Не погрешим против истины, если скажем, что квартирный вопрос, а вернее цены на жилье, остается самой больной проблемой нашего общества. Что будет дальше? Упадут цены или нет? Пока эксперты говорят, что квартиры в Москве, например, по-прежнему будут самым надежным способом вложения капитала. Однако, как отмечает газета «Квадратный метр», высказываются и более радикальные мнения: падения цен на недвижимость не может быть, потому что не может быть никогда.
А почему, собственно, нет? Опровергнуть приведенное суждение позволяет опыт истории, доказывающий, что падение цен на рынке недвижимости - явление реальное. Такое случалось в Англии, Японии, США, Испании. Даже в России это происходило -в конце 1990-х годов.
Вероятность падения рынка недвижимости существует, и, если такое случится, мы сможем наблюдать «эффект домино», поскольку все структуры - строительные, инвестиционные, риэлторские, банковские - испытают тяжелые последствия происшедшего.
До каких же пределов способны упасть цены на недвижимость? Некоторые эксперты как полгода назад, так и сейчас высказывают предположение: на 30-40%.
То, что происходит сегодня в стройкомплексе и коммунальном хозяйстве Москвы, не внушает оптимизма. Неуклонно падает качество строительства (чего стоит такая статистика: каждый третий «квадрат» на новом объекте - с браком). Качественные материалы (например, цемент) в дефиците, тотально не хватает энергетических ресурсов. В сфере транспорта положение просто катастрофическое. В некоторых районах экологическая ситуация такова, что они становятся опасными для проживания. Наконец, нельзя не отметить варварское отношение к культурному наследию, которое ведет к обесцениванию многовековой истории города.
А обратная сторона проблемы - искусственное, разыгрываемое как по нотам повышение и последующее удержание цен на недвижимость, уже породившее невероятную, пока еще потенциальную энергию отката.
Теория большого шока
Первые последствия падения будут удручающими. Силу удара почувствуют на себе все: те, кто финансировал, строил, продавал, и, конечно, те, кто покупал, надеясь реализовать подороже.
Самым заметным явлением станет то, что в одночасье остановятся крупные и малые стройки, которые враз лишатся финансирования. Сказанное коснется и грандиозных планов высотного строительства. В случае кризиса Москва не увидит ожерелья из 200 небоскребов, которыми власти намерены украсить вечно забитое третье кольцо. Почему - долго объяснять не нужно: план требует огромных затрат, по определению больших, чем при возведении домов средней этажности.
Такие идеи не находят понимания у экспертов, да и серьезные застройщики не жаждут заполучить площадки под такие сомнительные (с точки зрения будущей реализации) проекты. Если же высокая доходность строительства окажется под угрозой, то со временем о гулливеровских замашках наших властей потомки будут лишь вспоминать, подвергая их такому же беспощадному осмеянию, как и хрущевскую кукурузу.
А вот если роковая остановка постигнет строительство делового центра «Москва-Сити», будет очень жаль: и проект в целом, и первые почти возведенные здания и уместны, и по-европейски красивы. Да, это тоже высотки, но имеющие свое оригинальное лицо. Наивно полагать, будто реально построить десятки, сотни зданий, подобных «Федерации» или «Городу столиц». Может кануть в Лету и едва нарождающийся проект «Москва-Сити-2»: резкий отток средств в самом начале строительства гарантирует его остановку.
Едва ли найдутся силы и для прочих помпезных имперских затей. Речь идет о «туристических тропах» и «Золотом острове», расположенных в центре столицы. Болотный остров не станет чем-то вроде парижского района, несмотря на фантазии главного архитектора столицы Александра Кузьмина. Подобные прожекты будут восприниматься примерно так же, как маниловские грезы о том, как построить хрустальный мост, чтоб там гулять и наслаждаться чаем в летний полдень.
Итак, на некоторое время вся жизнь города, так или иначе имеющая отношение к строительству, замрет. Но это только один аспект. Падение рынка принесет очередное, может быть, самое великое за последние полтора десятилетия испытание нашей неповоротливой банковской системе. Лишит хлеба насущного риэлторов. О бедах доморощенных частных инвесторов лучше и вовсе не вспоминать: кому они нужны, заячьи слезы, в годину тяжелых испытаний? Наконец, не справят долгожданного новоселья и покупатели, потому что заполучить долгожданную квартиру им будет не судьба, ведь продавать станет либо невыгодно, либо нечего.
Что потом?
Стройкомплекс Москвы сегодня - это крайне монополизированная отрасль, контролирующая большую часть строительных площадок Москвы. Нельзя сказать, что такое явление оригинально или присуще исключительно российскому рынку. Власть монополий, тем более строительных, имеющих самый высокий коэффициент прибыли, - обычное явление в период капиталистического становления.
Но правы классики марксизма: именно в монополии заключен корень всяческого зла. Если аппетиты монополистов удается усмирить при помощи экономических и политических рычагов, общество становится демократичнее и здоровее. Во всяком случае лишь присутствие значительного количества компаний и здоровая конкуренция способны удовлетворить потребности рынка.
В ситуации, сложившейся сейчас в Москве, такое невозможно. А потому и застройщики стремятся добиться прибыли не путем увеличения предложений, а повышая стоимость жилья, благо дефицит тому благоприятствует.
Постшок
Монополисты со сцены не уйдут, но сменят театральную площадку. Иначе говоря, большие рыбы уплывут в те воды, где добыча крупнее и сытнее. Куда - покажет время. Скорее всего окажутся более выгодными вложения в коммерческую недвижимость. Вероятно также, что, возжелав покоя и стабильности, крупные компании возьмут курс на Запад или вовсе уйдут из строительного бизнеса. Бог в помощь! Нам едва ли резонно углубляться в моральную составляющую такого поведения: ведь современный высокодоходный бизнес всегда мобилен и основан на расчете.
На смену «большим рыбам» придут более мелкие, а значит, и более скромные в желаниях. Строительную нишу смогут занять иностранцы, по опыту своих стран привыкшие довольствоваться разумной прибылью в размере 8-12% годовых.
Воскреснут и некоторые отечественные компании, в свое время вытесненные более сильными и влиятельными конкурентами. Может быть, зародятся наконец-таки условия и для предприятий малого строительного бизнеса, абсолютно нежизнеспособного в сегодняшних условиях. Словом, свято место пусто не бывает.
Послешоковые перемены принесут немало плюсов, главный из них - начало выздоровления после долгой тяжелой болезни, которую переживает сегодня не только строительный бизнес, но и весь наш измученный город, поставленный на карту большой игры.
Кто спасется?
Падение рынка коснется большинства объектов недвижимости: первичной и вторичной, эконом- и бизнес-класса без исключения. Все те дома и квартиры, на которые существовали совершенно неоправданные «накрутки», упадут в цене. Для утешения заметим: упадут, но не обесценятся совершенно. К примеру, «хрущевка» на периферии уже не будет стоить, как комфортабельный домик на берегу моря в Болгарии или на Кипре, а выйдет на показатели двух-трехлетней давности.
Одними из немногих, кто удержит цену на высоком уровне, останутся качественные дорогостоящие объекты. Как показывает мировой опыт, элитный сектор - один из самых надежных и стабильных. Разумеется, если недвижимость, позиционируемая как элитная, действительно является таковой. С наибольшей вероятностью сохранят свой вес грамотно отреставрированные особняки и добротные новые постройки - преимущественно те, что расположены в уцелевшем от надругательства историческом центре. Не потеряют привлекательности и клубные дома, по-современному оснащенные, удачно расположенные в экологически благоприятных районах. Удержат цену некоторые пентхаусы, но надо оговориться, что таких в Москве не наберется и двух десятков.
Всю остальную дорогую недвижимость ожидает общая участь. Ведь что только в Москве ни предлагают сегодня в качестве жилья для VIP-персон: квартиры в небоскребах, которые, как известно, ни в одной мировой столице не являются таковыми. Новоделы в районах, «закосивших» под элитные, благодаря упорным PR-кампаниям. Случайные точечные строения, стиснутые дорожными развязками и кварталами обветшалого эконом-класса. Словом, всему этому наследию суждена ревизия. Но разве это несправедливо?
С подачи больших чиновников мы привыкли к мысли, что современному деловому человеку приличествует московская прописка. Те же, кто не слишком подвержен подобным стереотипам, твердят о пресловутой транспортной доступности. Но сегодня, между прочим, путешествие по километровому отрезку третьего кольца иногда требует около двух часов.
Та же поездка в ближайшее Помосковье занимает гораздо меньше времени. Да, на некоторых шоссе тоже случаются пробки, но эта проблема в отличие от Москвы имеет решение. Можно расширить подмосковные трассы или создать альтернативные «автобаны», возвести так любимые московскими чиновниками кольца, но не в столице, а на территории области.
Кстати, жизнь в предместьях давно вошла в практику многих цивилизованных городов Америки и Европы, сумевших создать человеческие условия в любой деревеньке, поселке или городке, сколь бы далеко они ни располагались от мегаполисов. Например, в немецкой деревеньке Ау на границе с Францией, где и сотни домов не насчитать, есть все: не только конюшни, коровники и свинарники, почему-то лишенные привычного российского благоухания, окруженные асфальтированными дорожками и фонарями, но и костел, школа, больница, магазины, кафе и даже фитнес-клуб.
Хочется верить, что и в России реален похожий сценарий. Все больше москвичей задумываются о переезде за город - в какой-нибудь из близлежащих коттеджных поселков, где есть все, что нужно для жизни: развитая инфраструктура, хорошая экология, приемлемая транспортная доступность. К сожалению, развитие подмосковных областей происходит очень однобоко и неравномерно. Например, на расстоянии 5-7 км от МКАД по Ленинградскому шоссе стоят заброшенные лачуги послевоенных времен, в то время как Новая Рига -один из ближайших соседов - плотно застроена вплоть до 35 км.
Словом, в Подмосковье существует огромный потенциал территорий, ожидающих своего часа. Пока строительство за чертой МКАД не сулит столь же высокой прибыли, как в черте города. Если на московском рынке недвижимости разразится кризис, время активного освоения Подмосковья непременно приблизится.
Воскрешение доходного бизнеса
В числе добрых перемен, последующих за роковым падением, ожидается и возникновение настоящего интереса к рынку аренды. В последние годы он потерял свою привлекательность: срок окупаемости объекта сегодня составляет около 20 лет - невиданный для западных рынков показатель. Именно поэтому в Москве не строят доходных заведений - полузабытый дом, построенный ДИПСом, составляет исключение.
А доходные дома, между прочим, способны во многом снять остроту жилищной проблемы, как это уже происходило в России в прошлом. Известный факт: экономика Санкт-Петербурга во второй половине XIX века поднялась во многом благодаря доходному бизнесу. Таких примеров немало и в современной истории городов и стран Запада, например Испании.
В случае падения цен на недвижимость сроки окупаемости объектов уменьшатся, а их рентабельность соответственно увеличится. Как только показатели приблизятся к отметке 12%, рынок начнет вызывать интерес. Например, у тех же иностранцев, для которых такие нормы прибыли естественны и привлекательны.
Риэлторская доля
Были годы, когда доходности риэлторского бизнеса мало что можно было противопоставить. Мутные 1990-е годы прошли, оставив лишь воспоминание о том, как заработать на оказании нелегальных или полулегальных риэлторских услуг. Сегодня, когда объем сделок купли-продажи уменьшается, говорить о фантастических прибылях маклеров становится даже как-то скучно. Работу хороших агентств определяет принцип: хочешь жить - сумей понравиться клиенту.
Если описанный сценарий воплотится в жизнь, это не лучшим образом отразится на доходах риэлторских фирм. Объемы сделок упадут до критического минимума. Некоторое время в агентствах будут происходить кадровые и прочие перемены, вероятно и перераспределение деятельности компаний. Но это только поначалу. Вслед за неминуемым оживлением рынка начнется приток новых клиентов. Словом, работа не будет цениться как прежде, хотя профессия, разумеется, бессмертна.
Однако у кризиса всегда есть положительная сторона. В данном случае у Москвы после всех пережитых потрясений появится шанс получить то, чего так не хватает сегодня: более здоровое и разумное отношение к недвижимости. За этим безликим юридическим понятием скрываются очень важные составляющие, такие, как сопричастность городу с его традициями и ценностями, наличие надежной экономической опоры.
В цивилизованном обществе цену недвижимости определяет рынок. Мы же, москвичи, только по привычке употребляем словосочетания «ситуация на рынке», «цены рынка», «стабилизация рынка», поскольку рынка, являющегося залогом честных и стабильных экономических взаимоотношений, в нашем обществе как не было, так и нет.
Мнение эксперта
Согласно прогнозу социально-экономического развития РФ на 2008-2010 годы, который опубликовало Минэкономразвития, инфляция будет снижаться. Что произойдет на рынке недвижимости в этом случае? В интервью Информационному агентству DAILYSTROY заместитель директора по маркетингу агентства недвижимости "Домострой" Ольга Денисова отметила, что прогнозировать, например, рост доходов наших граждан проблематично. Ведь большинство до сих пор получает «серую» зарплату. На данный момент средняя заработная плата в Москве составляет около 19 тысяч рублей. Согласно прогнозам роста реальной заработной платы в 2009 году она составит около 25068 руб. Таким образом, зарплата повысится на 6068 руб.
Сегодня однокомнатная квартира в Москве в среднем стоит $160 тыс. или 4 млн. 160 тыс. руб. Дать точный прогноз ситуации на рынке недвижимости на столь длительный срок сложно. Если предположить, что рост цен на квартиры в Москве будет соответствовать инфляции, то в 2009 году средняя цена однокомнатной квартиры приблизится к 5 млн. руб, что на 840 тыс. рублей превосходит цену сегодняшнего дня. Поэтому не стоит ожидать бурного роста стоимости жилья. Платежеспособный спрос к 2010 году вряд ли вырастет настолько, чтобы значительно поднять уровень цен на недвижимость в Москве.
Однако, по мнению Ольги Денисовой, говорить о снижении цен тоже будет неправильно. Платежеспособный спрос на столичную недвижимость поддерживается состоятельными россиянами из других регионов. Часто покупателями столичной недвижимости становятся жители Ханты-Мансийского, Ямало-Ненецкого округов и других газо- и нефтедобывающих регионов. Как отметила эксперт, не стоит забывать, что повышение заработной платы влияет на увеличение строительной себестоимости, также как и рост цен на энергоносители, строительные материалы и транспорт. Еще необходимо учесть увеличение стоимости новостроек является дефицит строительных площадок в Москве - отметила она.
Все эти факторы говорят о том, что в ближайшем будущем приобретение жилья в столице будет дорогим удовольствием. Альтернативой ему станет жилье в ближайшем Подмосковье. Так что уже в этом году стоит ожидать роста цен на земельные участки без подряда в организованных коттеджных поселках ближнего Подмосковья в пределах 20-30%. Так же возможен рост цен на квартиры в ближнего и среднего Подмосковья, что вызвано вытеснением в эти районы эконом-сегмента.
Материал подготовлен службой информации Point.Ru при использовании данных газеты "Квадратный метр" и ИА DAILYSTROY
