Каждый гражданин, решивший купить, продать или обменять жилье на вторичном рынке, должен подготовить целый ряд документов. Неотъемлемой частью этого пакета является технический паспорт квартиры. В нем содержится самая полная информация о жилплощади.
Любой жилой дом возводится в соответствии с действующими на момент строительства нормами и правилами (СНиПами). В процессе проектирования зданий специалисты согласовывают различные параметры с городской или районной администрацией, энергоснабжающими организациями, горводоканалом, теплосетями, госпожнадзором и другими необходимыми инстанциями. В результате на каждую квартиру определяется норма жилой и общей площади, закладываются определенные электрические мощности, объем отопления, нормы подачи воды и отвода канализации. Кроме того, существует масса прилагаемых к СНиПам инструкций и постановлений, издаваемых на разном уровне: от федерального до районного, которые также должны учитываться при строительстве. Таким образом «портрет» квартиры складывается из множества черт.
Большинство характеристик отражается в специальном документе, который называется паспортом на квартиру. Его заказывают в проектно-инвентаризационном бюро (ПИБе), когда необходимо продать, обменять или подарить жилплощадь, а также оформить ее в собственность.
Ваши документы!
«Техпаспорт на объект недвижимого имущества не является правоустанавливающим документом, в нем фиксируются технические характеристики объекта недвижимости. Это информационный документ, который показывает фактическое состояние жилья», – говорит юрист Международной коллегии адвокатов Санкт-Петербурга Илья Шаповалов. В паспорте содержатся такие технические сведения о помещении, как материал стен, перегородок, количество комнат, площадь. Также в техническом паспорте указывается инвентаризационная стоимость объекта на момент выдачи документа.
Существуют технические паспорта жилого помещения (квартиры) и технические паспорта здания (строения). Паспорт здания содержит сведения о технических характеристиках объекта. Также в таком документе указывается инвентаризационная стоимость строения. К техническому паспорту здания прилагаются поэтажный план и ведомость помещений. Паспорт является одним из необходимых документов, на основе которого владельцы здания принимают управленческие решения. Это – технико-экономический документ, который дает возможность принимать решения, связанные с эксплуатацией дома. Например, когда многоквартирное здание переходит на баланс какой-либо управляющей компании или в нем создается ТСЖ. Паспорт также нужен, чтобы заключить договоры с обслуживающими организациями.
Паспорт на отдельное жилое помещение (квартиру) является своего рода выпиской из технического паспорта здания. Это документ производный. Он также содержит технические характеристики квартиры. Паспорт необходим для регистрации прав собственности на объект недвижимости после совершения сделки купли-продажи, дарения или наследования.
Нюансы получения
Оформляется техпаспорт на квартиру в проектно-инвентаризационном бюро района. Чтобы получить паспорт на квартиру, относящуюся ко «вторичному» жилфонду, нужно заполнить соответствующее заявление, а также представить документ, удостоверяющий личность и правоустанавливающие документы на жилплощадь. Если паспорт необходим для регистрации в УФРС квартиры жилищно-строительного кооператива (ЖСК), то понадобятся оригинал и копия справки из ЖСК о выплаченном пае или акт приема-передачи квартиры (если речь идет о доме, построенном по схеме долевого участия). Если цель интересанта – приватизация, необходим паспорт заявителя и справка формы 7. Если паспорт заказывается для приватизации комнаты в коммунальной квартире, дополнительно к форме 7 нужно представить договор найма или ордер. Для нотариальной сделки потребуется паспорт заявителя, а также оригинал и копия правоустанавливающего документа (договор приватизации; договор купли-продажи, мены; свидетельство о праве на наследство и др.). В случае оформления наследства понадобится паспорт наследника, оригинал и копия правоустанавливающего документа (см. выше), свидетельство о смерти (оригинал и копия). Не стоит забывать также о документе, который подтвердит принадлежность претендента на объект недвижимости к числу наследников.
При получении паспорта на квартиру ее обследование обязательно. Для этого собственник должен обеспечить представителю ПИБа доступ в помещение и предъявить ему оплаченную квитанцию. Оплата квитанций производится в любом отделении Сбербанка района по месту нахождения квартиры. Дни обращения и получения в срок изготовления документации не входят.
Как такового срока действия у технического паспорта на квартиру нет. По закону не реже одного раза в пять лет должна проводиться инвентаризация недвижимости. Если собственник при совершении сделки представит документ, который был заказан более чем пять лет назад, регистрирующие органы могут отказать в регистрации.
Изменить и узаконить
Без техпаспорта на квартиру не обойтись и в том случае, если собственник собирается сделать перепланировку. Более того, в данном случае придется заручиться согласием на изменения всех, кто имеет право на данную жилплощадь: если жилье муниципальное, то администрации района, а если частное, то сособственников. Если владелец жилплощади собирается ее переустроить, то лучше всего обратиться в лицензированную проектную организацию. Полный перечень необходимых для перепланировки документов перечислен в Жилищном кодексе РФ, в их числе – правоустанавливающие документы и, как уже было отмечено, паспорт на квартиру. После сбора документов готовится проект перепланировки в соответствии со всеми нормами и правилами, и уже с ним собственник обращается в межведомственную комиссию.
Для согласования перепланировки может понадобиться техническое заключение о состоянии конструкций. Возможно, что попутно придется писать заявление в Комитет по градостроительству и архитектуре или Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры. Это необходимо в том случае, если перепланировка затрагивает фасад здания, которое относится к памятникам архитектуры. После получения согласия на переустройство соответствующих органов и проведения перепланировки жилого помещения, его новые характеристики вносятся в имеющийся паспорт квартиры.
С данными технического паспорта квартиры (жилого дома) обязательно нужно ознакомиться при покупке недвижимости, чтобы не стать владельцем самовольно перепланированной квартиры. Особое внимание следует обратить на то, чтобы указанные в правоустанавливающем документе и справке-характеристике квартиры сведения совпадали с данными паспорта на квартиру. Информация об изменениях, произошедших с квартирой, обычно отражается в графе «Дополнительные сведения». Если пренебречь этими моментами, то в будущем придется столкнуться с массой проблем. По крайней мере, продать, подарить или оставить в наследство жилье с неузаконенной перепланировкой будет очень сложно.
Паспорт для «дачной амнистии»
В настоящий момент, благодаря положениям Федерального закона № 93 от 30.06.2006, получившего нарицательное наименование «дачной амнистии», существует возможность зарегистрировать некапитальное строение (дачный, садовый дом) в упрощенном порядке, по декларации. Владелец дома самостоятельно берет образец декларации в регистрирующем органе и вносит туда характеристики своего строения. После этого данный документ сдается на государственную регистрацию в ФРС, и на его основании производится выдача свидетельства о государственной регистрации права собственности. Проверка данных, указанных в декларации, не производится.
Между тем, при дальнейшей продаже или дарении такого объекта недвижимости обязательно потребуется технический паспорт. «И если работники БТИ выявляют расхождения в характеристиках строения, то сделка становится невозможной. И свидетельство о праве собственности на строение придется получать заново», – подчеркивает исполнительный директор Центра юридической поддержки землепользователей Виктор Щелоков.
В связи с этим, регистрирующие органы рекомендуют заказывать технический паспорт в БТИ и прикладывать его к декларации, дабы избежать проблем в будущем. Что касается капитальных строений на участках ИЖС, теперь стала возможной внесудебная процедура регистрации «самостроя». При этом получение технического паспорта осталось обязательным.
Каждому зданию – по паспорту
Сейчас Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) Петербурга проводит инвентаризацию городских зданий. Она призвана определить, в каком состоянии находится жилищный фонд Петербурга и какого требует ремонта. В этом году будет проверено 20% всего городского жилфонда, а в течение следующих четырех лет ГУИОН проведет инвентаризацию всего жилищного фонда. Одновременно с этим Жилищный комитет Петербурга проводит паспортизацию жилфонда. Эти работы являются частью мер по реформированию жилищно-коммунального хозяйства города. На паспортизацию из городского бюджета выделено около 32 млн руб. Она также направлена на выяснение состояния жилищного фонда города, но эта инвентаризация уже более детальная.
В 2007 году паспорта будут изготавливаться только для тех домов, где уже созданы ТСЖ либо где они находятся в процессе формирования. В 2006 г. было сделано около 1,5 тыс. паспортов домов, в 2007-м в программу уже попало около 800 зданий. «Наличие такого паспорта является основанием для включения дома в адресную программу ремонтных работ», – добавил председатель Жилищного комитета администрации Петербурга Юнис Лукманов.
Основные характеристики, указываемые в техническом паспорте
- адрес
- год постройки здания
- год последнего капитального ремонта
- количество этажей
- характеристика квартиры (количество комнат, высота потолков)
- инвентаризационная стоимость
- материал стен
- материал перекрытий
- тип отопления
- наличие водопровода
- наличие канализации
