Роль специалистов, исследующих рынок недвижимости, возрастает. Дело в том, что значительный рост предложения на рынке жилья и коммерческой недвижимости привел к тому, что инвесторы вынуждены более тщательно подходить к анализу ситуации перед тем, как взяться за строительство нового объекта. Важным моментом в период избытка предложения станет качественное исследование того или иного сегмента рынка недвижимости. О рынке исследований в этой сфере бизнеса нам рассказала директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева.
- Татьяна Ивановна, какие задачи решают маркетинговые исследования?
- До начала маркетинговых исследований любого рынка, прежде всего, следует определить их главную цель. Она не должна быть общей: «Я хочу побольше узнать о нижегородском рынке недвижимости». Цель должна включать постановку проблемы. Исходя из этого, определяются объект и методология исследования, анализируются полученные данные, после чего будут найдены пути решения поставленной проблемы. Мне часто говорят, что различные исследования можно не проводить, а найти в Интернете. Но нужно отдавать себе отчет, что эти исследования делались для конкретного заказчика и решали его проблемы. Если ваши проблемы совпадают, то вам просто повезло. Также вы сможете получить статистические данные, а выводы придется делать самим.
– Каковы отличительные особенности рынка недвижимости?
- Индивидуальность ценообразования, высокий уровень издержек, необходимых на осуществление сделки, взаимодействие первичного и вторичного рынка, зависимость цен, доходности и рисков от состояние региональной экономики, многообразие рисков и так далее. Все это говорит о том, как важно проводить анализ для принятия экономических решений. Если вы частный потребитель, то рискуете как дольщик, инвестор крупного проекта идет на еще большие риски.
Для проведения исследований необходимо правильно сегментировать рынок. Существуют рыночные и нерыночные категории. К нерыночным относятся те объекты, которые не попадают в коммерческий рыночный оборот: объекты государственного фонда (земельные угодья, леса, водные объекты, здания, сооружения, дома Министерств и ведомств и так далее); объекты стратегического фонда (ВПК, космические объекты, мосты и т.д.); объекты фонда культуры (государственные библиотеки, театры, музеи, национальные парки, заповедники и т.д.). Обычно заказчика интересует емкость рынка нежилых помещений, находящихся в коммерческом обороте.
Следует заметить, что категория помещения может со временем измениться. Например, здание принадлежало проектному институту и являлось федеральной собственностью. Но через некоторое время было разрешено сдавать помещения в этом здании в аренду. Значит, они появились на рынке аренды коммерческих площадей и приобрели категорию коммерческого объекта.
При исследовании рынка часто возникает вопрос, как изменяются арендные ставки на нежилые помещения. Какая арендная ставка берется при этом за основу? Одни подразумевают арендную ставку с НДС, другие – без НДС, с включенными в нее коммунальными услугами или без них?.. Арендные ставки в торговых центрах зависят еще от большего количества факторов. Например, от этажа, близости с эскалатором, группы товаров, размера арендуемой площади и т.д. Так что, единой системы в формировании арендных ставок не существует. И еще один важный момент – к каким площадям относится арендная ставка. К полезной площади, занимаемой арендатором? Или арендная ставка отнесена ко всем площадям здания, куда входят лестницы и места общего пользования?
- С какими трудностями сталкивается специалист, занимающийся исследованиями рынка недвижимости?
- Во-первых, с труднодоступностью достоверной информации. Например, заказчик хочет получить анализ рынка малых гостиниц. Для этого исследователь должен обладать информацией не только о существующих, но и о проектируемых зданиях, а она может быть недостоверной, ведь инвестор вносит изменения в проект и во время работы над ним.
Во-вторых, ограниченное число аналогичных сделок. Например, объекты индустриальной недвижимости настолько индивидуальны, что подобрать аналоги для анализа очень трудно.
В-третьих, многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка. На начальных этапах исследования не всегда может грамотно расставить приоритеты: какие из этих факторов являются доминирующими, а какие второстепенными. Исследования рынка недвижимости также отличаются и масштабами. В зависимости от масштабов проекта, исследования могут проводиться в рамках района, города, региона.
- Какие типы исследований являются самыми популярными?
- Исследование общего состояния и тенденции развития рынка. Это может быть сегмент жилой, офисной, торговой, гостиничной, индустриальной недвижимости. В данной ситуации заказчика интересуют развитие этого сегмента рынка в целом. Например, изменение емкости жилого или офисного рынка. Определение емкости рынка и ее прогноз в будущем поможет определить оптимальный объем площадей для конкретного проекта. Если мы снимем статичный срез на рынке, то тенденции выявить будет невозможно. Поэтому такие исследования, как правило, проводятся на основе мониторинга рынка. К этой группе исследований можно отнести решение таких задач, как определение динамики и прогнозирование цен, спроса и предложения; оценка доходности и рисков инвестирования в недвижимость в сравнении с иными вариантами инвестиции; оценка сравнительной эффективности в различные типы недвижимости. По результатам таких исследований заказчик может переориентироваться с одного сегмента рынка на другой. Например, с рынка типового жилищного строительства на элитный и наоборот.
При определении динамики рынка и прогнозировании цен маркетинговые службы в риэлторских компаниях чаще всего поступают следующим образом. Они считают среднюю цену по объединенной информационной базе, размещенной на сайте «Морис» в январе-феврале-марте и так далее. Это самый распространенный на сегодня вариант в нашем городе. Среднеарифметическим путем определяется среднемесячная цена, и на ее основе строится график. В свое время этот способ считался вполне приемлемым. Сегодня это уже не актуально. С каждым годом у нас появляется все больше источников информации. И чем больше источников информации используется при исследовании, тем репрезентативнее получается выборка. При этом значительно изменяется сама база, по которой производятся расчеты. Например, за 2005 год в базе предложений Советского района количество улучшенных и современных трехкомнатных квартир увеличилось с 60% до 70%. То есть, изменилась сама структура предложения. К какому же типу квартиры мы относим среднее изменение цены?
- Какая информация характеризует общее состояние рынка недвижимости?
- Во-первых, изменение емкости каждого сегмента. Далее - уровень цен на различные типы и объекты недвижимости. В-третьих, уровень арендной платы. Затем идут такие факторы, как количество, структура и динамика сделок; срок экспозиции объектов на рынке; уровень затрат на строительство и реконструкцию; величина издержек по совершению сделок с недвижимостью; количество строящихся объектов; их назначение и виды.
- Каковы официальные источники такой информации?
- ГУ ФСР НО (Государственное Управление Федеральной службы регистрации по Нижегородской области). Это учреждение располагает информацией о количестве и видах сделок. Но надо помнить, что на один объект недвижимости может быть выдано несколько свидетельств о собственности, ведь это учреждение регистрирует не саму сделку, а количество этих свидетельств.
В Архнадзоре можно получить информацию о сданных объектах недвижимости.
Главное управление архитектуры выдает архитектурно-планировочные задания, то есть, предоставляет информацию о планируемых объектах.
В риэлторских конторах можно получить данные о количестве поданных заявок на продажу или сдачу в аренду. Рынок оказания риэлторских услуг не является монопольным. И невозможно подобрать агентство недвижимости, которое располагало бы репрезентативной информацией для проведения исследований. Поэтому, если мы хотим узнать спрос на покупку офисных помещений определенного уровня, то берутся данные у трех лидирующих агентств в сфере коммерческой недвижимости. Но и при этом данные могут быть не совсем точными, ведь один и тот же клиент может подать заявку о спросе сразу в несколько фирм. Пока процент эксклюзивных договоров между клиентом и агентством невелик.
В Комитете по управлению городским имуществом можно получить информацию, например, по инвестиционным контрактам.
Городская и областная земельная палата располагает информацией об использовании земель, находящихся под объектами недвижимости: кто их собственник и так далее.
БТИ (сейчас «Ростехинвентаризация») фиксирует все данные об износе объектов недвижимости, времени их строительства, их конструктивных особенностях.
Государственный комитет по статистике обладает информацией об объемах введенного в эксплуатацию жилья, средних ценах на данном рынке.
И, наконец, исследователи используют в качестве источника средства массовой информации.
Профессиональные исследователи задействуют максимальное количество источников информации.
Исследование тенденций развития рынка недвижимости – долгий и трудоемкий процесс. Этим должны заниматься профессионалы.
