Рынок недвижимости Дубая, оправившись после падения в 2008 г., уверенно движется на пути восстановления. Власти эмирата тем временем предпринимают меры для более жесткого регулирования рынка. Эксперты в свою очередь оптимистично смотрят на развитие ситуации
На дубайском рынке жилья наблюдается стабилизация цен после стремительного падения в кризис 2008 года уже более двух лет, и снова начали появляться новости о быстром росте показателей рынка недвижимости эмирата. Несмотря на это, цены на жилье здесь все еще ниже примерно на 40%, чем во времена пика, который пришелся на 2008 г. Аналогичная тенденция отмечается и на рынке аренды Дубая.
Чтобы предотвратить спекулятивный рост цен на жилье, власти эмирата вводят новые законы и реализуют инициативы, учитывая опыт прошлых ошибок. Рамки закона для инвесторов с каждым годом становятся все жестче. Введение новых правил продиктовано стремлением сформировать конкурентоспособный, устойчивый и стабильно развивающийся рынок.
Что изменилось после кризиса?
В докризисные годы на рынке жилья эмирата доминировали инвесторы, предпочитающие покупать объекты на стадии строительства для дальнейшей перепродажи. Именно такие спекуляции привели к образованию пузыря на рынке недвижимости Дубая в 2008 г. Сейчас здесь же здесь растет число конечных пользователей.
Дмитрий Страхов, специалист по недвижимости компании IMEX Real Estate, считает: «Ситуация на рынке недвижимости близка к докризисной, правда с некоторыми изменениями и оговорками. Покупатели по-прежнему приобретают недвижимость на стадии строительства, только сейчас делают это у проверенных, надёжных застройщиков, таких как Emmar, Nakheel.
Однако большинство покупателей предпочитает готовую недвижимость в районах с хорошо развитой инфраструктурой, чтобы избежать рисков. К тому же готовая недвижимость уже сегодня может приносить прибыль в виде арендного дохода. Что касается самого рынка недвижимости, то можно сказать, что восстановление уже произошло, цены практически вернулись к докризисным, проекты на стадии off-plan активно рекламируются и продаются».
«В соответствии с последними данными статистики, предоставленными крупнейшими участниками рынка и финансовыми структурами, современный рынок недвижимости Дубая устойчиво растет, – говорит Ирина Левина, управляющий директор компании Property Universe. - Посткризисная стагнация сменилась ростом цен на недвижимость как в сегменте продаж, так и на рынке аренды (18% - 35%).
Посткризисный рынок недвижимости в значительной мере диверсифицирован по районному признаку: отдаленные районы показывают достаточно слабые признаки роста, в то время как наиболее востребованные прибрежные районы стремительно дорожают. Здесь зафиксирован 30% рост цен по сравнению с 2009 г. Одним из признаков оздоровления рынка можно также считать оживление интереса к коммерческой и офисной недвижимости в таких районах, как Dubai Marina, Jumeirah Lake Towers и Business Bay».
Наталья Шаповалова, специалист компании PRD Nationwide, отмечает: «Кризис 2008 г. был спровоцирован США, когда вследствие неразумного кредитования американские банки давали кредиты всем подряд без должного страхования занимаемых активов. Это привело к «обвалу» рынков США, который незамедлительно отразился на странах Европы и Азии. В связи с глобализацией мировых финансовых и экономических систем, этот кризис более или менее одинаково «ударил» по большинству стран.
Сегодня на рынке недвижимости Дубая командует продавец. Цены в свою очередь неуклонно ползут вверх. Часто покупатель со своим предложением цены не поспевает за запросами продавца».
Повторится ли бум на рынке жилья?
В 2012 г., по данным компании Johns Lang LaSalle, стоимость жилья в Дубае выросла на 19%, поэтому появились опасения, что такой рост цен может вызвать образование пузыря и повторение кризисной ситуации. Объем рынка за первые шесть месяцев 2013 года вырос более чем на 30%.
При этом стали появляться случаи продажи вторичных объектов, запущенных полгода назад, по завышенным ценам. Таких сделок немного, но это обозначает начало тенденции. Правительство эмирата разрабатывает ряд мер, среди которых регулирование ипотечных займов, защита прав инвесторов и многое другое.
Ирина Левина отмечает, что текущий темп роста цен на жилье в Дубае нельзя оценивать как спекулятивный. «Не будем также забывать, что основная доля спекулятивных сделок приходилась на бурно растущем в 2007-2008 гг. первичном рынке, где предметом спекуляции являлись запланированные и недостроенные объекты, - продолжает Ирина. - Хотя с восстановлением рынка эмирата объекты первичного рынка стали вновь популярны, местные власти предпринимают законодательные меры по исключению спекулятивного компонента сделок. Целый ряд новых законов будет принят уже в 2013-2014 гг.».
Дмитрий Страхов говорит: «Рост цен очевиден уже на сегодняшний день, насколько он будет стремительным - это покажет осень-зима текущего года. Рынок недвижимости цикличен, за очередным бумом следует спад. Вопрос в том, как долго продлится рост и последует ли за ним очередной спад, если да, то когда. Правительство предприняло ряд мер для пресечения спекуляций на рынке недвижимости, которыми активно руководствуются государственные и крупные частные застройщики».
Правительство Дубая уже давно ведет работу над укреплением и разработкой эффективной законодательной базы на рынке недвижимости эмирата, которая обезопасит от образования пузыря, а также защитит инвесторов. Вот некоторые законы и инициативы, уже принятые и только разрабатывающиеся:
- в эмирате действует закон об обязательном лицензировании агентов – все компании и брокеры должны регистрироваться в Земельном департаменте Дубая. Такой закон поможет сделать сделки более безопасными;
- в Дубае был принят закон об установлении лимита на повышение арендной платы – увеличение возможно, если арендная ставка ниже, чем арендный индекс по данному району, который готовится и регулярно обновляется Земельным департаментом эмирата. Такой закон стабилизирует ситуацию на рынке аренды Дубая;
- также разрабатывается новый вариант законопроекта Tanweer, который направлен на защиту прав инвесторов;
- будут реализованы инициативы Tayseer и Tanmya, касающиеся финансирования девелоперов и реструктуризации и возобновления приостановленных проектов.
Правительство Дубая планирует принять еще ряд законов, которые будут готовы к 2015 г. Резких изменений эти законы не принесут, но сделают рынок Дубая более прозрачным и стабильным, а инвестиционный климат эмирата более благоприятным.
Выгодно ли сейчас инвестировать в рынок жилья Дубая?
Основным спросом среди иностранных инвесторов сейчас пользуются объекты в прибрежных районах с готовой и развитой инфраструктурой и удобной транспортной доступностью в таких проектах, как Jumeirah Beach Residence, Dubai Marina, Jumeirah Lake Towers, The Greens, Downtown и The Palm Jumeirah. Здесь недвижимость всегда востребована как для покупки, так и для сдачи в аренду.
Наталья Шаповалова отмечает, что сейчас покупать недвижимость в Дубае выгодно. Основная часть населения Дубая – это иностранцы. В зависимости от своих планов, финансовых возможностей и предпочтений иностранцы выбирают разные проекты. Но неизменным остаётся одно – статус freehold (полное владение). Высок процент владельцев недвижимости на острове The Palm Jumeirah, Dubai Marina и Jumeirah Beach Residence среди граждан России, Казахстана и Азербайджана. «Я считаю, что любой объект в статусе freehold является ликвидным жильем, - говорит Наталья, - так как он предусматривает свободное владение недвижимостью, то есть совершение таких операций как продажа, сдача в аренду или дарение недвижимости без участия третьих лиц».
«Рынок жилья Дубая сейчас находится на подъёме, - говорит Дмитрий Страхов. - Цены с начала 2013 года выросли, в некоторых районах - до 20-25%. Если макроэкономическая ситуация в мире в целом не изменится, рост продолжится, а значит можно сказать, что покупать недвижимость в Дубае сейчас выгодно. Конечные пользователи приобретают недвижимость в районах с развитой инфраструктурой. Инвесторы проектов на стадии off-plan основное предпочтение отдают надежным и проверенным застройщикам, нежели популярности районов. Наши соотечественники давно полюбили ездить в Дубай и с большой охотой приобретают здесь недвижимость».
«Покупать недвижимость здесь сейчас выгодно, - считает Ирина Левина, - поскольку текущие темпы роста, значительно опережают доходность банковских вкладов, а перспективы так называемых стабилизационных изменений рынка, то есть его охлаждение и стагнация, еще очень и очень отдалены.
По итогам прошедшего года наши соотечественники занимают пятое место по объему инвестиций. Для сравнения, жители Великобритании находятся на втором месте. В первую очередь, популярностью пользуется жилье среднего размера с двумя-тремя спальнями в востребованных районах».
Рынок аренды Дубая
Рынок аренды жилья в Дубае, как крупного делового центра, всегда был достаточно развит. Кроме того, большую часть населения здесь составляют иностранцы. Рост рынка аренды неизбежно следует за ростом рынка жилья в целом.
«Сдавать жилье в аренду в Дубае всегда выгодно, - говорит Наталья Шаповалова, - так как Дубай – это город, где большая часть населения представлена иностранцами, то есть работающими по контракту и туристами, их число достигает не менее 85%. Относительно быстро сдаются в аренду студии, односпальные и двуспальные апартаменты.
Многие крупные компании оплачивают жилье своим сотрудникам. И чем выше статус работника, тем на более просторную недвижимость он может претендовать. Таким образом, на любой вид недвижимости рано или поздно найдётся свой арендатор. Рост цен на аренду жилья в Дубае, как и в любом другом бизнесе, обусловлен увеличением спроса и ограниченным предложением».
Дмитрий Страхов считает, что рынок аренды всегда актуален для Дубая, потому как 90% населения - это иностранцы, и, как утверждает статистика, население Дубая непрерывно растет. На сегодняшний день арендный доход в Дубае в среднем составляет 6-8% в год, однако можно получать и до 12%. При хорошем арендном доходе положительным моментом также является отсутствие налогов на территории ОАЭ».
По мнению Ирины Левиной, рост арендных ставок связан с тенденцией увеличения количества проживающих в Дубае иностранцев, что в свою очередь вызвано благоприятными условиями для жизни, а также для создания и ведения бизнеса в ОАЭ. Улучшение инвестиционного климата является предметом постоянной работы государства.
Прогнозы экспертов
Эксперты видят перспективы развития рынка Дубая достаточно радужными. Рынок недвижимости восстанавливается довольно быстрыми темпами. Правительство страны делает все возможное для комфортного проживания в Дубае жителям любых национальностей, постоянно улучшая качество жизни и этим завоевывая все большее доверие инвесторов. Развитая инфраструктура, туризм и система безопасности Дубая делают эмират привлекательным объектом для инвестирования.
При сохранении текущих темпов роста, докризисный ценовой уровень может вернуться уже через три-пять лет.
