Пожалуй, лучшим способом приобретения помещения для компаний малого и среднего бизнеса является покупка его в лизинг. Но чтобы такая операция стала доступной, нужно упростить процедуру оформления и оценки недвижимости
Для малого и среднего бизнеса, о развитии которого в последнее время так много говорят с высоких трибун, лизинг недвижимости — выгодный способ найти помещение. В этом случае предпринимателям нет необходимости изымать из оборота собственные денежные средства, а обеспечением сделки служит сам предмет лизинга, который находится на балансе лизингодателя. Кроме того, для лизингополучателя эта схема снижает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль и имущество, а ежемесячные платежи сопоставимы со ставкой арендной платы. Строительство собственными силами, а также прямая покупка (сразу или в кредит) доступны не всем. Строить и приобретать на свои средства могут позволить себе лишь крупные компании, имеющие в нужном количестве собственные ресурсы. А в случае кредитования необходимо иметь достаточную залоговую базу, но и она есть не у каждой компании.
Несмотря на очевидные преимущества лизинга по сравнению с другими способами покупки и арендой, количество заключенных сделок по лизингу недвижимости в Поволжье за 2007 год составило лишь 1,9% от общего объема. Для сравнения: в Европе 17% зданий и сооружений приобретается именно таким путем. Причины такой непопулярности выгодной сделки кроются в несовершенстве законодательства и отсутствии четкого алгоритма по оформлению недвижимости в лизинг.
Недоступные преимущества
Лизинг недвижимости привлекателен в первую очередь для молодых, развивающихся компаний, хотя лизингодатели и устанавливают обычно ценз — стабильная работа на рынке в течение трех-шести месяцев. По сравнению с арендой и приобретением в кредит лизинг имеет свои плюсы. В условиях бурного роста цен на недвижимость это, в первую очередь, фиксация стоимости объекта. Как отмечает Максим Моисеев, директор самарского филиала компании Europlan, внеся авансовый платеж в размере 15-20%, лизингополучатель уже может пользоваться имуществом, причем его удорожания не будет. Кроме того, в отличие от арендных ставок, зафиксированы и суммы лизинговых платежей на пять-семь лет вперед. «Если лизингополучатель неукоснительно исполняет свои обязательства, риска расторжения договора и потери имущества нет, а значит, можно инвестировать средства в обустройство объекта — делать ремонт и развивать инфраструктуру», — утверждает г-н Моисеев.
В отличие от приобретения недвижимости в кредит, лизингополучателю нет необходимости иметь достаточную залоговую базу, так как обеспечением является сам предмет лизинга, который находится в собственности у лизинговой компании до выплаты всех платежей и окончания срока действия договора. Вследствие этого сложную процедуру регистрации объекта в государственных органах осуществляет лизингодатель.
Выгоду лизингополучателю приносит и ослабление налогового бремени. Ежемесячные платежи без НДС относятся на себестоимость и уменьшают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. Напротив, при покупке в кредит на себестоимость относятся только проценты, а сам заем погашается за счет прибыли после уплаты налога на нее.
Однако не все так радужно, и несмотря на очевидную привлекательность приобретения недвижимости в лизинг, существует много проблем, мешающих его развитию. В основном они связаны с новизной этой услуги на отечественном рынке.
Ненужная уникальность
Представители лизинговых компаний отмечают, что, в отличие от лизинга оборудования или автотранспорта, крайне затруднительно выработать четкий алгоритм оформления сделок с недвижимостью. Причина тому — уникальность характеристик каждого объекта (изменялось ли функциональное назначение объекта, сроки его постройки, состав собственников, статус земельного участка и т.д.). Каждое из этих условий меняет подход к сделке и перечень документов по ее оформлению.
Основное условие при продаже недвижимости по лизинговым схемам — наличие полного пакета документов, подтверждающих право собственности на объект. Гораздо проще обстоит дело с новыми зданиями, и как раз они представлены в большинстве предложений. В этом случае главное — чтобы объект был сдан в эксплуатацию и на него было оформлено право собственности.
Некоторые компании (к примеру, «Уралсиб») все же имеют в своей продуктовой линейке лизинговые схемы, но они предусматривают целый ряд ограничений на объект лизинга — определенный возраст, назначение, перечень документов, необходимых для оформления сделки. Причем эти программы еще проходят обкатку и не получили широкого распространения.
У продавца недвижимости свои трудности. Дело в несоответствии между низкой балансовой стоимостью объекта и высокой рыночной ценой, вследствие чего приходится платить огромные налоги на прибыль. Тем не менее, представители лизинговых компаний отмечают, что иметь в продуктовой линейке предложение по лизингу недвижимости целесообразно, даже если им заинтересуется лишь один из сотни клиентов. А чтобы их стало больше, нужно создать соответствующие условия.
Помочь определиться
Для развития лизинга недвижимости необходимо на законодательном уровне ограничить перечень документов, необходимых для оформления сделок купли-продажи. Это позволит лизинговым компаниям стандартизировать процедуры приобретения объектов — площадей в новых офисно-торговых центрах, встроенных нежилых помещений, переведенных из жилого фонда, отдельно стоящих зданий и т.д. Еще одной мерой, по мнению Максима Моисеева, может стать выход собственников недвижимости на публичный долговой рынок посредством эмиссии ценных бумаг. В этом случае им придется показывать имеющиеся активы не по балансовой стоимости, а по рыночной (существует методика, которая позволяет максимально сблизить эти показатели). «В результате компания при продаже имущества в лизинг сможет избежать больших налогов на прибыль, а сейчас большой люфт между балансовой и рыночной стоимостью — это основная причина развития ‘‘серых’’ схем при операциях с недвижимостью», — считает Моисеев.
Впрочем, переход лизинговых компаний к публичности пока нельзя назвать тенденцией. Многие не хотят раскрывать, какими активами они владеют. В связи с этим было бы разумным, чтобы Минэкономразвития и Федеральная налоговая служба разработали поправки в законодательство, позволившие бы компаниям по прозрачным схемам и безбоязненно переоценивать имеющееся у них на балансе имущество.
Такие нормативные акты будут стимулировать рост «чистых» предложений на рынке недвижимости, которыми, в первую очередь, смогут воспользоваться представители малого и среднего бизнеса.
Фото: www.vtleasing.ru
