Альтернативная сделка всегда считалась одной из самых востребованных операций. Возможность получения нового жилья без привлечения больших денег сегодня особенно актуальна. Что же представляет собой альтернатив?
Существует несколько видов альтернативной сделки. Мена, при которой приватизированная квартира меняется на приватизированную с заключением договора мены. Обмен, когда сделка проводится с неприватизированной квартирой. Третий вариант альтернативной сделки – продажа и одновременная покупка квартиры «за одним столом». Он самый распространенный.
У альтернативной сделки есть свои особенности. Если клиент обращается в агентство, то с ним заключается договор, в котором обратившийся указывает, что именно он хочет. Затем ему показывается два-три типовых варианта квартир в том районе, который он выбрал, чтобы человек увидел, что получит на деле. При проведении альтернативной сделки чаще всего сначала ищется покупатель на квартиру, а потом вариант на приобретение. В договоре купли-продажи должны быть указаны сроки выписки и прописки, причем они должны, по возможности, совпадать: человек выписался и тут же прописался. Цепочка «продал – купил» может разрываться. То есть, покупка недвижимости после продажи происходит позже.
Многие компании сначала заключают договор на продажу, продают квартиру, а потом уже начинают подыскивать вариант на покупку. С одной стороны, при таком варианте цена продаваемой квартиры будет максимальна. С другой стороны, при такой купле-продаже человека могут поджидать некоторые опасности, собственно, как и при любой сделке с недвижимостью. Если квартира уже продана, но ничего взамен не куплено, клиент рискует остаться с деньгами, но на улице: хозяин присмотренной квартиры может передумать, найти другого покупателя, может произойти несчастный случай и масса других неприятных сюрпризов.
Прежде, чем продать квартиру, собственник должен заручиться согласием всех, прописанных в ней. Хотя сегодня по Жилищному кодексу квартиру можно продать и без их согласия, оставшийся без крыши над головой человек может обратиться в суд. И в большинстве случаев суд идет навстречу потерпевшему, обязуя старого или нового собственника жилья предоставить ему иную жилплощадь.
Найти покупателя при альтернативной сделке не особенно сложно. Трудности обычно возникают при подборе квартиры: на рынке недвижимости много так называемых проблемных квартир. То есть, таких, сделки с которыми по разным причинам суд может аннулировать. Например, в выписке из лицевого счета может быть указана недостоверная информация о зарегистрированных лицах: якобы в данной квартире никто не прописан. На самом же деле жилец временно отсутствует (допустим, служит в армии). Или продается квартира, полученная по наследству. Но есть наследники, которые не знают о своих правах на жилье и в любой момент могут объявиться.
Самый оптимальный вариант – единожды приватизированная и ни разу не продававшаяся квартира.
Лучше не связываться с жильем, которое продается по доверенности. Во-первых, уже через час доверенность можно отозвать - и сделке грош цена. Во-вторых, может быть и такая ситуация, когда доверенность на продажу квартиры человек выдал, но продать ее не успели, а он скоропостижно скончался. Доверенность со смертью аннулируется, однако некоторых мошенников этот факт не останавливает.
Продаваемое жилье не должно быть в залоге, полностью или частично. Иногда бывает, что сособственники не знают о том, что один из них заложил свою долю. Или можно заложить квартиру, а по прошествии нескольких лет забыть. Проверить факт залога не сложно. В Управлении федеральной регистрационной службы должны дать выписку из Единого государственного реестра, где будет указано, в залоге ли квартира.
Но и здесь есть нюансы. Справка о том, что квартира не в залоге, выдается на момент обращения. Пока справка оформляется, идет время, а значит, квартиру могут заложить. Служба безопасности агентства недвижимости, к которому вы обратились, в день оформления сделки за час-два должна еще раз проверить, не изменилась ли предоставленная УФРС информация.
Однако и на первичном рынке рисков не меньше. В первую очередь, важна благонадежность застройщика. Нужно внимательно проверить данные о строительной фирме: ее репутацию, количество построенных и сданных в эксплуатацию объектов.
На сегодняшний день свести к нулю риски при сделках с недвижимостью в Нижнем Новгороде нельзя. Но минимизировать можно. В этом как раз и должно помочь профессиональное агентство недвижимости.
Лучше, чтобы риэлторская фирма провела все операции по сделке от начала до конца. При самостоятельном поиске, например, кандидата на покупку квартиры можно столкнуться с ловкачами, которые (в лучшем случае) уговорят продать жилье дешевле его реальной стоимости, а в худшем – могут оставить вас и без квартиры, и без денег. Если же продавец скажет, что у него договор с агентством, через которое решаются все вопросы, любители легкой наживы моментально ретируются.
Человек, обратившийся в фирму с просьбой продать квартиру, тоже проверяется. В агентстве есть юрист, служба безопасности, психолог, менеджер по продажам и так далее. Задав несколько тестовых вопросов и пообщавшись с клиентом, риэлтор с опытом быстро понимает, что за человек перед ним, и что ему нужно на самом деле. Кроме того, информация о недостатках квартиры, обнаруженных одной риэлторской фирмой, передается в другие агентства. По крайней мере, так действуют фирмы, состоящие в Нижегородской Сертифицированной Гильдии Риэлторов.
Подготовила Екатерина Коновалова
Фото: www.srochniy-vikup.ru
