Стать собственником квартиры, как и расстаться с ней, можно на основании договора купли-продажи, ренты, дарения или мены. Все это — сделки с недвижимостью, и у каждой есть свои нюансы, о которых следует знать. Рассмотрим особенности сделок, в результате которых право собственности на жилье переходит от продавца к покупателю.
Купля-продажа
По договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную плату.
Форма договора
Договор о продаже или покупке недвижимости заключается в письменной форме и не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Но по желанию сторон можно составить документ у нотариуса.
В договоре обязательно должны быть указаны предмет купли-продажи и его цена. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.
Государственная регистрация
Государственной регистрации подлежит право собственности и в некоторых случаях сам договор (сделка). Переход права собственности обязательно регистрируют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Договор же об отчуждении подлежит государственной регистрации лишь в случаях, предусмотренных законом. Один из них — переход права собственности на квартиру, жилой дом или долю в них. Другими словами, при купле-продаже жилого помещения государственной регист-рации подлежит как договор, так и переход права собственности. Сделка считается заключенной с момента ее государственной регистрации.
По закону не регистрируют договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (гараж, земельный участок, нежилое здание и т. д.). В этом случае совершается только одно регистрационное действие, а именно регистрация перехода права собственности. Если сделка не подлежит государственной регистрации, то она считается заключенной с момента подписания договора или с момента, определенного его условиями.
Что еще необходимо знать?
Во-первых, при продаже доли необходимо соблюдать правило преимущественной покупки. В соответствии со ст. 250 ГК РФ участники долевой собственности имеют перед третьими лицами преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Поэтому о намерении продать свою долю необходимо известить в письменной форме остальных участников долевой собственности. И только после того, как они откажутся от покупки или не осуществят ее в течение месяца, продавец может заключить сделку в отношении своей доли с любым лицом.
Во-вторых, для продажи квартиры, являющейся совместной собственностью супругов, одному из супругов необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого. Супруг, чье согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о продаже недвижимости.
Дарение
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) недвижимое имущество в собственность.
Форма договора
Договор дарения должен быть заключен в письменной форме и подписан сторонами. Так же как и при купле-продаже, его нотариальное удостоверение не обязательно, но допустимо по желанию сторон.
Государственная регистрация
В соответствии с п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Таким образом, при дарении совершается два регистрационных действия: регистрация сделки и регистрация права собственности.
Что еще необходимо знать?
Во-первых, договор дарения может быть только безвозмездным. При наличии встречной передачи вещи или имущественного права либо встречного обязательства факт дарения не признается. Договор, предусматривающий передачу дара после смерти дарителя, ничтожен. Такого рода отношения регулируются законодательством о наследовании.
Во-вторых, при дарении доли в праве общей долевой собственности соблюдать правило преимущественной покупки не надо, так как передача осуществляется безвозмездно. При дарении имущества, находящегося в совместной собственности, необходимо согласие всех участников этой собственности.
В-третьих, даритель вправе отказаться от исполнения дарения или отменить его. Отказ от исполнения дарения допускается, если имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях существенно понизит уровень его жизни. Отмена дарения возможна, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно нанес дарителю телесные повреждения. По этим же основаниям допускается отказ от исполнения дарения.
Мена
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
Форма договора
Договор мены заключают по тем же правилам, что и договор о купле-продаже. То есть документ должен быть составлен в письменной форме, заверять его у нотариуса не обязательно.
Государственная регистрация
Договор мены жилых помещений подлежит государственной регистрации. На нежилые помещения это требование не распространяется.
Передача права собственности, которая происходит при мене, подлежит государственной регистрации.
Что еще необходимо знать?
Во-первых, если из договора мены не вытекает иное, то имущество, подлежащее обмену, должно быть равноценным, а расходы на его передачу и принятие несет в каждом случае та сторона, на которую возложены эти обязанности.
Если обмениваемые помещения признаются неравноценными, то сторона, передающая недвижимое имущество, стоимость которого ниже, должна оплатить разницу в ценах до или после передачи имущества, если иной порядок платежа не предусмотрен договором.
Во-вторых, в соответствии с ГК РФ сторона, у которой товар, приобретенный по договору мены, изъят третьим лицом по основаниям, возникшим до исполнения договора, вправе потребовать от другой стороны возврата товара, полученного ею в обмен, или возмещения убытков. В частности, это возможно, если вы произвели мену жилых помещений, а через некоторое время выяснилось, что третьи лица претендуют на полученное вами жилье и подают судебный иск. Если суд примет решение об изъятии спорной квартиры, то вы вправе требовать возврата той недвижимости, которую изначально меняли. Кроме того, другая сторона должна компенсировать ущерб.
Договор пожизненного содержания с иждивением
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица.
Форма договора
Договор заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Государственная регистрация
Подобные сделки строго контролируются, поэтому государственная регистрация самого договора ренты, а также права собственности плательщика ренты обязательна.
Кроме того, государственной регистрации подлежит обременение рентой земельного участка, предприятия, здания, сооружения или другого недвижимого имущества, переданного под ее выплату, а также залог в пользу получателя ренты.
Что еще необходимо знать?
Во-первых, если новый собственник (плательщик ренты по договору о пожизненном содержании с иждивением) захочет продать недвижимое имущество, то для этого ему необходимо предварительное согласие получателя ренты.
Во-вторых, при продаже имущества, обремененного рентой, необходимо проинформировать об этом покупателя.
В-третьих, в случае отчуждения недвижимого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят к приобретателю этого имущества. Таким образом, новый собственник возьмет на себя обязанности по выплате ренты. Если он окажется недобросовестным плательщиком, то прежний плательщик будет нести субсидиарную (дополнительную) ответственность при условии, что договором не предусмотрена солидарная (совместная) ответственность.
В-четвертых, в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом размер ежемесячного содержания не может быть меньше двух минимальных зарплат, установленных законом.
Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, уходе и т. д.
