Таунхаус: жилье для начинающх бизнесменов и бедных родственников домовладельцев

Для тех, кому хочется жить в собственном доме, а денег хватает только на скромную квартиру в городской многоэтажке, таунхаус кажется самым правильным выбором. Этот вид жилья представляет собой один большой компромисс - и между городом и деревней, и между экономичностью и комфортом. Но пока не будет достигнут еще один компромисс - между ценой и качеством - покупательский спрос на таунхаусы так и не догонит предложение.

Аналитики прогнозируют в ближайшее время бум строительства таунхаусов. `Уже сегодня существует повышенный спрос на качественные, грамотно расположенные дома с секциями небольших площадей, - утверждает Владимир Яхонтов, директор департамента продаж управления загородной недвижимости компании `МИЭЛЬ-Недвижимость`. За прошедший год количество поселков таунхаусов в Подмосковье увеличилось почти вдвое - с 30 до 57. Если сравнивать с коттеджными поселками, число которых возросло со 140 до 166, темпы строительства таунхаусов действительно впечатляют.

Аналитики Penny Lane Realty насчитали в Подмосковье и в пределах Москвы около 70 поселков, где построены таунхаусы, причем сегодня в 40 поселках квартиры в таунхаусах выставлены на продажу и ждут покупателей, которые пока обходят их стороной.

Дело в том, что таунхаусы интересны в первую очередь застройщикам. Дмитрий Попов, руководитель аналитического отдела компании `Новая Площадь`, объясняет этот интерес минимальными затратами на строительство.

- Одним из самых дешевых строительных материалов являются сэндвич-панели, - говорит он. - С учетом продажной стоимости - даже при минимальном спросе - затраты на проект окупаются. Таунхаус - самое дешевое по стоимости строительства жилье, и именно это можно назвать одной из причин, по которым таунхаусы и возводятся. Но из-за ограниченности спроса продажи могут затянуться на продолжительный срок. Для сравнения: в жилом доме на завершающем этапе строительства в продаже остается не более 15-20% квартир, тогда как в поселках таунхаусов продажи на этой стадии могут только начинаться.

Почему же реальный спрос на таунхаусы пока невелик? В первую очередь потому, что застройщики, стараясь `выжать` из таунхауса максимальную выгоду, экономят не только на материалах, но и на участке. А по мнению Андрея Васильева, директора департамента загородной недвижимости компании Paul`s Yard, причиной их низкой ликвидности является ошибка при проектировании. `При маленькой площади в домах неудобная планировка, а при большой площади (около 400 кв.м) такая квартира становится неинтересной клиенту, потому что за те же деньги покупатели скорее предпочтут отдельный дом с участком`, - говорит он.

Улучшить жилище изнутри и снаружи, как это делают владельцы коттеджей, обитатели таунхаусов не могут. `Владелец секции обязан поддерживать внешний вид и внутреннее состояние таунхауса в соответствии с едиными требованиями застройки, в противном случае не только поселок, но и конкретный дом станет похожим на `восточный квартал`, - предупреждает Жанна Щербакова, управляющий директор компании `МИЭЛЬ-Недвижимость`.

По наблюдениям Андрея Васильева, главный недостаток таунхаусов - слишком маленькие придомовые участки земли. Среди других недостатков он отмечает узкие дороги внутри поселка, низкие гаражные ворота, часто неприятное соседство (деревни, стихийная застройка), завышенную стоимость, близость дороги (шум) и плохой подъезд.

Среди достоинств этого вида жилья Игорь Шашков, главный архитектор ООО `Пестово`, называет иллюзию обладания собственным домом. `В отличие от квартиры в многоэтажном доме у владельца секции в таунхаусе есть своя придомовая территория, индивидуальный вход и гараж`. Но платить реальные деньги за иллюзию готов не каждый.

- Сегодня таунхаус в московском пригороде стоит все еще очень дорого, и перспектива этого жилья именно в удешевлении, в нахождении компромисса между комфортом и экономичностью, - считает Андрей Жинган, директор по стратегическому развитию Коммуникационной группы `Медиа-Шторм`. - Главная проблема таунхаусов в России - их большие площади. Застройщики сегодня часто механически переносят распространенные на Западе типы таунхаусов в Россию, не анализируя их достоинства и недостатки. В результате даже при небольшой цене за квадратный метр получается очень дорого.

Сегодня основной объем предложений таунхаусов, по данным Penny Lane Realty, сосредоточен в ближайшем Подмосковье - до 20 км от МКАД. Насчитывается около 1450 предложений квартир в таунхаусах - это около 310 тыс. кв.м общей стоимостью примерно $370 656 000. Средняя площадь квартиры в таунхаусе составляет 213 кв.м, а каждый квадратный метр стоит в среднем $1199.

Стоимость таунхауса зависит от расположения поселка. По данным Анатолия Шмакова, гендиректора ООО `Пестово`, в городах-спутниках она начинается от $800 за кв.м. К примеру, стоимость одного квадратного метра в Красногорске около $1 тыс., а в поселке Silver Place в Серебряном Бору - $6-7 тыс. Арендные ставки также зависят от местоположения таунхауса и составляют от $1.5 тыс. до $10-12 тыс. в месяц.

По наблюдениям Дмитрия Попова, одним из наиболее дешевых предложений на первичном рынке является поселок `Междуречье` ($550-600 за кв.м). На востоке и северо-востоке Подмосковья средняя цена квадратного метра составляет $800-860. На юге и северо-востоке цена превысила $1000 и составляет примерно $1200 за кв.м, за исключением таких предложений, как Красная Пахра (средняя цена $850) и Ново-Троицкое ($858). Эти поселки имеют некоторые особенности в самой концепции застройки и удалены от Москвы более чем на 20 км. К западу от Москвы средний уровень цен колеблется от $1100 до $1600 за кв.м. А в поселке `Сенатор-клуб` по Калужскому шоссе стоимость таунхауса начинается от $2400 за кв.м.

Среди наиболее удачных таунхаусных проектов на западе Москвы эксперты отмечают поселки `Барвиха-2`, `Барвиха-CLUB`, `Ново-Архангельское`, `Никольское подворье`, `Серебряный бор`. Среди поселков таунхаусов на Калужском шоссе - `Ямонтово` в 8 км от Москвы, на границе существующего поселка Управделами президента `Воскресенское` (около $900 за кв.м), `Дубровка`, тоже на Калужском направлении в 7 км от МКАД, которую планируют сдать во II квартале 2006 г.

На кого рассчитаны эти поселки, толком не знают ни застройщики, ни риэлторы. Владимир Яхонтов предполагает, что в них `живут наиболее активные и энергичные люди, которые, покупая загородный дом, не хотят отказываться от преимуществ городской жизни`. `Таунхаусы располагают к общению, поскольку дома находятся недалеко друг от друга`, - говорит он. По данным аналитиков Penny Lane Realty, таунхаусы покупают молодые бизнесмены, которые не готовы к покупке большого дома, и жители коттеджных поселков, которые приобретают в ближайших таунхаусах квартиры для близких родственников. Так новое поколение бизнесменов, общительность и родственные чувства могут помочь риэлторам сформировать спрос на этот пока не слишком популярный у нас вид жилья.