По одной из недавних публикаций, которая была посвящена взысканию долгов с пенсионеров, ко мне поступило много обращений с одним и тем же вопросом: «Могут ли пенсионера лишить его единственного жилья?».
К сожалению, на данный момент закон не предусматривает каких-либо мер дополнительной защиты дома или квартиры пенсионера от общих правил взыскания. Более того, остаться без жилья сейчас можно не только из-за долгов.
Разберем все по порядку — в каких случаях у пенсионера теперь могут забрать даже единственное жилье по решению суда.
1. Непогашенная задолженность
Прежде всего, выселение грозит за неуплату коммунальных платежей, если пенсионер живет в муниципальной квартире.
По закону неоплата квитанций за ЖКУ в течение 6-ти месяцев подряд без уважительных причин является основанием для расторжения договора социального найма.
Сначала муниципальная администрация должна предупредить жильцов о необходимости погасить долг и назначить срок для исполнения своих требований.
Если оплаты не последует, администрация обращается в суд. И там уже решается вопрос о выселении нанимателей — правда, не на улицу, а с предоставлением другого жилья по нормам для вселения в общежитие (ст.ст. 83, 90 ЖК РФ).
Следует отметить, что за последнее время иски муниципалитетов стали удовлетворять все чаще (например, решение Железнодорожного суда г. Барнаула по делу № 2-2711).
А что если пенсионер проживает не в муниципальной, а в своей собственной квартире или доме?
На этот случай в законе нет столь четких условий, как с долгами по ЖКУ в муниципальной квартире. Но это вовсе не означает, что за долги у собственника сейчас не могут изъять его жилье.
Недавно Конституционный суд РФ вынес знаковое решение по этому вопросу: запрет изымать единственное жилье у должника не является безусловным (Постановление от 26.04.2021 № 15-П).
Если при наличии неоплаченных долгов он живет в квартире, стоимость которой явно выше, чем сумма задолженности, суд может выставить ее на торги.
При этом должника переселят в квартиру поскромнее — площадью в рамках нормы предоставления жилья по соцнайму (в среднем это 15 кв. м на человека).
То есть, условно, из 75-метровой квартиры семья из трех человек переедет в квартиру площадью 45 кв. м. Разница в стоимости пойдет на погашение долгов. Причем, это касается любых видов задолженностей, а не только по оплате коммунальных услуг.
С учетом же новых правил о сохранении за пенсионерами-должниками минимального дохода (на уровне прожиточного минимума), повышается вероятность обращения взыскания на единственное жилье, если оно дорогостоящее (подробнее об этих правилах — здесь).
Если пенсионер получает только минимальную пенсию и у него нет других доходов, чтобы погашать долги, приставы могут обратить взыскание на его имущество.
А в него, как видно, теперь может входить не только обстановка квартиры, но и сама квартира, если она подпадает под условия, обозначенные Конституционным судом РФ.
Правда, без решения суда приставы забрать квартиру не могут — поэтому вопрос о выселении будет решаться в судебном заседании, после исследования всех обстоятельств дела.
2. Подпись на договоре
Сейчас закон не запрещает обращать взыскание на единственное жилье, которое было приобретено за счет банковского ипотечного кредита.
В связи с этим долгое время был спорным вопрос: а можно ли продать единственное жилье гражданина, который заложил его не банку, а другому гражданину — в счет полученного займа, например.
Формально это подпадает под общий запрет изымать единственное жилье у должника — и суды отказывали таким кредиторам в выставлении заложенной квартиры на торги, если она была у заемщика одна.
Но сравнительно недавно Верховный суд РФ изменил эту практику, указав, что по закону собственнику не запрещено закладывать даже свое единственное жилье.
Поэтому не запрещено и обращать на него взыскание, как на любой другой залог (ВС РФ, определение № 57-КГ20-14 К1).
Как видно, неосторожная подпись на договоре о залоге своей единственной квартиры для получения займа грозит собственнику выселением на улицу.
То же самое можно сказать и о других сделках, по которым передается право собственности (прежде всего, купля-продажа и дарение).
К сожалению, в судебной практике немало примеров, когда пожилые люди подписывали такие договоры, а после пытались признать их недействительными, т. к. в результате лишились своей квартиры.
Но не всегда сделку удается отменить, поскольку доказать факт введения в заблуждение очень сложно.
3. Многочисленные жалобы соседей
У пенсионера могут изъять даже его единственную квартиру, если в суде будет доказано, что он систематически нарушает права и интересы соседей, бесхозяйственно обращается со своим жильем.
Например, соседи жалуются на то, что собственник держит у себя в квартире стаю собак или кошек, а квартира находится в антисанитарном состоянии.
В таком случае закон позволяет суду вынести решение о выселении владельца такой квартиры, а ее саму выставить на продажу с публичных торгов (ст. 235 ГК РФ).
Вырученные с продажи деньги, за вычетом организационных расходов на торги, передадут бывшему уже собственнику (например, решение Южно-Сахалинского горсуда по делу № 2-729/2020).
