что проект-победитель будет реализован лишь частично, а что именно из него будет воплощено в жизнь – пока остается загадкой. Urbanus.ru попытался хоть как-то прояснить ситуацию и с помощью ведущих экспертов рынка постарался ответить на два вопроса: пойдут ли девелоперы «старой» Москвы застраивать «новую» и будет ли на присоединенных территориях строиться элитное жилье.
Французский проект на московский манер
Еще за полгода до того, как в состав Москвы официально вошли 148 тыс. га Московской области, столичные власти объявили конкурс на разработку концепции развития Московской агломерации. На конкурс было подано 67 заявок от российских и зарубежных команд архитекторов, среди них отобрали 10 авторских коллективов. В августе этого года проекты-финалистов были представлены на суд москвичей на выставке в парке Горького, а в начале сентября жюри назвало победителей. Ими стали французская команда архитекторов Antoine Grumbach et Associes и архитекторы из США Urban design associates. Французы победили сразу в двух номинациях - «Развитие столичной агломерации» и «Развитие присоединенных территорий», а в номинации «Размещение административно-делового центра» первое место заняли американцы. Но даже работы победителей не дают полного представления о то, как будет выглядеть территория «новой» Москвы через 10-15 лет. Дело в том, что московские власти заключили контракты со всеми десятью финалистами и будут частично использовать из разработки при создании окончательного проекта. И естественно, какие именно фрагменты из работ участников конкурса будут использованы, пока остается загадкой.
Более того, даже проект-победитель полностью реализован будет вряд ли. По крайней мере такой вывод можно сделать из оценки, которую дал проекту глава жюри, заместитель мэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин: «Планы, которые предложили коллеги-французы по организации транспортной инфраструктуры, впечатлили даже меня. Мы взяли очень смелые, амбициозные планы по развитию "новой" Москвы, но их планы на порядок превышают то, что мы предлагаем».
Столичные девелоперы в «новой» Москве
Все те, кто так или иначе связан с рынком недвижимости Москвы и Подмосковья знают, что пул игроков в столице и области несколько различается. Да, конечно, есть пересечения, кто-то из девелоперов работает в обоих регионах, кто-то предпочитает строить только в столице, а кто-то – только в Подмосковье. На тех территориях, которые были присоединены к Москве, в «прошлой жизни» уже велось активное строительство, работали местные девелоперы. В недавно опубликованном агентством РИА Новости интервью, Марат Хуснуллин заявил, что на присоединенных территориях в реестре строящихся объектов находится 4,78 тыс. проектов в той или иной степени строительной готовности. Получается, что их застройщики 1 июля 2012 года одним «росчерком пера» из подмосковных девелоперов превратились в столичных. Естественно, их желания никто и не спрашивал. Более того, многие из них сейчас рискуют вообще остаться без своих проектов – все они должны заново пройти Градостроительно-земельную комиссию, на которой будет принято решение о том, продлять разрешение на строительство или нет. Марат Хуснуллин в интервью озвучил позицию столичной мэрии по этому вопросу: «Общий подход к инвесторам на присоединенных территориях таков: те проекты, которые не будут ухудшать транспортную ситуацию, мы продлим. Остальные же будут пересмотрены – город или предложит сократить объем застройки, или подберет другой участок».
На первый взгляд может показаться, что столичные девелоперы, которые до сих пор работали только в границах МКАД, оказались в более выигрышной ситуации. Вроде как они смогут сами решить, приходить ли им на новые территории или продолжать работать в старых границах. На деле же выходит совсем другая картина. Так же как и в ситуации с подмосковными девелоперами, столичные застройщики могут оказаться перед фактом: либо выбираться за пределы МКАД и принимать участие в застройке «новой» Москвы, либо оставаться без работы: столичные власти уже не раз заявляли, что новое строительство на территории «старой» Москвы будет запрещено. Конечно, полностью запретить не получится, кто-то же должен заниматься реновацией промзон, переселением из ветхого жилья. Но точечная застройка в том виде, в котором она существовала при Лужкове, судя по всему, ушла в прошлое. Подтверждением того, что в «старой» Москве девелоперы теперь особо не разгуляются, является тот факт, что за последние 4 года объемы вводимого жилья в столице сократились в 5 раз, а количество разрешений на строительство, выданных с момента прихода Сергея Собянина на пост мэра, можно пересчитать по пальцам двух рук.
«Для столичных застройщиков присоединенные земли интересны, в первую очередь, более широким выбором потенциальных площадок, количество которых не идет ни в какое сравнение со "старой" Москвой. Но пока у территории не будет утвержденного генерального плана и, соответственно, четкого понимания как, когда, где и в каких объемах можно будет строить, крупные компании сюда вряд ли пойдут, пока это слишком серьезные риски», - резюмирует Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер».
Элитное жилье на новых территориях
Если с тем, пойдут ли столичные девелоперы работать в «новую» Москву, ситуацию более или менее можно спрогнозировать исходя из имеющихся фактов, то вот тема элитного жилья – вопрос гораздо более дискуссионный. Понятно, что еще до присоединения части Подмосковья к Москве на этих территориях строились элитные коттеджные поселки. Конечно, на Калужском шоссе их было не так много, все-таки места не самые престижные. Но какое-то количество проектов высшей ценовой категории там есть. По данным компании Atlas Development, на территории «новой» Москвы около 15% поселков можно отнести к этому сегменту.
Но сейчас вопрос стоит несколько иначе: какова вероятность того, что на территории «новой» Москвы будет строиться элитное жилье в том виде, в котором мы сейчас его имеем в историческом центре, на Остоженке, в Арбатских переулках, в Хамовниках? За ответом на этот вопрос Urbanus.ru обратился к ведущим игрокам рынка недвижимости.
По мнению Алексея Гусева, коммерческого директора девелоперской компании RDI, перспективы строительства именно элитного жилья на территории «новой» Москвы будут очень сильно зависеть от того, какие объекты будут вынесены за кольцевую автодорогу. «Скорее всего кластер элитного жилья будет формироваться вокруг объектов государственного назначения и правительственных учреждений. На сегодняшний день на территории "новой" Москвы уже достаточное количество индивидуального элитного жилья. Преимущество этих районов – природные и экологические характеристики. Их важно сохранить, а также развивать инфраструктуру, следить за тем, чтобы не возникали места с пиковой транспортной нагрузкой. На мой взгляд, для того чтобы избежать подобной ситуации необходима децентрализация, нужно создавать рабочие места как можно ближе к месту жительства людей», - говорит эксперт. По словам Алексея Гусева, если на территории «новой» Москвы будет спрос на качественное дорогое жилье, то столичные элитные девелоперы могут прийти на рынок через 5-10 лет.
Андрей Биржин, управляющий партнер компании TEKTA GROUP, считает, что в «новой» Москве возможно строительство любого формата недвижимости, но пока о какой-то конкретике говорить рано. «Территория "новой" Москвы столь огромна и многофактурна, что говоря о типе застройки нельзя выделить какой-то конкретный формат. В будущем, здесь возможно даже строительство небоскребов. Вектор развития присоединенных территорий пока непонятен, и, как следствие, сложно говорить о привлекательности новой Москвы для застройщиков элитного жилья», - считает он.
В свою очередь Григорий Алтухов уверен, что в «новой» Москве «элитке» не место. «В классификации, которая применяется сегодня на рынке недвижимости, одной из главных характеристик элитного жилья является местоположение. Основные объемы городской элитной недвижимости находятся в историческом центре, внутри Садового кольца. И чем дальше проект от этих ориентиров, тем меньше у него шансов попасть в заветную группу. Конечно, с точки зрения качественной составляющей, в "новой" Москве вполне могут появляться хорошие проекты, но, в соответствии с существующей классификацией, это будет бизнес-класс. Кроме того, вряд ли на новых землях настоящая элитная недвижимость стоимостью от $15-20 тыс. за квадратный метр будет пользоваться спросом. Это направление никогда не было элитным и покупатели по-прежнему будут выбирать из предложений уже сформировавшихся статусных районов», - считает Григорий Алтухов.
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, упирает на то, что в «новой» Москве инфраструктура еще очень не скоро будет соответствовать запросам покупателей элитного жилья. «Элитное жилье, помимо качественных характеристик, определяется и престижностью района. Для элитных объектов чрезвычайно важно окружение, а именно качество этого окружения – необходима инфраструктура высокого уровня. Большое значение имеет наличие центров притяжения, таких как фешенебельные магазины, дорогие рестораны, частные школы, респектабельные ВУЗы и т.д. Немаловажным фактором является и развитая транспортная инфраструктура. Пока в представлениях покупателей элитное городское жилье – это прежде всего исторический центр Москвы, который является уникальной зоной с заведомо ограниченным, а значит, эксклюзивным предложением», - говорит он.
Примерно такой же позиции придерживается и генеральный директор компании KR Properties Сергей Матюхин. По его словам, обеспеченные люди выбирают место жительство исходя из близости к месту работы, и если офис их компании распложен в историческом центре, то зачем им жилье в «новой» Москве? Причем касается это не только элитного жилья, но и бизнес-класса. «Человеку в любом случае необходимо жилье вблизи его работы. Постоянное проживание за пределами МКАД, даже на территории "новой" Москвы, в силу ряда проблем является затруднительным. Руководители бизнеса и топ-менеджмент, которые являются основными потребителями дорогого жилья, все равно останутся жить в "старой" Москве. Оптимальным форматом для них являются апартаменты элит- и бизнес-класса. К примеру, такие жилые комплексы как "Даниловская мануфактура", Manhattan House, "Николаевский дом"», - поясняет свою точку зрения Сергей Матюхин.
На желание иметь жилье рядом с работой ссылается и директор департамента жилой недвижимости компании «Галс-Девелопмент» Леонид Карпов. «Не стоит ожидать, что даже развитие инфраструктуры привлечет состоятельную аудиторию в "новую" Москву: люди, привыкшие жить и работать в центре, скорее всего, не станут менять привычный образ жизни. А данный район, по крайней мере на начальном этапе развития, будет привлекателен для молодых семей, в том числе и с детьми, которые не могут позволить себе большой бюджет на покупку, но при этом хотят жить в собственной квартире. Локация не позволяет строить там элитное жилье, строительство объектов бизнес-класса также под вопросом, а вот так называемый комфорт – самое оптимальное предложение для этого места», - считает специалист.
Ирина Мошева, генеральный директор совместного предприятия RDI и Limitless, так же как и Леонид Карпов, прогнозирует застройку территории «новой» Москвы недорогим жильем. «На этой территории более целесообразно развивать жилье эконом-класса, так как уровень инфраструктуры в "новой" Москве еще не очень скоро подтянется до элитного. Если все же говорить о более дорогом жилье, то скорее это будет жилье бизнес-класса, смешанные поселки таунхаусов и коттеджей в районах, где не планируется плотная застройка, промышленное строительство, и, в то же время, имеется удобная транспортная доступность до Москвы и будущего Федерального центра. Думаю, что понятие "элитного жилья" к данному направлению не применимо в принципе», - говорит она.
Резюмируя, можно сделать вывод, что пока игроки рынка недвижимости не видят никаких перспектив развития «новой» Москвы как элитного пригорода «старой». Тут уместно привести точку зрения Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». По ее мнению, элитное жилье в «новой» Москве может появиться, но произойдет это тогда, когда основные жилые районы уже будут сформированы, и в их границах будет возникать точечная застройка более качественными проектами. Собственно, так и происходило формирование рынка элитной недвижимости в историческом центре Москвы. Когда это произойдет? Пока сказать очень сложно. Возможно, через то же 15-30 лет, года мы увидим первые плоды реализации еще не рожденного генерального плана Московской агломерации.
Фото: autoblogger.ru
